TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/00689 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAQ6

Minute : 24/00254

Monsieur [X] [C] [L] venant aux droits de Monsieur [W] suivant acte notarié de cession du 21 juillet 2021

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Madame [B] [E] venant aux droits de Monsieur [W] suivant acte notarié de cession du 21 juillet 2021

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [Y] [M] [G]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BELMONT Laure

Copie délivrée à :

Monsieur [Y] [M] [G]

M. Le préfet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [C] [L] venant aux droits de Monsieur [W] suivant acte notarié de cession du 21 juillet 2021

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [B] [E] venant aux droits de Monsieur [W] suivant acte notarié de cession du 21 juillet 2021

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M] [G]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 31/03/2018 prenant effet le 01/04/2018, M. [N] [W] a donné à bail à M. [Y] [G] un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4], sur la commune d'[Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 650,00 € outre les provisions mensuelles sur charges (20 €).

Le bail comportait une clause résolutoire en cas de non paiement d’un mois de loyer.

Par acte notarié du 21/07/2021, M. [N] [W] a cédé son bien immobilier au profit de M. [X] [L] et de Mme [B] [E].

Par avenant signé entre les nouveaux propriétaires et le locataire le 24/10/2022, une clause résolutoire reprenant les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 a été conclue en lieu et place de la première.

Par exploit de commissaire de justice du 18/01/2024, M. [X] [L] et Mme [B] [E], venant aux droits de M. [N] [W], ont fait citer en référé M. [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— ordonner que le sort des meubles soit réglé selon les modalités des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel de :

. la somme de 2 674,99 € en principal, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 983,01 € et à compte de l’assignation pour le surplus,

. les termes (loyers et charges/indemnités d’occupation) échus à compter du 27/12/2023 jusqu’à la décision à intervenir,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel indexé selon les stipulations contractuelles, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19/03/2024, la présidente a donné connaissance des éléments recueillis par le service de prévention des expulsions locatives du département pour établir le diagnostic social et financier sur la situation du locataire et de la proposition d’échéancier sur 36 mois pour solder la dette.

M. [X] [L] et Mme [B] [E], représentés par leur avocate, actualisent leur créance à la somme de 4 079,95 €, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Pour le surplus, ils ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance en précisant que le défendeur n’a plus fait de paiement depuis le 21/02/2024 et qu’il ne remplit pas les conditions pour l’élaboration d’un échéancier.

M. [Y] [G], cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Les débats ont été déclarés clos et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe du tribunal ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [X] [L] et Mme [B] [E] justifient avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayé du locataire par mail enregistré par l’organisme le 07/09/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il est par ailleurs établi que les bailleurs ont saisi les services compéténts de la Préfecture le 22/01/2024, soit, par application de l’article 24, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, six semaines au moins avant l’audience, ainsi qu’il en résulte de l’accusé de réception électronique.

La demande de résiliation du bail pour impayés est donc recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et applicable dès le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail portant sur le logement contient une clause résolutoire applicable en cas de non-paiement des loyers ou charges, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 983,01 € a été délivré le 31/08/2023 au locataire, ce qui laisse entendre que les bailleurs ont entendu laisser au locataire un délai supplémentaire au locataire pour solder la dette. Il est établi, au vu du relevé du compte locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 31/10/2023 à minuit.

M. [X] [L] et Mme [B] [E], par la voix de leur conseil, actualisent le montant de la créance à la somme de 4 079,95 €, terme du mois d’avril 2024 inclus, mais en l’absence du défendeur qui n’a pu en débattre, l’actualisation à la hausse de la dette doit être écartée.

Au jour de l’assignation, les demandeurs réclament la condamnation du locataire à leur payer la somme de 2 674,99 €, terme du mois de décembre 2023 inclus et ils justifient de l’intégralité de la dette.

M. [Y] [G] reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 2 674,99 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse et faute pour lui de justifier d’un paiement libératoire, il sera condamné à son paiement.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que M. [Y] [G] est âgé de 56 ans, qu’il a un enfant âgé de 10 ans qu’il voit tous les 15 jours. Il est ouvrier et perçoit environ 2 000 € par mois. Il explique avoir été en difficulté à la suite d’une période d’inactivité alors que les allocations chômage n’ont été versées que tardivement. Il explique également au service social que les charges ont été augmentées lors du changement de propriétaire. Enfin, il est mentionné qu’il a retrouvé un emploi au mois de septembre 2023.

Selon le relevé de compte, la dette est apparue en janvier 2023 et depuis lors, il a effectué de nombreux paiements au moins partiels, ce qui démontre sa bonne foi. Toutefois, il n’a pas payé l’entier loyer avant l’audience puisque le dernier versement a été effectué au mois de février 2024. Il ne peut en conséquence prétendre à un délai suspensif des effets de la clause résolutoire, ni même à un échéancier, étant enfin précisé qu’en l’absence du défendeur, il n’est pas possible de déterminer s’il serait en capacité d’apurer la dette.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 02/11/2023 par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile et le défendeur occupe sans droit ni titre le logement.

Il devra le libérer et le laisser libre de tout occupant de leur chef, à défaut de quoi les bailleurs seront autorisés à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis le 02/11/2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, M. [Y] [G] est tenu au paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

M. [Y] [G] succombant à l’instance, il sera condamné au paiement des dépens et il n’apparaît pas inéquitable enfin de le condamner à participer aux frais que les consorts [L] – [E] ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits, dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Déclarons M. [X] [L] et Mme [B] [E] recevables en leur demande ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 31/03/2018 ont été réunies le 31/10/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 02/11/2023 ;

Ordonnons à M. [Y] [G] de libérer le logement sis, [Adresse 4], sur la commune d'[Localité 7] et de le rendre libre de tout occupant de son chef ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [X] [L] et Mme [B] [E] à faire procéder à leur expulsion des lieux au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 6] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [Y] [G] est redevable depuis le 02/11/2023 au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de location s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié ;

Rejetons la demande de majoration de M. [X] [L] et Mme [B] [E] ;

Condamnons M. [Y] [G] à payer à M. [X] [L] et Mme [B] [E] la somme non sérieusement contestable de 2 674,99 euros (deux mille six cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), à valoir à titre de provision sur les loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [Y] [G] à payer à M. [X] [L] et Mme [B] [E] l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamnons M. [Y] [G] à payer la somme de 100 euros (cent euros) à M. [X] [L] et Mme [B] [E] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Y] [G] au paiement des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.