TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00954 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIQD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03086

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société IMMOBILIERE 3F,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claude BADIER de l’ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R209

ET :

La SCCV HPL TEME,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

La SOCIETE GENERALE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle VINCENT de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0371

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EXPOSE DU LITIGE

La SCCV HPL TEME a entrepris en qualité de maître d’ouvrage la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5]. Une garantie financière d’achèvement a été souscrite auprès de la SOCIETE GENERALE.

Cet immeuble a été acquis par la société IMMOBILIERE 3F suivant acte authentique de vente en état futur d’achèvement du 14 décembre 2017, avec une date prévisionnelle de livraison fixée au 14 mai 2020.

Soutenant que l’immeuble n’a pas été achevé du fait de la défaillance de la société SCCV HPL TEME et l’absence de solution amiable au litige, la société IMMOBILIERE 3F, par exploits délivrés les 23 et 29 mai 2024, l’a fait assigner, ainsi que son garant la SOCIETE GENERALE, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, aux fins de :

A titre principal :

Condamner la SOCIETE GENERALE à financer l’achèvement des travaux de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], en ce compris ses équipements et à procéder au dépôt d’une requête en désignation de mandataire ad hoc, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, à compter d’un délai de huit jours calendaires suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et pendant un délai de six mois ;Très subsidiairement, et si l’absence de défaillance financière de la SCCV HPL TEME était prouvée :

Condamner la société SCCV HPL TEME à reprendre l’exécution des travaux de l’ensemble immobilier sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, à compter d’un délai de huit jours calendaires suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et pendant un délai de six mois ;Ordonner qu’en cas d’arrêt des travaux constatés par un commissaire de justice, cette même astreinte provisoire courra pendant un délai de six mois jusqu’à leur reprise, quinze jours après la signification de ce constat à la SCCV HPL TEME ; Ordonner que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte ; Condamner in solidum la SOCIETE GENERALE et la SCCV HPL TEME à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Claude BADIER.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 octobre 2024.

A cette audience, la société IMMOBILIERE 3F maintient ses demandes.

Elle expose au soutien de ses demandes que la SCCV HPL TEME ayant argué d’importantes difficultés liées notamment à la crise sanitaire, elle a accepté amiablement un report de livraison au 30 juin 2021, mais que néanmoins, l’immeuble n’est toujours pas achevé et que le chantier a été abandonné. La société IMMOBILIERE 3F ajoute que par courrier du 23 octobre 2023, elle a mis en demeure la SCCV HPL TEME de communiquer un état d’avancement précis des travaux et une date de livraison, précisant qu’à défaut, elle mettrait en œuvre la garantie financière d’achèvement, et qu’en l’absence de réponse du promoteur, elle a mis en jeu cette garantie par courrier adressé à la SOCIETE GENERALE le 3 janvier 2024.

En défense, la société SCCV HPL TEME demande au juge des référés de débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention à son encontre, à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé, et en tout état de cause, de condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui régler la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société SCCV HPL TEME fait valoir que le chantier est avancé à 80 % et que le retard est dû à des évènements extérieurs et indépendants de sa volonté, à savoir la crise sanitaire liée à la Covid-19, des difficultés d’approvisionnement ainsi que la défaillance du maître d’œuvre d’exécution suivie de celle de plusieurs entreprises intervenant sur le chantier. Elle précise qu’en outre, suite à un incendie survenu dans les lieux, la Ville de [Localité 6] a pris un arrêté le 29 mai 2024 interdisant de pénétrer dans l’immeuble, de sorte que l’accès au chantier lui est depuis lors interdit. Elle fait valoir l’absence de défaillance financière, de sorte que la garantie financière d’achèvement ne peut pas être mise en oeuvre.

La SOCIETE GENERALE demande de débouter la société IMMOBILIER 3F et la condamnation de la société IMMOBILIERE 3F à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’en l’absence de défaillance financière avérée, la garantie financière d’achèvement n’est pas mobilisable.

En réplique, la société IMMOBILIERE 3F relève que le promoteur ne justifie d’aucune diligence depuis 2022, ne produit aucun contrat de maîtrise d’œuvre, aucun contrat en cours, ni aucun compte d’exploitation permettant d’apprécier sa situation de trésorerie et ses dettes au titre de ce programme immobilier, qu’elle ne verse aucun élément démontrant les difficultés extérieures alléguées et qu’en tout état de cause, les entreprises prétendument défaillantes peuvent être substituées. Concernant l’arrêté de la mairie de [Localité 6], elle souligne que l’immeuble, qui a été squatté et incendié, n’était pas sécurisé par la SCCV HPL TEME, que l’arrêté n’interdit nullement la reprise des travaux, ce qu’a confirmé la mairie. Elle affirme enfin que la défaillance financière du groupe ALILA, dont fait partie la SCCV HPL TEME est notoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux dernières écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que “Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. […] Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

[…].”

Par ailleurs, l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que “le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble, pour y mettre fin. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile énonce ainsi qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCCV HPL TEME soutient que l’interruption du chantier résulte d’évènements extérieurs indépendants de sa volonté, alors que :

la livraison de l’immeuble devait initialement intervenir le 14 mai 2020, échéance reportée en accord avec la société IMMOBILIERE 3F au 30 juin 2021, soit il y a plus de trois ans ;il est justifié de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire en date du 3 décembre 2021 s’agissant de la société PURAMETAL (activité de blindage de portes) et d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire en date du 1er mars 2023 s’agissant de la société WOOD DESIGN (activité de fabrication et pose de menuiserie intérieur/extérieur) ;la défaillance du maître d’œuvre d’exécution ou de plusieurs autres entreprises telles que celle en charge du lot gros-oeuvre, des VRD, de l’électricité ou des cloisons n’est en revanche pas étayée ; le promoteur pouvait en tout état de cause substituer les entreprises défaillantes, et ne démontre pas l’avoir ne serait-ce que tenté ; l’arrêté municipal a été pris le 29 mai 2024, soit près de quatre ans après l’échéance de livraison initialement prévue, qu’en outre, cet arrêté “ordonne une interdiction d’habiter ou d’utiliser les locaux” et “ordonne la réalisation de mesures de sécurisation nécessaires et appropriées pour limiter l’accès de l’immeuble au [Adresse 4] : installation de palissades, fermetures de points d’accès secondaires, etc.”, ce dont il ne peut être déduit que le chantier n’est plus accessible, et enfin, qu’en tout état de cause, il ressort du courriel de la direction générale Grands Projets et Politiques Urbaines de la mairie de [Localité 6] en date du 24 juillet 2024, qui adresse à des représentants du groupe ALILA une “proposition de protocole pour la remise du double des clefs et précise que la ville n’entend pas faire obstacle à la reprise du chantier.”

Aussi, ces évènements ne sont pas de nature à justifier un tel retard de livraison et l’interruption du chantier.

Par ailleurs, il ne peut être imposé à l’acquéreur de démontrer l’existence d’une défaillance financière du promoteur. En effet, sauf à ce que la société IMMOBILIERE 3F ait été informée de la cessation des paiements ou de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCCV HPL TEME, elle n’a pas à sa disposition les données comptables et financières de cette société.

Il appartenait donc aux sociétés défenderesses, qui affirment que le promoteur n’est pas en situation de défaillance financière, de produire des éléments de nature à corroborer cette assertion.

Or, alors qu’il eut été aisé pour SCCV HPL TEME de le prouver, force est de constater qu’elle ne verse pas la moindre pièce permettant de vérifier qu’elle dispose de la trésorerie nécessaire pour reprendre et achever le chantier, qui est à l’arrêt depuis plusieurs années.

Il doit également être relevé que le garant n’a pas non plus versé d’élément permettant de démontrer l’absence de défaillance financière du promoteur, alors que saisie par la société IMMOBILIERE 3F le 3 janvier 2024, elle justifie seulement avoir interrogé le promoteur le 22 janvier 2024 sur sa situation, sans solliciter de justificatifs.

A titre surabondant, les deux articles de presse du 21 novembre 2023 et du 24 septembre 2024, des “Post” du groupe ALILA de juillet 2024 et le jugement contentieux rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 5 juillet 2024 (qui relève que la condamnation des défendeurs à une exécution forcée sous astreinte « paraît illusoire », mais condamne le groupe ALILA et le promoteur à indemniser la société VILOGIA, acquéreur de l’immeuble dont la construction n’a pas été achevée) produits aux débats corroborent les difficultés financières du groupe dont le promoteur fait partie.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment établi que la SCCV HPL TEME n’est pas en mesure d’assumer financièrement l’achèvement de l’immeuble objet du présent litige, et que les conditions légales de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement sont réunies.

L’interruption du chantier et l’important retard de livraison, qui de surcroit entrainent un risque de nouvelle occupation illicite de l’immeuble mais également de dégradation de la construction, caractérisent à la fois un dommage imminent qu’il convient de prévenir, et un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

En conséquence, il y a lieu d’accueillir la demande principale de la société IMMOBILIERE 3F dirigée contre LA SOCIETE GENERALE, suivant modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La SOCIETE GENERALE et la SCCV HPL TEME, qui succombent, seront condamnées in solidum à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de l’avocat de la société IMMOBILIERE 3F.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision,

Condamnons la SOCIETE GENERALE à financer l’achèvement des travaux de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], en ce compris ses équipements et à faire désigner un administrateur ad hoc dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, pendant un délai maximal de deux mois ;

Condamnons in solidum la SOCIETE GENERALE et la SCCV HPL TEME à régler à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons pour le surplus ;

Condamnons in solidum la SOCIETE GENERALE et la SCCV HPL TEME aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat de la société IMMOBILIERE 3F ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 NOVEMBRE 2024.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE