N° RG 24/00411 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FFYY

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

[Adresse 15]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25-0777

N° RG 24/00411 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FFYY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 01 DECEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 8],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [H] [W], Employée, munie d’un pouvoir spécial

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [R] [I]

née le 16 Avril 1973

demeurant [Adresse 2] [Adresse 14]

représentée par M^e Juliette STRACK, avocat au barreau de COLMAR

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68066-2024-3382 du 16/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du jeudi 02 octobre 2025.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 01 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

Société POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 8]

M^e Juliette STRACK

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2003 prenant effet au 1er mars 2003, la SCI [Adresse 10] a donné à bail à [R] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Se prévalant de loyers impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7] a fait signifier à [R] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 décembre 2023, lui réclamant la somme en principal de 3623,43 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 juin 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT COLMAR [Adresse 7] a fait assigner [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colmar, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

CONSTATER la résiliation du contrat de bail logement conclu le 10 mars 2023, par l’effet de l’application de la clause résolutoire ;

DIRE que la défenderesse devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef, dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré ;

A défaut par la défenderesse de quitter les lieux, autoriser le bailleur à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

DIRE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant la somme due au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, à savoir la somme de 5.194,55 euros selon décompte arrêté en date du 19 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (article 1760 du Code civil)

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective.

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

DEBOUTER [R] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

ASSORTIR tout délai accordé d’une clause cassatoire ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

CONDAMNER la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 72,58 euros représentant le coût du commandement (article 696 du code de procédure civile), ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Subsidiairement, si la clause résolutoire ne devait pas être acquise au profit de la Société POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 9] :

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;

ACCORDER à POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7] le bénéfice d’une clause cassatoire en cas d’octroi de délais de paiement ;

DIRE que la défenderesse devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef ;

A défaut par la défenderesse de quitter les lieux, autoriser le bailleur à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

DIRE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant la somme due au titre des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, à savoir la somme de 5194,55 euros selon décompte arrêté en date du 19 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (article 1760 du code civil) ;

CONDAMNER la défenderesse à payer au requérant une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective ;

Dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement :

DEBOUTER [R] [I] de sa demande de délais de paiement ;

ASSORTIR tout délai accordé d’une clause cassatoire ;

CONDAMNER la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, y compris ceux de 72,58 euros représentant le coût du commandement (article 696 du code de procédure civile), ainsi qu’à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

[R] [Z] a constitué avocat.

[R] [T] déposait dans le même temps un dossier de surendettement.

Le 4 octobre 2024, [R] [T] quittait les lieux et un état des lieux de sortie était réalisé.

Le 12 novembre 2024, la commission de surendettement informait le demandeur des mesures du plan.

Après remises, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025, lors de laquelle POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions datés du 5 septembre 2025.

[R] [I], représentée par maître Juliette STRACK, a repris oralement ses conclusions du 30 juin 2025.

En dernier lieu le demandeur sollicite du tribunal qu’il :

CONDAMNE [R] [I] à lui payer un montant de 8278,26 euros avec les intérêts de retard à compter de l’assignation en date du 27 juin 2024 (article 1760 du Code civil)

CONDAMNE [R] [I] aux entiers frais et dépens de la présente instance y compris ceux de 72,58 euros représentant le coût du commandement (article 696 du Code de Procédure Civile) ainsi qu’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC

ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour sa part la défenderesse conclut à :

— la nullité de l’assignation

— défaut de qualité pour agir du demandeur

— rejet de la demande

— subsidiairement à l’octroi de délais de paiement

— reconventionnellement au paiement de la somme de 913,90 euros au titre du dépôt de garantie et une somme équivalent à 10% du loyer mensuel correspondant à la majoration due à compter du mois de décembre 2023

— dire que chaque partie conservera ses dépens

— écarter l’exécution provisoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

L’article 648 du CPC dispose que :

«  Tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. "

La défenderesse fait grief à l’assignation de ne pas respecter les prescriptions de l’article 648 du CPC estimant que l’organe représentant la demanderesse n’est pas mentionné.

Or, il résulte de la lecture des modalités de remise de l’acte que celui-ci a été réalisée à la demande de la société civile immobilière [Adresse 10] dont le siège social est en [Adresse 13] [Localité 11] représenté par sa gérante POLE HABITAT, [Adresse 4].

Dès lors, l’assignation respecte les dispositions de l’article 648 du CPC et l’exception de nullité sera rejetée.

Sur le défaut de qualité à agir du demandeur

L’article 31 du CPC dispose que :

« L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

La défenderesse fait grief au demandeur de ne pas justifier de sa qualité à agir.

Or, il résulte des pièces du dossier et notamment de la pièce 1 du dossier du demandeur déposé à l’audience, que celui-ci justifie de sa qualité de gérant de la SCI [Adresse 10] .

Dès lors, le demandeur a bien qualité à agir et le moyen sera rejeté.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728- 2 du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du décompte produit par OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7] (pièces 5 en demande), que la dette locative au mois de mars 2025 s’élève à la somme de 8.812,26 euros.

L’article L733-16 du Code de la consommation dispose que :

« Les créanciers auxquels les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L. 733-13 sont opposables ne peuvent exercer des procédures d’exécution à l’encontre des biens du débiteur pendant la durée d’exécution de ces mesures. »

L’article R 733-6 du Code de la consommation dispose que :

«  La commission notifie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au débiteur et aux créanciers les mesures qu’elle entend imposer en application des dispositions des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7.

Cette lettre mentionne également les dispositions des articles L. 733-8, L. 733-9 et L. 733-14.

En cas d’application des dispositions du 3° de l’article L. 733-1 ou de l’article L. 733-4, elle énonce les éléments qui motivent spécialement la décision de la commission.

Elle indique que la contestation à l’encontre des mesures que la commission entend imposer est formée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son secrétariat dans un délai de trente jours à compter de leur notification ; elle précise que cette déclaration indique les nom, prénoms et adresse de son auteur, les mesures contestées ainsi que les motifs de la contestation, et est signée par ce dernier.

En cas d’application des dispositions de l’article L. 714-1, la même lettre informe le bailleur que, en l’absence de contestation de sa part, les mesures que la commission entend imposer se substituent aux délais et modalités de paiement de la dette locative précédemment accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Elle rappelle qu’en tout état de cause la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location résultant de la décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 n’affecte pas l’exécution dudit contrat et notamment ne suspend pas le paiement du loyer et des charges.

Elle rappelle également que l’exécution de la procédure d’expulsion est reprise en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi qu’en cas de non-respect des mesures imposées par la commission. "

En application des deux derniers alinéas de l’article R733-6, le non-respect du plan de surendettement malgré mise en demeure met fin au plan et autorise le créancier à poursuivre le recouvrement de sa créance et l’exécution de leur titre sur la totalité des sommes qui sont dues.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier, et notamment des pièces n°4, 5, 6 et 7 du demandeur, que [R] [I] bénéficiait d’un plan de surendettement du 12 novembre 2024 au terme duquel elle bénéficiait d’un report des dettes dont celle au profit du demandeur qui ne suspendent pas le paiement des loyers et des charges.

Le plan précise que si le locataire s’acquitte du loyer et des charges à bonne date, les effets de la clause de résiliation sont suspendus et s’il respecte les mesures jusqu’à leur terme, le bail est maintenu.

Dans le cas contraire, il est automatiquement résilié et le bailleur peut reprendre les mesures d’exécution.

A effet de respecter le plan de surendettement et notamment le paiement du troisième mois, un déblocage de l’épargne pour un montant de 534 euros était préconisé par la commission.

Il résulte des pièces produites par la défenderesse, et notamment les pièces 7 et 8, que les sommes ont été versées sur le compte de [R] [I] le 26 février 2025.

Or, le règlement de l’échéance du troisième moins du plan n’est intervenu que le 13 mai 2025 (pièce n°9 défenderesse), c’est-à-dire plus d’un mois et demi après la mise en demeure.

Le défaut du respecter le plan par l’absence de paiement malgré mise en demeure rend exigible l’intégralité des sommes dues au titre du plan.

En conséquence, la caducité du plan de surendettement rend exigible la totalité de la créance.

Le décompte arrêté à la date du 8 septembre 2025 fait état d’un arriéré de 8278,25 euros au titre des loyers impayés, après déduction de la régularisation des sommes versées au titre des charges et de la restitution de la somme de 913,30 euros au titre du dépôt de garantie.

Il convient dès lors de condamner [R] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7] la somme de 8278,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 5 septembre 2025.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231 7 du code civil dispose :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l« espèce, il n »y a pas lieu d"en décider autrement.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

«  Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. "

a) Sur la demande de condamnation de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7] au paiement de la somme de 913,30 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

[R] [I] demande la condamnation au paiement de la somme de 913,30 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il résulte du dossier et des pièces produites que [R] [I] a quitté les lieux le 4 octobre 2024 date de réalisation de l’état des lieux.

La restitution du dépôt de garantie est intervenue le 10 février 2025.

La dette est donc éteinte et la demande sera en conséquence rejetée.

b) Sur la demande au titre de la pénalité de retard de restitution du dépôt de garantie

Il est rappelé qu’il est constant que [R] [I] a quitté les lieux le 4 octobre 2024.

Il est tout aussi constant qu’aucun montant n’a été mis à sa charge au titre des réparations locatives.

Une restitution intégrale du dépôt de garantie devait intervenir dans le délai de 2 mois suivant l’état des lieux et la remise des clés.

La restitution du dépôt de garantie devait intervenir pour le 4 décembre 2024

Cette restitution est intervenue le 10 février 2025 soit avec 2 mois de retard.

La sanction du retard dans la restitution du dépôt de garantie est fixée par le 7ème alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité par la majoration de 10% du loyer mensuel principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, 3 périodes mensuelles commencées seront retenues.

Le montant principal du loyer est de 807,89 euros, de sorte que la pénalité de retard s’élève à 3x80,78 euros soit 242,34 euros.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7] sera condamné à payer à [R] [I] la somme de 242,34 EUROS

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de constater que dans la mesure où chacune de des parties est à la fois gagnante et perdante, il y a lieu de dire que chaque partie conservera ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de dire que chacune des parties gardera à sa charge les frais exposés.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE [R] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7], représentée par son représentant légal, la somme de 8.278,25 € (huit mille deux cent soixante dix huit euros vingt cinq cents) au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation dus au 2 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT POLE HABITAT [Localité 11] [Adresse 7], représentée par son représentant légal, à payer à [R] [I] la somme de 242,34 € (deux cent quarante deux euros trente quatre cents) au titre de l’indemnité de retard de restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DIS que chaque partie conservera la charges des dépens, en ce compris les frais de l’assignation et sa notification aux services sociaux et des frais exposés;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 1er décembre 2025, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président