TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01929 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ5D

Minute : 24/00611

OPH DE [Localité 11], OFFICE PUBLIC DE LA VILLE DE [Localité 11]

Représentant : Me [W], avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Madame [G] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

OPH DE [Localité 11], OFFICE PUBLIC DE LA VILLE DE [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [G] [F]

[Adresse 14]

[Adresse 15]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 7 juillet 2003, l’Office public de l’Habitat de [Localité 11] (ci-après désigné par l’OPH de [Localité 11]) a consenti à Monsieur [T] [R] et Madame [G] [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 18], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 239,35 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 24 décembre 2004, l’OPH de [Localité 11] a consenti à Madame [G] [F] un contrat de bail portant sur un box souterrain n°64 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 34,82 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 34,82 euros.

Par avenant en date du 5 septembre 2011, il a été convenu que conformément à l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 28 juin 2011, Mme [G] [F] est devenue seule locataire du local d’habitation à compter du 11 juin 2007.

Par avenant en date du 10 octobre 2013, et à la suite du règlement total de la dette locative, le bailleur a renoncé aux termes de l’ordonnance de référé du 7 septembre 2010 résiliant le bail.

Le 1er décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [G] [F] un commandement de payer la somme en principal de 1642,38€ arrêtée au 14 novembre 2023, visant la clause résolutoire des contrats de baux.

PROCEDURE

Par exploit de commisssaire de justice délivré le 10 juillet 2024, l’OPH de Drancy a fait citer Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Mme [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux (logement et box), et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

«  condamner Mme [F] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 2 709,12 € au titre des arriérés de loyers et charges,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer contractuel révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux, comme si les baux s’étaient poursuivis ;

Ï de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, l’OPH de [Localité 11], représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 2247,66 € selon décompte arrêté au 13 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [G] [F], comparante, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a expliqué être aide-soignante et percevoir la somme de 1600 euros mais être actuellement arrêtée en raison d’un accident du travail. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 62 euros en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de [Localité 11] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Les baux en date du 7 juillet 2003 et du 24 décembre 2004 contiennent une clause résolutoire. Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 1642,38 € arrêtée au 14 novembre 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Cependant, force est de constater que la clause résolutoire du bail d’habitation stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, et que l’impayé doit être équivalent à trois mois de loyer principal, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l’impayé était supérieur à trois mois de loyer principal, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des deux clauses résolutoires étaient réunies à la date du 1er février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’OPH de [Localité 11] produit un décompte indiquant que Madame [G] [F] reste lui devoir la somme de 2247,66 € arrêtée au 13 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

La créance demandée n’étant pas sérieusement contestable, Madame [G] [F] sera donc condamnée à verser à l’OPH de [Localité 11] la somme provisionnelle de 2 247,66 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. Par ailleurs, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais dans la limite de 36 mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [G] [F] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH de [Localité 11], Madame [G] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux du 7 juillet 2003 et du 24 décembre 2004 entre l’OPH de [Localité 11] et Madame [G] [F] concernant le local à usage d’habitation, logement n°76, et le box n°64 situé [Adresse 17], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 1er février 2024 ;

Condamnons Madame [G] [F] à verser à l’OPH de [Localité 11] la somme provisionnelle de 2 247,66 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse;

Autorisons Madame [G] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 62 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit des baux consentis à Madame [G] [F] portant sur le local à usage d’habitation, logement n°76, et le box n°64 situé [Adresse 17], sur la commune de [Adresse 10] [Localité 1];

Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [G] [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Madame [G] [F] à payer à l’OPH de [Localité 11] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux;

Condamnons Madame [G] [F] à verser à l’OPH de [Localité 11] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 octobre 2024

Le Greffier Le Juge