TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

N° RG 23/01197 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSJ7

Minute : 24/00203

ok

Monsieur [T] [F]

Représentant : M^e Charlotte DINGA ATIPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB189

Madame [G] [U] EP. [F]

Représentant : M^e Charlotte DINGA ATIPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB189

C/

Madame [S] [B]

Monsieur [W] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Charlotte DINGA ATIPO

Copie délivrée à :

Madame [S] [B]

Monsieur [W] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 5 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [F] demeurant [Adresse 4],

[Localité 6]

comparant,

Madame [G] [U] EPOUSE [F] demeurant

[Adresse 4]

comparante,

Assistés par M^e Charlotte DINGA ATIPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [S] [B] dont le dernier domicile connu est

[Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [V] dont le dernier domicile connu est [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M. Le Préfet

Le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14/09/2022, prenant effet le 15/09/2022, M. [T] [F] et son épouse, Mme [G] [U], représentés par leur mandataire, l’agence Immo Marceau (enseigne Perfia) a consenti à M. [W] [V] et à Mme [S] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 5] à gauche, sur la commune de [Localité 11], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 735,00 € outre les charges.

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer hors charges a été versé par les locataires.

Par exploit de commissaire de justice du 24/11/2023, M. [T] [F] et son épouse, Mme [G] [U], ont fait citer M. [W] [V] et Mme [S] [B] à comparaître devant le juge en charge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion des lieux des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 5 410,64 € représentant l’arriéré de loyers et charges, arrêté au 15/11/2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

. une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Le service départemental de lutte contre les expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier.

A l’audience du 05/03/2024,M. [T] [F] et son épouse, Mme [G] [U], assistés par leur avocat, actualisent la dette à la somme de 9 162,44 €, terme du mois de mars 2024 et pour le surplus, ils sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [W] [V], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et Mme [S] [B], citée à par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La présidente a demandé à l’avocat des demandeurs de produire sous 8 jours le courrier recommandé prévu par les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le 08/03/2024, l’avocat des époux [F] a fait parvenir le courrier recommandé prévu par l’article 659 du code de procédure civile adressé à M. [W] [V] par le commissaire de justice. Celui-ci a été retourné à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par la production de l’avis de réception par l’organisme, le 29/08/2023, du courriel électronique (EXPLOC) lui notifiant la situation d’impayé des locataires.

Conformément à l’article 24 III modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 27/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, les conditions spéciales du bail contiennent un paragraphe VIII prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 729,67 € a été signifié à chacun des locataires le 25/08/2023. Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 25/10/2023 à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’absence des défendeurs qui n’ont pu en débattre, l’actualisation de l’arriéré locatif doit être écartée et seules les demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance seront examinées.

Aux termes de l’assignation, les époux [F] réclament paiement de la somme de 5 410,64 €, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Il ressort de l’examen du décompte des locataires que cette somme inclut, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de relance, mis à la charge des locataires, ainsi que des frais de procédure lesquels sont également réclamés au titre des dépens dont ils relèvent et dont il est constant qu’ils ne peuvent être assimilés à la dette locative.

Le bail comporte une clause de solidarité entre les preneurs.

Déduction faite d’un montant total de 278,86 €, les consorts [V]-[B] seront solidairement condamnés à payer aux époux [F] la somme non sérieusement contestable de 5 131,78 €, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les consorts [V]-[B] ne comparaissent pas, n’ont pas repris le paiement du loyer avant l’audience et n’ont formé aucune demande de délai.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 26/10/2023. Depuis cette date, les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre. Ils devront libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef. A défaut de libération volontaire, M. [T] [F] et son épouse, Mme [G] [U], seront autorisés à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis la résiliation du bail M. [W] [V] et Mme [S] [B] sont redevables, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi augmenté des charges dont il sera justifié et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

M. [W] [V] et Mme [S] [B] succombent à l’instance. Ils seront condamnés aux dépens. Il n’apparaît pas enfin inéquitable de les condamner à participer aux frais que les époux [F] ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail 14/10/2022 ont été réunies le 25/10/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 26/10/2023 ;

Ordonnons à M. [W] [V] et à Mme [S] [B] de quitter les lieux sis, [Adresse 5] à gauche, sur la commune de [Localité 11] et de les rendre libre de tous occupants de leur chef, avec remise des clés au bailleur ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [T] [F] et son épouse, Mme [G] [U], à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [V], de Mme [S] [B] et de tous occupants de leur chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons par provision le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [W] [V] et Mme [S] [B] sont redevables depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié ;

Condamnons solidairement M. [W] [V] et Mme [S] [B] à payer à M. [T] [F] et son épouse, Mme [G] [U], la somme de 5 131,78 euros (cinq mille cent trente et un euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons, en tant que de besoin, solidairement M. [W] [V] et Mme [S] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 7] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamnons in solidum M. [W] [V] et Mme [S] [B] à payer à M. [T] [F] et son épouse, Mme [G] [U], la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [W] [V] et Mme [S] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 30/04/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE