Du 19 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02395 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSVZ

[D] [W] [G]

C/

[R] [J], [Z] [N] [K]

— copies exécutoires délivrées à

M^e PARIER-VILLAR

Mme [J]

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

Madame [D] [W] [G]

née le 05 Novembre 1986 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR, membre de la SELARL DYADE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Clémentine PARIE-VILARD

DEFENDEURS :

Madame [R] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 4]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [Z] [N] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2017, Madame [D] [G] a consenti à Madame [R] [J] et à Monsieur [Z] [N] [K] un bail d’habitation d’une durée renouvelable de 3 ans à compter du 24 septembre 2017, portant sur un logement situé au [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 € outre une provision mensuelle sur charges d’un montant de 750 €.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 8 février 2023, Madame [D] [G] a fait délivrer à Madame [R] [J] et à Monsieur [Z] [N] [K] un congé pour vendre avec offre de vente.

Soutenant que ces derniers n’ont pas accepté l’offre de vente et se maintiennent dans les lieux malgré la résiliation du bail, Madame [D] [G] les a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

— valider le congé pour vente qui a été délivré à sa requête le 8 février 2023,

— juger que le bail signé le 24 septembre 2017 est arrivé à échéance le 23 septembre 2023 et que les consorts [J]/[K] se sont maintenus dans les lieux loués après le 23 septembre 2023, soit postérieurement à l’expiration du délai de préavis fixé dans le congé pour vente qui leur a été signifié le 8 février 2023,

— juger que les consorts [J]/[K] sont sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2023,

— en conséquence :

— ordonner l’expulsion des consorts [J]/[K] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux, sis [Adresse 11] [Adresse 9], dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— juger que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis, aux frais des consorts [J]/[K], en un lieu de leur choix, et qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux consorts [J]/[K] d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

— condamner les consorts [J]/[K] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2023 et ce jusqu’à vidange complète des lieux équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charges soit 750 € par mois,

— condamner les consorts [J]/[K] au paiement de l’arriéré d’un montant de 2.290 € (dette arrêtée en juillet 2024),

— en tout état de cause :

— de juger que le bail conclu entre les parties sera résilié pour défaut de paiement des loyers par les consorts [J]/[K],

— être autorisée à conserver par-devant elle le dépôt de garantie versé par les défendeurs lors de sa prise de jouissance des lieux d’un montant de 650 € (un mois de loyer) et d’ordonner la compensation judiciaire avec toutes sommes à devoir par les consorts [J]/[K],

— juger que les consorts [J]/[K] seront condamnés solidairement au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu’à la totale libération des lieux en application de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner les consorts [J]/[K] solidairement à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de déguerpir du 4 octobre 2023.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après trois renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échangers leurs conclusions et pièces, Madame [D] [G], représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 7.006 €.

En défense, Madame [R] [J], comparante, ne conteste ni la validité du congé pour vendre ni le montant de la dette locative. Elle explique rencontrer des problèmes de santé, rentrer à l’hôpital au mois de juin 2025 et percevoir l’allocation adulte handicapé. Elle ajoute avoir formulé une demande de logement dans la commune de [Localité 10] et occupé un nouveau logement dans le cadre d’une location mensuelle de courte durée.

Monsieur [Z] [N] [K], pourtant comparant à l’audience du 29 octobre 2024, n’a ni comparu ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS :

— Sur la validation du congé :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit, entre autres, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de 3 ans, à effet du 24 septembre 2017. Il a été tacitement reconduit et était, en conséquence, à échéance au 24 septembre 2023.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 140.000 €, net vendeur, a été notifié à Madame [R] [J] et à Monsieur [Z] [N] [K], par acte de commissaire de justice délivré le 8 février 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Le congé comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, et contient en outre la notice d’information issue de l’arrêté du 13 décembre 2017. Cet acte est donc régulier.

Il n’est pas démontré que les consorts [J]/[K] ont souhaité se porter acquéreurs du logement et formulé une offre d’acquisition.

Madame [R] [J] ne conteste pas le congé qui lui a été délivré. Il convient de constater que Monsieur [Z] [N] [K] ne comparaît pas et ne formule aucune contestation.

Par conséquent, Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 24 septembre 2024.

— Sur l’expulsion :

La sommation de déguerpir délivrée le 4 octobre 2023 permet d’établir que Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] se sont maintenus dans les lieux après le 24 septembre 2024.

A l’audience, Madame [R] [J] indique qu’elle a quitté les lieux.

Toutefois, il n’est pas prouvé que les clés du logement ont été restitués.

Aussi, Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] ne disposant plus de titre d’occupation et n’ayant pas restitué les clefs, il y a lieu dès lors d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif ne justifiant la réduction de ce délai.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à leur charge une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles (750 € au jour de l’audience) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux.

Le contrat de bail prévoit la clause de solidarité suivante : «pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties définies ci-dessus par les locataires. Elles sont nontamment tenues solidairement à l’égard du bailleur du paiement de 100% des loyers, charges et taxes dus en application du présent contrat. Le bailleur se réservant la possibilité de réclamer le paiement pour le tout à l’une quelconque des parties constituant le locataire».

Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] sont solidairement condamnés à en payer le montant à compter de la résiliation du bail, le 24 septembre 2024, et jusqu’à libération parfaite des locaux.

— Sur l’astreinte :

Madame [D] [G] demande la condamnation solidaire de Madame [R] [J] et de Monsieur [Z] [N] [K] au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu’à la totale libération des lieux.

Or, le jugement ordonne l’expulsion de Madame [R] [J] et de Monsieur [Z] [N] [K] en cas de maintien dans les lieux et fixe une indemnité d’occupation à leur charge.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Madame [D] [G] sollicite la condamnation solidaire de Madame [R] [J] et de Monsieur [Z] [N] [K] à lui payer la somme de 7.006 € au titre de l’arriéré locatif.

Madame [R] [J] ne conteste pas la dette locative.

En l’espèce, il résulte du bail et du décompte versés aux débats, qu’il est dû la somme de 7.006 € au titre des indemnités d’occupation impayées depuis le mois d’octobre 2023, suivant décompte arrêté au mois d’avril 2025.

En l’absence de preuve du paiement de cette somme, Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] seront condamnés solidairement à son paiement, en application de la clause de solidarité contractuellement prévue.

— Sur la demande de compensation :

Madame [D] [G] demande à être autorisée à conserver le dépôt de garantie versé par les défendeurs et sollicite la compensation judiciaire avec toutes les sommes à devoir par Madame [R] [J] et par Monsieur [Z] [N] [K].

Toutefois, il convient de rappeler l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie «est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile».

Il est constant que les clés n’ont pas été rémises au bailleur de sorte que la restitution du dépôt de garantie n’est pas encore exigible. Aussi, la demande de Madame [D] [G] est prématurée. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande et de sa demande de compensation.

— Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] , parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir délivré le 4 octobre 2023.

Ils seront condamnés solidairement payer à Madame [D] [G] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé délivré le 8 février 2023 ;

CONSTATE que Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] sont en conséquence déchus de tout titre d’occupation depuis le 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 11] [Adresse 9] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter du 24 septembre 2024, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (750 € par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] à payer à Madame [D] [G] la somme de 7.006 € au titre des indemnités d’occupation échues depuis le mois d’octobre 2023, suivant décompte arrêté au mois d’avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] à payer à Madame [D] [G] ces indemnités d’occupation du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DEBOUTE Madame [D] [G] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] à payer à Madame [D] [G] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [Z] [N] [K] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de la sommation de déguerpir délivré le 4 octobre 2023.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection