TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e GISBERT [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 novembre 2025

à Mme [D] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03137 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PYC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONTCOLOMBES, domiciliée : chez SOCIETE GESTION IMMOBILIERE LONGCHAMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [D] [K]

née le 30 Décembre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2023, la SCI FONTCOLOMBES a donné à bail à Mme [S] [D] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 720 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONTCOLOMBES a fait signifier à Mme [S] [D] [K] par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 4 674,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, la SCI FONTCOLOMBES a fait assigner Mme [S] [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [S] [D] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 mars 2025, soit la somme de 5 304 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 739,26 euros,

— condamner Mme [S] [D] [K] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamner Mme [S] [D] [K] à supporter les frais d’une éventuelle exécution forcée ;

Au soutien de ses prétentions, SCI FONTCOLOMBES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 janvier 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la SCI FONTCOLOMBES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 858,19 euros, selon décompte en date du 22 septembre 2025, terme de septembre inclus. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement, la reprise du paiement du dernier loyer courant n’étant que partielle.

Mme [S] [D] [K], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article IV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 janvier 2025 pour la somme en principal de 4 674,99 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [S] [D] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [S] [D] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 739,26 euros actuellement, et de condamner Mme [S] [D] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [S] [D] [K] reste devoir la somme de 5 858,19 euros, à la date du 22 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Mme [S] [D] [K], ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [S] [D] [K] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de

5 858,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [S] [D] [K] déclare être bénéficiaire du RSA pour un montant de 696,05 euros, outre des prestations sociales pour 621,18 euros.

Il résulte du décompte que Mme [S] [D] [K] a repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, en versant :

422 euros par virement le 5 août 2025, 170 euros en espèces le 19 août 2025, 180 euros par virement le 19 août 2025, Puis 422 euros par virement le 5 septembre 2025 et 350 euros en espèces le 8 septembre 2025,

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse et des efforts de la locataire, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Mme [S] [D] [K], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [S] [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [S] [D] [K], devenue occupant sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI FONTCOLOMBES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [D] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONTCOLOMBES les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Mme [S] [D] [K] sera condamnée.

La demande relative aux frais d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2023 entre la SCI FONTCOLOMBES et Mme [S] [D] [K] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [S] [D] [K] à verser à la SCI FONTCOLOMBES, à titre provisionnel, la somme de 5 898,19 euros décompte arrêté au 22 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

AUTORISE Mme [S] [D] [K] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 65 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de DDEF et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [S] [D] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 739,26 euros à ce jour;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Mme [S] [D] [K] à verser à la SCI FONTCOLOMBES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [D] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président