TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

■

N° RG 25/50161

N° Portalis 352J-W-B7I-C6HCN

N° : 12

Assignation du :

12 Décembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOBILIERE POUR L’AMENAGEMENT DES CAMPUS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS – #D1369

DEFENDERESSES

Madame [M] [F]

Es-qualité de caution de la Société QUINT’ESSENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

S.A.R.L. QUINT’ESSENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Toutes deux non constituées

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Par acte du 1er octobre 2016, la société SCI Sophie a donné à bail commercial à la société Quint’essence un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] dans le onzième arrondissement de Paris, dont l’usage commercial consiste en un institut de beauté et de bien être, à compter du 1er octobre 2016 pour une durée de neuf années moyennant un loyer en principal de 17 292 euros par an.

Aux termes d’un acte daté du 1er octobre 2016, Mme [F], gérante de la société Quint’essence, s’est portée caution du preneur pour les obligations contractées par la société en vertu du contrat de bail de commercial signé le 1er octobre 2016 à hauteur de 17 292 euros.

Par acte notarié du 27 février 2024, la SCI Sophie a cédé le local commercial à la société Immobilière pour l’aménagement des campus (IAC).

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 13 septembre 2024, à la société Quint’essence, pour une somme de 14 046,60 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2024. Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [F] en sa qualité de caution le 25 novembre 2024.

Par acte délivré le 12 décembre 2024, la société IAC a fait assigner la société Quint’essence et Mme [F], en sa qualité de caution, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Quint’essence et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société Quint’essence à lui payer la somme provisionnelle de 11 865,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2024, avec intérêt aux taux légal à compter du 13 septembre 2024 ;

— condamner Mme [F] à lui payer la somme provisionnelle de 11 865,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2024, en sa qualité de caution ;

— condamner la société Quint’essence et Mme [F] en qualité de caution au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle s’élevant à 3 000 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la société Quint’essence et Mme [F] en qualité de caution au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 11 février 2025, la société IAC a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 12 638,38 euros au 10 février 2025.

Mme [F], par observations orales formulées à l’audience, sollicite des délais de paiement à hauteur de 12 mois. Le demandeur a indiqué ne pas s’opposer à cette demande de délais.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation développée oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société IAC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 046,60 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 13 septembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la société IAC ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur la dette actualisée et produit un décompte sur l’arriéré actualisé au 10 février 2025 d’un montant de 12 638,38 euros.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la gérante de la société Quint’essence et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie sans qu’il soit justifié du prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Quint’essence depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majorer le montant du loyer, et des charges et taxes, cette demande visant à indemniser le préjudice d’occupation du local et nécessitant une appréciation du juge du fond ne relevant pas du juge des référés .

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société IAC, l’obligation de la société Quint’essence au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 février 2025, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 638,38 euros somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Quint’essence, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024.

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie.

A titre liminaire, les demandes en paiement formées distinctement à l’encontre de la société Quint’essence et Mme [F] pour la même somme doivent s’analyser comme une demande de condamnation solidaire.

En l’espèce, selon les termes de l’engagement de caution dactylographié et manuscrit, et le commandement de payer ayant été dénoncé à la caution, personne physique, Mme [F] sera solidairement condamnée au paiement des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, ainsi que de l’indemnité d’occupation, dans la limite de la somme de 17 292 euros.

Sur les demandes accessoires

La société Quint’essence et Mme [F], défenderesses condamnées au paiement d’une provision, doivent supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Quint’essence ne permet d’écarter la demande de la société IAC formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 octobre 2024 à minuit ;

CONDAMNONS solidairement, par provision, la société Quint’essence et Mme [M] [F] à payer à la société Immobilière pour l’aménagement des campus (IAC) la somme de 12 638,38 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, dans la limite de la somme de 17 292 euros en ce qui concerne Mme [M] [F] ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Quint’essence et Mme [M] [F] se libèrent des sommes ci-dessus allouées par 12 versements mensuels de 1 050 euros, le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et un 11ème et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Quint’essence et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3], sans qu’il soit justifié du prononcé d’une astreinte ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Quint’essence devra payer, solidairement avec Mme [M] [F] dans la limite de la somme de 17 292 euros pour cette dernière, mensuellement à la société Immobilière pour l’aménagement des campus (IAC), à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de de la résiliation du bail le 13 octobre 2024 à minuit, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum la société Quint’essence et Mme [M] [F] à payer à la société Immobilière pour l’aménagement des campus (IAC) la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la société Quint’essence et Mme [M] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 18 mars 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN