TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/55756 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP5K

AS M N° : 13

Assignation du :

06 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [E] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [U] [X] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [B] [X] épouse [R]

[Adresse 9]

[Localité 7]

La société MANAGE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentés par M^e Sandrine JEAND’HEUR, avocat au barreau de PARIS – #A0694

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic LE CABINET CORRAZE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Lionel BUSSON, avocat au barreau de PARIS – #P0466, M^e Lionel BUSSON, avocat au barreau de PARIS – #P0466

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

M. [X], Mmes [U] et [B] [X] et la société Manage (ci-après, « les demandeurs ») sont propriétaires du lot n°50 situé au rez-de-chaussée du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] qu’ils ont donné à bail commercial à la société Intertop laquelle le sous-loue à la société LTEP pour l’exercice d’une activité de kinésithérapie.

Soutenant que leur lot subit des infiltrations en provenance des parties communes, les demandeurs ont, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Corraze (ci-après, « le syndicat des copropriétaires »), devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 1240 et suivants du code civile :

«  – Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Corraze, à faire réaliser les travaux préconisés par Monsieur [N], architecte, aux termes de son audit architectural du 15 novembre 2023, nécessaires pour faire cesser les infiltrations affectant les locaux appartement à l’indivision [X], travaux portant sur les couvertures de la courette n°2, de celle de la cour arrière et la verrière de la courette n°1, la reprise de la fonte eaux usées/eaux pluviales fuyarde ou encore la réparation des skydomes qui ont été cassés, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

A titre subsidiaire,

Si Madame, Monsieur le Président estimait qu’une mesure d’expertise serait utile à la détermination les travaux à effectuer sur les couvertures des courettes n°2 et arrière et la verrière de la courette n°1 au sein de la copropriété, à l’origine et la cause des désordres d’infiltrations et olfactifs et les responsabilités éventuelles s’agissant de l’imputation des travaux à effectuer au sein de la copropriété,

Il lui plairait alors de,

Vu les dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats

— Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec la mission de :

∙ se rendre sur les lieux,

∙ se faire remettre et communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

∙ s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

∙ visiter les lieux et entendre tous sachants,

∙ examiner les réclamations énoncées par l’indivision [X] dans son acte introductif d’instance,

∙ rechercher l’origine, l’étendue et les causes des désordres visés dans l’assignation,

∙ fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu, tous les préjudices matériels et immatériels subis par les demandeurs à la présente mesure d’expertise,

∙ donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour faire cesser les désordres infiltrants, et la réfection des lieux dont s’agit et les évaluer à l’aide de devis,

∙ fournir toutes indications sur les troubles de jouissance subis,

∙ répondre aux dires et aux affirmations des parties et dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du Tribunal Judiciaire ;

En tout état de cause

— Juger qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et qu’en conséquence, l’indivision [X] sera exonérée de tous frais de procédure ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet Corraze, à payer à l’indivision [X] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. "

A l’audience qui s’est tenue le 13 novembre 2025, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, à l’exception de la demande d’expertise qu’ils abandonnent.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a sollicité, au visa des articles 2, 3 et 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, le rejet des demandes relatives à la verrière privative, aux skydomes et à la descente EP/EU, le donné acte de ce que les travaux relatifs à la courette n°2 seront soumis à la prochaine assemblée générale, à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée, le donné acte de ses protestations et réserves et, en tout état de cause, la condamnation in solidum des demandeurs à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Lionel Busson, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance aux écritures déposées à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2024. Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire en cours de délibéré la convocation à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, ce qu’il a fait le 20 novembre 2025.

Il ressort des extraits de la convocation en assemblée générale ainsi produits que la résolution n°31 porte sur les travaux de couverture de la courette aveugle du bâtiment C, la résolution n°34 inscrite à la demande de M. [X] sur le remplacement ou la réfection de la toiture de la courette n°2, la résolution n°32 sur les travaux de rénovation de verrière et chéneau côté bâtiment C, la résolution n°36 inscrite à la demande de M. [X] sur le remplacement de la verrière n°1 et son chéneau et la résolution n°35 inscrite à la demande de M. [X] sur le remplacement ou la remise en état des deux lanterneaux électriques privatifs.

Par note en date du 24 novembre 2025, le conseil des demandeurs a confirmé maintenir ses demandes, le seul moyen de voir les travaux effectivement réalisés étant d’obtenir une condamnation sous astreinte de la copropriété.

MOTIFS

Sur les demandes de travaux sous astreinte

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

L’article 2 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ajoute que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

L’article 8 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 11] stipule à :

— L’article 3 que constituent des parties privatives les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division, sont compris dans la composition d’un lot considéré et qu’il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels notamment que les fenêtres et portes-fenêtres et, de manière générale, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux.

— L’article 4 que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et comprennent notamment les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci).

Suivant l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

En application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

o Sur la demande relative à la reprise de la verrière de la courette n°1 (zone 4)

Les demandeurs soutiennent que la verrière de la courette n°1, qui touche également le lot n°49 et fait partie de la structure de l’immeuble, constitue une partie commune puisqu’elle est utile pour plusieurs lots et que sa reprise a déjà été votée par le passé en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la verrière, à l’exception des chéneaux, constitue une partie privative, dès lors qu’il s’agit d’un puit de lumière qui éclaire uniquement le lot n°50, qu’elle n’est pas ainsi partagée avec d’autres copropriétaires et qu’elle n’a pas de fonction structurelle.

Il souligne que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2024, il a été proposé aux copropriétaires que les demandeurs prennent en charge la rénovation de la verrière privative et que l’immeuble assume la rénovation du chéneau mais que les demandeurs ont voté contre cette résolution qui n’a pas été adoptée.

Il conclut, en conséquence, à l’existence d’une contestation sérieuse née de l’interprétation nécessaire du règlement de copropriété que le juge des référés ne peut trancher.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 que la verrière de la courette n°1 (zone 4) est à l’usage des lots n°49 et 50.

Dès lors, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, elle n’est pas à l’usage exclusif d’un copropriétaire mais de deux copropriétaires, ceux des lots n°49 et 50, peu importe à cet égard que ceux-ci soient identiques.

En outre, il ressort des débats que cette verrière est fixe et ne contient ainsi aucun ouvrant, de sorte qu’elle ne saurait constituer une fenêtre au sens de l’article 3 du règlement de copropriété et constitue nécessairement une couverture au sens de l’article 4.

Dans ces conditions, sans qu’il n’y ait lieu d’interpréter le règlement de copropriété, il ressort avec l’évidence requise en référé que la verrière de la courette n°1 (zone 4) est une partie commune au sens de l’article 4 du règlement de copropriété et de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient, à ce titre, de relever que, l’assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2022 a voté en faveur de la résolution n°19 visant à la rénovation de la verrière du bâtiment C acessible depuis la cage d’escalier, ce qui démontre que, par le passé, le syndicat des copropriétaires a considéré que cette verrière était une partie commune.

Or, il ressort du procès-verbal de constat en date 17 janvier 2025 que les désordres affectant la verrière sont à l’origine d’infiltrations au sein du lot n°50 au niveau, notamment, du coffrage du plafond, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

S’il ressort de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2025 qu’ont été inscrits à l’ordre du jour deux résolutions relatives à la réalisation des travaux sur la verrière de la courette n°1 (les résolution n°32 et n°36), aucune garantie n’existe à ce jour que ces travaux seront effectivement votés par l’assemblée générale des copropriétaires, et ce d’autant que le syndicat des copropriétaires conteste le caractère commun de la verrière.

Il convient, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux préconisés par M. [N] portant sur la verrière de la courette n°1 suivant les termes du présent dispositif.

o Sur la demande relative à la reprise de la couverture de la courette n°2 (zone 5) et la couverture de la cour arrière

Les demandeurs font valoir qu’il existe des fuites importantes sur la couverture en zinc de la courette n°2 qui n’est plus aux normes et doit ainsi être refaite dans les plus brefs délais. Elle note que la preuve de l’inscription à la prochaine assemblée générale des travaux n’est pas rapportée et qu’il n’existe aucune certitude sur le fait qu’ils seront votés.

Le syndicat des copropriétaires précise accepter prendre en charge ces travaux qui seront ainsi soumis à la prochaine assemblée générale. Il relève qu’il n’existe pas de risque sur le fait qu’ils seront adoptés, ceux-ci étant soumis à la majorité de l’article 24.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la couverture de la courette n°2 (zone 5) constitue une partie commune au sens de l’article 4 du règlement de copropriété et que les travaux de reprise doivent, en conséquence, être pris en charge par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas non plus que le défaut d’étanchéité de la couverture de la courette n°2 est à l’origine de fuites au sein du lot n°50, ce qui ressort d’ailleurs de l’audit établi par M. [N] le 15 novembre 2023.

S’il ressort de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2025 qu’ont été inscrits à l’ordre du jour deux résolutions relatives à la réalisation des travaux sur la couverture de la courette n°2 (les résolution n°31 et n°34), aucune garantie n’existe à ce jour que ces travaux seront effectivement votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux préconisés par M. [N] portant sur les couvertures de la courette n°2 (zone 5) suivant les termes du présent dispositif.

En revanche, les demandeurs n’ont fourni aucune explication, que cela soit dans le corps de leurs conclusions ou à l’audience, sur leur demande de condamnation à réaliser des travaux de couverture de la cour arrière qui est mentionnée dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

o Sur la demande relative au remplacement des deux skydomes

Les demandeurs reconnaissent que les skydomes constituent des parties privatives mais soutiennent qu’ils ont été endommagés à la suite de travaux réalisés par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires explique que, s’agissant d’une partie privative, il ne peut être maître de l’ouvrage des travaux et qu’il appartient, en conséquence, aux demandeurs de faire réaliser les travaux et, le cas échéant, de solliciter un remboursement à la copropriété.

Il souligne, au surplus, qu’il n’est versé aucune pièce qui prouverait que les travaux réalisés par la copropriété seraient à l’origine des désordres qui sont consécutifs à un dysfonctionnement électrique.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les skydomes sont des parties privatives au sens de l’article 3 du règlement de copropriété.

Si les demandeurs soutiennent que ces skydomes ont été endommagés par les travaux réalisés par la copropriété, ils ne versent aucune pièce qui permettrait de l’établir avec l’évidence requise en référé. En effet, il ne saurait se déduire du devis de la société EPEL en date du 12 février 2020 qu’ils versent qui mentionne une dépose soignée des lanterneaux, la surélévation maçonnée des costières existantes pour création d’une hauteur de relevés conforme et la repose des lanterneaux, que les lanterneaux ont été endommagés lors de la réalisation de ces travaux.

Les demandeurs échouent, en conséquence, à établir un trouble manifestement illicite résultant du refus du syndicat des copropriétaires de procéder au remplacement des skydomes du lot n°50, non plus qu’une obligation non sérieusement contestable pour lui d’y procéder.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

o Sur la demande relative au remplacement de la fonte eaux usées/eaux pluviales (zone 4)

Les demandeurs relèvent que la fonte des eaux usées/eaux pluviales est à l’origine de fuites ainsi que de nuisances olfactives et que des travaux ont déjà été réalisés pour d’autres lots mais pas pour le lot n°50.

Le syndicat des copropriétaires indique être d’accord pour entreprendre ces travaux, les avoir proposés lors de l’assemblée générale des copropriétaires et s’être alors heurté à un refus, notamment des demandeurs.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la fonte eaux usées/eaux pluviales (zone 4) constitue une partie commune au sens de l’article 4 du règlement de copropriété et que leur remplacement doit, en conséquence, être pris en charge par le syndicat des copropriétaires.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat en date 17 janvier 2025 que des infiltrations ont été constatées autour du conduit de descente d’eau pluviale dans le lot n°50, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

S’il ressort de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2025 qu’ont été inscrits à l’ordre du jour deux résolutions relatives au remplacement des chéneaux de la courette n°1 (les résolutions n°32 et n°36), aucune garantie n’existe à ce jour que ces travaux seront effectivement votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux préconisés par M. [N] portant sur la reprise de la fonte eaux usées/eaux pluviales de la courette n°1 (zone 4) suivant les termes du présent dispositif.

Afin d’assurer l’exécution des condamnations prononcées dans le cadre de la présente décision, il y a lieu de les assortir d’une astreinte suivant les termes du présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Suivant l’article 10-1, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

En l’espèce, dès lors qu’il a été en partie fait droit aux demandes des demandeurs, il convient de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], dans un délai de six mois courant à compter de la signification de la présente décision, à faire réaliser les travaux préconisés par M. [N] dans son audit architectural du 15 novembre 2023 nécessaires pour faire cesser les infiltrations affectant le lot n°50 portant sur la verrière de la courette n°1 (zone 4), le remplacement de la fonte eaux usées/eaux pluviales fuyarde (zone 4) et la couverture de la courette n°2 (zone 5) ;

Assortissons, à l’expiration de ce délai de six mois, la présente condamnation d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à M. [X], Mmes [U] et [B] [X] et la société Manage, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 18 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ