TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 11]

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REFERENCES : N° RG 23/02268 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMRV

Minute : 24/00795

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître [S], avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [F] [E]

Copie délivrée à :

M^e Jeanine HALIMI

M [F] [E]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 7 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, demeurant [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocate au barreau des HAUTS DE SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 9] et actuellement [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er mars 1995, la SA d’HLM LOGEMENT FRANÇAIS a donné à bail à Monsieur [K] [E] et Madame [J] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 2. 182, 13 F et 991, 02 F de provisions sur charge.

La SA d’HLM est venue aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANÇAIS suite à une assemblée générale en date du 28 juin 2018.

Madame [J] [W], veuve de Monsieur [K] [E], est décédée le [Date décès 5] 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, un procès-verbal de tentative de saisie-conservatoire mobilière transformé en procès-verbal de carence et constat d’occupation a été dressé les 24 et 26 janvier 2023 par Maître [L], huissier de justice mandaté par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT.

L’huissier a procédé à l’ouverture des lieux et a constaté que des courriers étaient présents dans le logement aux noms de Madame [J] [W], Madame [J] [E], Monsieur [F] [E] et Monsieur [P] [E].

Le 5 juin 2023, une sommation de quitter les lieux, au 13 juin 2023, a été délivrée, à étude, à Messieurs [F] et [P] [E], domiciliés chez Madame [J] [W] veuve [E].

Par assignation en date du 24 octobre 2023, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [E] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement du défendeur.

A l’audience du 7 mars 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

Constater que le contrat de bail liant 1001 VIES HABITAT et feue [J] [W] veuve [E] est résilié du fait du décès de cette dernière ;Constater que Monsieur [F] [E] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 8] à [Localité 14] dont seule feue [J] [W] veuve [E] était locataire en titre ;Ordonner la libération du logement sis [Adresse 8] à [Localité 14], dont seule feue [J] [W] veuve [E] était locataire en titre ;Voir autoriser la requérante à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec dispense du délai de 2 mois prescrit par l’article L. 412-1 du CPCE, dans la forme ordinaire et même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est du logement sis [Adresse 8] à [Localité 14], dont seule feue [J] [W] veuve [E] était locataire en titre ;Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls du cité ;Voir condamner Monsieur [F] [E] au versement, à l’endroit de 1001 VIES HABITAT, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux ;Voir condamner Monsieur [F] [E] au versement, à l’endroit de 1001 VIES HABITAT, d’une somme actualisée de 16. 240, 74 € au titre des indemnités d’occupation dues, selon décompte arrêté au 26 septembre 2023, terme du mois d’août inclus ; Voir condamner Monsieur [F] [E] au paiement d’une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Vu l’article 696 du CPC, condamner Monsieur [F] [E] aux entiers dépens de la présente procédure.

Monsieur [F] [E], selon les écritures déposées à l’audience, demande à la juge de :

Débouter 1001 VIES HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et la renvoyer à mieux se pourvoir ;Condamner 1001 VIES HABITAT à 1. 000 € pour procédure abusive et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT expose qu’il y aurait deux personnes dans le logement, dont l’une est présente en permanence. Elle explique ne pas souhaiter qu’un transfert de bail soit opéré, le logement de type F4 était trop grand pour être occupé par 2 personnes. Selon elle, aucun règlement n’est intervenu depuis le décès de la locataire. Elle s’oppose à l’octroi de délai de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [F] [E] fait valoir qu’il ne réside plus au domicile de sa défunte mère depuis une vingtaine d’années. Il déclare ne pas savoir si une personne vit à ce domicile puis que personne ne vit dans le logement. Il précise que sa mère résidait dans au numéro 25 et non au numéro [Adresse 8].

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire, les parties ayant comparu ou été représentées.

SUR LA RESILIATION

Le bail conclu le 11 septembre 1996, à effet au 1er mars 1995, concerne non pas le [Adresse 8] mais le numéro [Adresse 7]. Il y a lieu de tenir compte de cette adresse rectifiée.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

En l’espèce, selon l’acte de décès produit par le bailleur, Madame [J] [W], veuve de Monsieur [K] [E], est décédée le [Date décès 5] 2022.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail concernant le bien sis [Adresse 7] à la date du [Date décès 5] 2022.

SUR LA QUALITE D’OCCUPANT SANS DROIT NI TITRE

Selon le procès-verbal de tentative de saisie-conservatoire mobilière transformé en procès-verbal de carence précité, l’huissier a procédé à l’ouverture des lieux et a constaté que des courriers étaient présents dans le logement aux noms de Madame [J] [W], Madame [J] [E], Monsieur [F] [E] et Monsieur [P] [E].

Il est indiqué que deux jours après l’ouverture des lieux, l’huissier expose avoir reçu un appel de Monsieur [F] [E] en ces termes : « […] Mes parents étaient divorcés et ma maman est décédée ; c’est mon frère [P] qui a trente ans qui vient de temps en temps ; [W] c’est le nom de jeune fille de ma maman ».

La présence de courriers dans les lieux au nom de Monsieur [F] [E] et la conversation téléphonique entre l’huissier et le défendeur ne suffisent pas à établir son occupation du [Adresse 6] à [Localité 12].

En effet, selon les pièces produites, et en particulier l’avis d’impôt établi en 2021 sur les revenus de 2020, Monsieur [F] [E] réside au [Adresse 3] depuis a minima le 1er janvier 2021.

En conséquence, il ne peut être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 7]. La demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT en ce sens ainsi que la demande d’expulsion seront rejetées.

SUR LA CONDAMNATION EN PAIEMENT

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux, le bailleur est en droit d’exiger du locataire le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

En matière successorale, l’article 724 du code civil dispose :

« Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Les légataires et donataires universels sont saisis dans les conditions prévues au titre II du présent livre.

A leur défaut, la succession est acquise à l’Etat, qui doit se faire envoyer en possession ».

L’article 768 du code civil poursuit :

« L’héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l’actif net lorsqu’il a une vocation universelle ou à titre universel ».

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte en date du 22 février 2024 démontrant que Madame [J] [W] Veuve [E] reste lui devoir la somme de 16. 240, 74 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation janvier 2024 inclus. Il n’est pas contesté que les clés n’ont jamais été restituées au bailleur.

Monsieur [F] [E] conteste le principe de la dette.

En vertu des règles de dévolution successorale, Monsieur [K] [E] étant époux prédécédé de Madame [J] [W] Veuve [E], leurs enfants [F], [P] et [J] [E] ont vocation à succéder à leur mère.

Le défendeur produit un récépissé de déclaration de renonciation à succession en date du 24 janvier 2024, enregistré au tribunal judiciaire de BOBIGNY.

En conséquence, il ne peut être tenu à la dette.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation formulée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à l’encontre de Monsieur [F] [E].

SUR LA PROCEDURE ABUSIVE

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le bailleur ne pouvait légitimement savoir que Monsieur [F] [E] ne résidait pas dans les lieux et avait renoncé à la succession de sa mère Madame [J] [W] Veuve [E].

La demande de condamnation au paiement de la SA d'[Adresse 16] formulée par Monsieur [F] [E] sera donc rejetée.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il convient de laisser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, partie perdante, la charge des dépens.

Il y a lieu de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SA d'[Adresse 16], partie condamnée aux dépens.

Il y a également lieu de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [F] [E], non-assisté à cette instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 11 septembre 1996, à effet au 1er mars 1995, concernant l’appartement situé au [Adresse 7] est résilié au [Date décès 5] 2022 ;

REJETTE la demande formulée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constater que Monsieur [F] [E] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 6] à [Localité 14] ;

REJETTE la demande formulée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT d’expulsion de Monsieur [F] [E] du [Adresse 6] à [Localité 14] et la demande subséquente de transport des meubles ;

REJETTE la demande formulée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de voir condamner Monsieur [F] [E] au versement, à son endroit d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande formulée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de voir condamner Monsieur [F] [E] au versement à son endroit, d’une somme actualisée de 16. 240, 74 € au titre des indemnités d’occupation dues, selon décompte arrêté au 26 septembre 2023, terme du mois d’août inclus ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [F] [E] tendant à voir condamnée la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT pour procédure abusive à la somme de 1. 000 € ;

REJETTE la demande formulée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de condamnation de Monsieur [F] [E] au paiement d’une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [F] [E] de condamnation de la SA d'[Adresse 16] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé à [Localité 13] le 7 mai 2024.

La greffière La juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/02268 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMRV

DÉCISION EN DATE DU : 07 Mai 2024

AFFAIRE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître [S], avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [F] [E]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires