TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/00422 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YR52

N° de MINUTE : 24/1590

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par Me [B], administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître [W], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L179

C/

DEFENDEUR

S.C.I. BAK IMMO,

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société Bak Immo est propriétaire des lots 53 et 75 au sein de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 10] soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 08 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] Rosny-sous-Bois (93110) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Bak Immo devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner notamment au paiement des charges impayées.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a signifié à la société Bak Immo ses dernières écritures par lesquelles il sollicite de la juridiction de céans la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

—  27.492,62 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 avril 2024 avec intérêts de droit et capitalisation par période annuelle conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M. [H], avocat.

Il est renvoyé aux conclusions, délivrées à la requête du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Malgré la signification des conclusions à personne par exploit du 22 avril 2024, la société Bak Immo n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 30 avril 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Bak Immo ;

— l’extrait du compte copropriétaire de la société Bak Immo pour la période du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2023 inclus établissant le solde dû à la somme de 23.676,40 euros ;

— l’extrait du compte copropriétaire de la société Bak Immo pour la période du 1er trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024 ;

— l’ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 02 janvier 2018 désignant Mme [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété ;

— l’ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 18 janvier 2023 ordonnant la prolongation pour une durée d’un an de la mission de Mme [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété ;

— l’ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 05 janvier 2024 ordonnant la prolongation pour une durée d’un an de la mission de Mme [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété ;

— les procès-verbaux des de décisions de l’administrateur judiciaire des 19 décembre 2019, 04 janvier 2022 et du 12 décembre 2023 ;

— Le rapport de diligences de l’administrateur provisoire depuis le 09 décembre 2021 en date du 15 décembre 2022 ;

— les appels de fonds adressés à la copropriétaire du 21 janvier 2020 au 24 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société Bak Immo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.492,62 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 27.492,62 euros à compter du présent jugement et avec capitalisation.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il n’est pas établi que la société Bak Immo serait de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

La société Bak Immo, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La société Bak Immo sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Bak Immo à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 27.492,62 euros au titre des charges arrêtées au 17 avril 2024, provision du 2ème trimestre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et avec capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société Bak Immo aux dépens dont distraction au profit de M. [H] ;

Condamne la société Bak Immo à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 21 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier, présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER