Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 29 avril 2025, n° 25/00020

TJ Toulouse 29 avril 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour démolition
La cour a jugé que le congé était valide et que les propositions de relogement respectaient les conditions légales, rendant ainsi l'expulsion des époux [R] justifiée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les époux [R] étaient occupants sans droit ni titre et a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif.
Accepté
Démarches judiciaires nécessaires
La cour a jugé que les époux [R] devaient indemniser la société ADOMA pour les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 29 avr. 2025, n° 25/00020
Numéro(s) :	25/00020
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fatiha AFKIRKamel AISSAOUI
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS
Parties :	Société ADOMA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TVGK

JUGEMENT

N° B

DU : 29 AVRIL 2025

Société ADOMA, société d’économie mixte, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société SONACOTRA.

[M] [R]

[X] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29/04/25

à SELARL REDON-REY LAKEHAL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le 29 avril 2025 , le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ADOMA, société d’économie mixte, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société SONACOTRA., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [M] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Kamel AISSAOUI substitué par M^e AFKIR

Mme [X] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La société ADOMA, venant aux droits de la Société SONACOTRA, a donné à bail à Monsieur [J] [R], par contrat en date du 28 mars 1986, des locaux à usage d’habitation et un emplacement de parking situés [Adresse 3] moyennant un loyer initial de 1.943 francs toutes charges comprises.

Le bail a par ailleurs été transféré au fils de Monsieur [J] [R], Monsieur [M] [R] et à son épouse Madame [X] [R].

L’immeuble s’inscrit par ailleurs dans un vaste projet de renouvellement urbain concernant les quartiers [Adresse 9] et par arrêté du 30 juin 2022, la mairie de [Localité 8] a accordé le permis de démolir.

Ledit projet de renouvellement urbain met à la charge de la Société ADOMA la mise en vente des logements de son parc locatif sur les parcelles des quartiers [Adresse 9] permettant la démolition des logements concernés et la reconstruction d’un ensemble immobilier s’inscrivant dans le cadre du NPRU tel que décidé par les pouvoirs publics et [Localité 8] METROPOLE.

Ledit projet met également à la charge de la Société ADOMA de procéder au relogement des occupants concernés dans les conditions de l’article 13bis de la loi du 1er septembre 1948, et par courrier du 2 juin 2022, la Direction Départementale des Territoires de la préfecture de la Haute-Garonne a autorisé la mise en oeuvre des relogements.

La Société ADOMA a en conséquence fait trois propositions de relogement à Monsieur [M] [R] et à son épouse Madame [X] [R] depuis le mois de juillet 2023, restées sans réponse.

Par ailleurs par courrier en date du 14 mars 2024, signifié par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la Société ADOMA a donné congé à Monsieur [M] [R] et à son épouse Madame [X] [R] pour démolition avec effet au 30 septembre 2024.

Diverses démarches ont été entreprises auprès des époux [R] pour faciliter leur relogement, ainsi par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 avril 2024, la Société ADOMA les a sollicités afin de procéder à l’inscription de leur demande de logement social et l’association L’AMANDIER est intervenue également pour les soutenir, cependant les époux [R] ont refusé toute communication.

La démolition de l’immeuble devant intervenir courant du 2ème semestre 2025, la société ADOMA, dûment autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance en date du 19 décembre 2024 de ce siège, a en conséquence, par acte délivré le 24 décembre 2024, fait assigner Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, sur le fondement des dispositions des articles L353-15 du III du code de la construction et de l’habitation et 13bis de la loi du 1er septembre 1948 aux fins de :

— juger que la société ADOMA a formalisé 3 offres de relogement satisfactoires auprès de Monsieur [M] [R] et son épouse Madame [X] [R] ;

— valider le congé signifié le 19 mars 2024 à Monsieur [M] [R] et son épouse Madame [X] [R], le déclarant recevable et bien fondé,

— constater que Monsieur [M] [R] et son épouse Madame [X] [R]

sont occupants sans droit ni titre et ne sauraient bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux;

En conséquence :

— ordonner sans délai leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’immeuble sus indiqué dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire que le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, visé à l’article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ;

— dire que le bénéfice de la trêve hivernale sera supprimé au visa de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du quittancement actuel charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux par ces derniers et dès à présent les condamner solidairement au paiement de la somme de 91,78 euros selon décompté arrêté au 3 décembre 2024, indemnité d’occupation de novembre 2024 incluse ;

— dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée tant que les occupants sans droit ni titre n’auront pas quitté les lieux litigieux et que cette indemnité sera révisée en fonction de la valeur locative du bien loué conformément à la clause de révision prévue dans le bail ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [R] et son épouse Madame [X] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 19 mars 2024 ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après renvoi, à l’audience du 13 février 2025, la Société ADOMA a comparu représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son acte introductif d’instance sauf sa demande de condamnation au paiement de la somme de 91,78 euros et actualisé le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme de 614,68 euros par mois.

Monsieur [M] [R] a comparu représenté par son conseil et a fait valoir l’important retentissement sur le plan social et familial de la demande d’expulsion de même qu’une atteinte disproportionnée aux droits du locataire.

Il a demandé de rejeter la demande d’expulsion, d’enjoindre au bailleur de formuler des propositions de relogement conformes à la loi répondant aux conditions légales exigées, d’ordonner une expertise indépendante quant à la conformité des relogements offerts aux besoins réels, de condamner la société ADOMA à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société ADOMA a demandé de le débouter de toutes ces demandes compte tenu de la régularité des propositions de relogement faites aux époux [R] fondant la validité du congé, propositions notamment conformes aux besoins personnels et familiaux des époux [R] par comparaison à leur logement actuel, le secteur géographique ayant en outre été également respecté et a rappelé que le projet de renouvellement urbain était d’ordre public.

Madame [X] [R], assignée par acte en date du 24 décembre 2024 délivré en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA VALIDITE DU CONGE

L’immeuble litigieux fait l’objet d’un projet de renouvellement urbain de grande ampleur sur des parcelles des quartiers [Adresse 10] [Localité 8].

Ce projet met à la charge de la Société ADOMA la mise en vente des logements de son parc locatif sur les parcelles de ces quartiers permettant la démolition des logements concernés et la reconstruction d’un ensemble immobilier s’inscrivant dans le cadre du NPRU tel que décidé par les pouvoirs publics et [Localité 8] METROPOLE.

Par ailleurs, par arrêté du 30 juin 2022, la mairie de [Localité 8] a accordé le permis de démolir.

Il convient par ailleurs de préciser que les dispositions de l’article L314-2 du Code de l’urbanisme ne sont pas applicables en l’espèce, contrairement à ce que soutient Monsieur [M] [R], la présente procédure étant fondée à juste titre sur les dispositions des articles L443-15-1 et L353-15 III du code de la construction et de l’habitation, le logement étant conventionné.

L’article L353-15 III du code de construction et de l’habitation dispose par ailleurs :

“En cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1, d’autorisation de vente à une personne morale ou de changement d’usage d’un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.”

En outre, aux termes des dispositions de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 :

“Le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.”

Il est par ailleurs justifié que la Société ADOMA a effectué trois propositions de relogement auprès de Monsieur [M] [R] et de son épouse Madame [X] [R] depuis le mois de juillet 2023, restées sans réponse de ces derniers, soit :

— une première proposition 26 juillet 2023, signifiée le 1er août 2023 par acte de commissaire de justice,

— une deuxième proposition le 21 novembre 2023,signifiée le 23 novembre 2023 par acte de commissaire de justice,

— une troisième proposition le 21 février 2024, signifiée le 23 février 2024 par acte de commissaire de justice.

Ces propositions ont en outre été formulées en tenant compte des besoins personnels et familiaux de Monsieur et Madame [R], âgés respectivement de 42 ans et 37 ans, et notamment de la composition de leur foyer soit deux adultes et deux enfants mineurs ; les offres écrites étaient en outre accompagnées de fiches descriptives et détaillées des logements proposés, tenaient compte de leurs ressources et de la superficie de leur logement actuel, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de la surface corrigée comme le soutient à tort Monsieur [R], mais de la surface habitable.

Il convient en effet de rappeler à ce titre que la société ADOMA soumise au Code de la construction et de l’habitation et de la loi du 1er septembre 1948 qui déterminent les surfaces exprimées pour chaque logement en fonction des modalités de fixation du loyer, étant précisé que les surfaces des logements conventionnés avant le 1er juillet 1996 s’exprimaient en surface corrigée selon les dispositions du décret du 22 novembre 1948, comprenant la surface de chaque pièce habitable et secondaire du logement outre celle des annexes, chaque pièce ou annexe étant affectée d’un coefficient tenant compte de :

— la nature de la pièce,

— de son éclairement, de son ensoleillement et des vues de la pièce,

— de la vétusté et de l’état d’entretien du local,

— de l’emplacement du local dans l’agglomération et des sujétions de voisinage.

En conséquence, la surface corrigée ne saurait être confondue avec la surface habitable qui correspond à la surface réelle au sol arrondie au mètre carré supérieur et après déduction de certaines surfaces telles que visées par les dispositions de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation.

La surface habitable du logement actuel des époux [R] étant de 81,56m2 des offres de logement d’une surface similaire leur ont donc été proposées soit pour une surface habitable de 80 m2 pour la première proposition, de 87 m2 pour la deuxième proposition et de 81,48 m2 pour la 3ème, ces 3 logements se situant en outre à moins de 5 kilomètres de distance de leur logement actuel et le loyer étant à chaque fois similaire au leur.

Par ailleurs, force est de constater que les époux [R] n’ont visité aucun des appartements proposés et qu’en conséquence Monsieur [R] procède par pures affirmations en indiquant que les conditions de confort des logements proposés en matière d’isolation ou d’accès aux services publics seraient nettement inférieures à celles dont ils bénéficient actuellement, la société ADOMA justifiant par ailleurs de l’accessibilité aux services publics et des moyens de transports publics concernant les propositions de relogement effectuées.

En conséquence, la société ADOMA n’étant nullement tenue de satisfaire les voeux émis par les locataires, mais au contraire tenue de se soumettre au plan de rénovation urbain, ses trois offres de relogement seront en conséquence déclarées satisfactoires.

En conséquence, il apparaît que le congé délivré par la société ADOMA selon exploit d’huissier en date du 19 mars 2024, dont la forme n’est par ailleurs par remise en cause, sera validé, Monsieur et Madame [R] ayant refusé sans motif légitime les trois propositions de relogement.

SUR LES CONSEQUENCES DE LA VALIDITE DU CONGE

Le congé litigieux ayant été validé, Monsieur et Madame [R] sont occupants sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 30 septembre 2024 et ne sauraient en conséquence bénéficier du droit au maintien dans les lieux.

A défaut de libération volontaire des locaux, leur expulsion sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux prévus par les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et sans qu’il y ait lieu de fixer d’astreinte, le concours de la force publique étant ordonnée.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du quittancement actuel, charges comprises, soit à la somme

de 614,68 euros et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux, cette indemnité sera révisée annuellement, tant que les occupants sans droit ni titre n’auront pas quitté les lieux litigieux, en fonction de la valeur locative du bien loué conformément à la clause de révision prévue dans le bail.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société ADOMA, Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT que la Société ADOMA a formalisé trois offres de relogement satisfactoires auprès de Monsieur [M] [R] et de Madame [X] [R] ;

VALIDE en conséquence le congé signifié le 19 mars 2024 à Monsieur [M] [R] et à Madame [X] [R] ;

CONSTATE en conséquence que Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2024 et ne sauraient bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [R] et à Madame [X] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R]

d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société ADOMA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R] à payer à la Société ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du quittancement actuel charges comprises, soit la somme de 614,68 euros, et ce jusqu’au leur départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera annuellement révisée tant que les occupants sans droit ni titre n’auront pas quitté les lieux litigieux et que cette indemnité sera révisée en fonction de la valeur locative du bien loué conformément à la clause de révision prévue dans le bail ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R] à payer à la SA ADOMA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [X] [R] au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE