TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/00182 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXKB

Minute : 24/00265

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT – OPH D'[Localité 9]

Représentant : Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0630

C/

Madame [X] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MORANDI [U]

Copie délivrée à :

Mme [I] [X]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT – OPH D'[Localité 9], demeurant [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par M^e MORANDI Paul, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [X] [I], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15/11/1991, l’OPH [Localité 8] Habitat (EPIC), anciennement dénommé l'[Adresse 14][Localité 10], a consenti à Mme [X] [I] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 6], sur la commune d'[Localité 11], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 987,26 francs (soit environ 254,02 €) outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges a été versé au bailleur social.

Par exploit de commissaire de justice du 19/11/2023 l’OPH Aulnay Habitat a fait citer Mme [X] [I], à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des biens se trouvant sur place dans des garde-meubles aux choix du demandeur et aux risques et périls de la défenderesse, en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 1 191,43 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 12/12/2023,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus su le bail s’était poursuivi, en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le diagnostic social et financier avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19/03/2024 mais un renvoi a été accordé à la défenderesse afin de lui permettre de bénéficier de l’assistance d’un avocat désigné par le bureau d’aide juridictionnelle.

A l’audience du 07/05/2024, l’OPH [Localité 8] Habitat, représenté par son conseil, a actualisé le montant de la dette à la somme de 2 005,54 €, incluant un dernier versement effectué le 30/04/2024 à hauteur de 192,39 €.

En réponse à la défenderesse, il s’oppose fermement à tout délai.

Maître Habibi Alaoui, désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale ne s’est pas présenté pour assistée Mme [X] [I], laquelle a accepté de se défendre seule.

Elle a affirmé avoir été hospitalisée au mois de mars 2024, ce qui l’a mise en difficulté financière. Elle a indiqué avoir repris son activité professionnelle en qualité de vacataire auprès la Ville de [Localité 15] et percevoir, pour un temps plein, environ 2 000 €. Invoquant sa bonne foi et sa volonté de parvenir à apurer la dette, elle a enfin affirmé avoir effectué deux paiements avant l’audience qui ne figurent pas au décompte et a sollicité un plan d’apurement suspendant les effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté en proposant de verser 55 € chaque mois en plus du loyer et des charges.

La présidente d’audience ayant constaté que le relevé du compte de la locataire fait état de deux mesures d’effacement de la dette, elle a demandé à l’avocat du bailleur social de lui produire lesdites décisions ainsi qu’un décompte actualisé permettant de vérifier le bon encaissement des deux paiements allégués par la défenderesse sous 15 jours, puis la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé des locataires, par courrier électronique enregistré le 23/01/2023 par l’organisme.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 16/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant la première audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, dans le paragraphe 4, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

L’avocat de l’OPH [Localité 8] Habitat a communiqué les deux décisions rendues par la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis. Une première procédure de surendettement a été introduite le 08/12/2021 par la défenderesse, laquelle a été déclarée recevable le 20/12/2021, la commission de surendettement décidant de l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Le 11/04/2022, la commission de surendettement a notifié à l’OPH [Localité 8] Habitat la validation de ces mesures avec effacement de la dette à hauteur de 6 549,18 €.

La locataire n’ayant pas payé pendant les deux années suivant la décision de rétablissement personnel, le bailleur social était fondé à reprendre la procédure d’expulsion.

Un commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme en principal de 1 742,00 € a été signifié à la locataire le 30/12/2022.

Le 22/03/2023, Mme [X] [I] a déposé un second dossier de surendettement que la commission de surendettement a également déclaré recevable le 28/04/2023. Une décision de rétablissement personnel a été rendue le 28/04/2023, entrée en application le 26/06/2023, avec effacement de la dette à hauteur de 2 137,72 €. Cependant, il est de jurisprudence constante que l’effacement de la dette empêche le créancier de prétendre au recouvrement de sa créance mais qu’il ne vaut pas paiement. Or, il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies le 28/02/2023 à minuit.

A l’audience, le bailleur social actualise sa dette à la somme de 2 005,54 €, terme du mois d’avril inclus, mais le nouveau décompte communiqué par son avocat confirme l’encaissement des deux virements opérés par la locataire pour des montants respectifs de 130,00 € et 370,00 €. Par ailleurs, cette somme, recouvrant la période comprise entre le terme du mois d’août 2023 et le mois d’avril 2024, inclut, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de rejet (9 € sur la période), qui ne peuvent être mis à la charge du locataire. En conséquence, Mme [X] [I] reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 1 496,54 €, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Mme [X] [I] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 1 496,54 € terme du mois d’avril 2024 inclus et le surplus de la demande en paiement formée par l’OPH [Localité 8] Habitat doit être rejeté.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur social s’oppose à tout délai et affirme que la défenderesse n’a pas repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience. Il ressort en effet du relevé du compte de la locataire qu’il a décidé d’imputer les deux paiements avant l’audience sur un acompte de décembre 2023 et un acompte et solde d’avril 2023. Cependant, si les paiements effectués sont réputés s’imputer par priorité sur les termes les plus anciens, en revanche le législateur n’impose au locataire pour prétendre à un délai suspensif que le paiement de l’entier loyer avant l’audience. Or, force est de constater qu’en procédant au virement de la somme totale de 500 € avant l’audience la défenderesse, équivalent à plus de deux loyers charges comprises.

La situation de Mme [X] [I] a été exposée à l’audience. Elle occupe les lieux depuis plus de trente ans. Sa bonne foi n’est pas contestée et la commission de surendettement, en déclarant à deux reprises ses dossiers recevables, l’a d’ailleurs reconnue. A l’audience, elle a également expliqué qu’elle vit dans le logement avec sa fille, adolescente qui poursuit ses études pour obtenir le baccalauréat. Elle a repris son activité professionnelle dès que son état de santé le lui a permis ce qui lui assure un revenu suffisant pour lui permettre d’honorer un échéancier. En tout état de cause, le bailleur social qui dispose désormais d’un titre exécutoire pour le recouvrement de sa créance, ne démontre pas que ce plan sera pour lui source de préjudice, d’autant qu’il pourra, si celui-ci n’est pas respecté, faire procéder à l’expulsion de la locataire.

Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté, selon les modalités précisées au dispositif.

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social.

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Succombant principalement à l’instance, Mme [X] [I] sera condamnée aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par l’OPH [Localité 8] Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 15/11/1991 ont été réunies le 28/02/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [X] [I] à payer à l’OPH [Localité 8] Habitat la somme provisionnelle de 1 496,54 euros (mille quatre cent quatre-vingt-seize euros et cinquante-quatre centimes) à valoir sur les loyers et charges, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons Mme [X] [I] à se libérer de la dette par 28 mensualités dont 27 d’un montant minimum de 55 euros (cinquante-cinq euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [X] [I] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune d'[Localité 11] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la [Localité 13] publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, Mme [X] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement formée par l’OPH [Localité 8] Habitat ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par l’OPH [Localité 8] Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [X] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 18/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE