TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02041 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6BJ

Minute : 24/01122

PMM

S.A.S. INTERASSURANCES, mandataire de Mr [U] [N], propriétaire du bien locatif

Représentant : Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH – MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

C/

Monsieur [F] [K]

Madame [R] [I] épouse [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Arnaud MONIN

Copie délivrée à :

M [F] [K]

Mme [R] [K]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge des contentieux de la protection

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. INTERASSURANCES, subrogée dans les droits de la société GESTIUM [Localité 7], mandataire de Mr [U] [N], propriétaire du bien locatif, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH – MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 avril 2018, Monsieur [N] [U] a donné à bail à Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] un appartement situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 850 € et une provision mensuelle sur charges de 250 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er avril 2017.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 15 avril 2021.

Deux mises en demeure de payer les sommes dues au titre du solde locatif ont été envoyées aux anciens locataires, en date des 12 juillet et 18 septembre 2023, revenues avec la mention pli avisé et non réclamé.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SAS INTERASSURANCES subrogée dans les droits de la société GESTIUM [Localité 7], mandataire de Monsieur [N] [U] (bailleur), a assigné Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] à comparaître devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS en vue d’obtenir leur condamnation à payer les sommes qu’il estime lui être dues.

A l’audience du 25 avril 2024, la SAS INTERASSURANCES – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

o condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 2. 831, 25 € au titre des loyers et charges impayées et 2. 117, 50 € au titre des frais de réparations locatives impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

o condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1. 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner conjointement et solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

o ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SAS INTERASSURANCES fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits du propriétaire par quittance subrogative du 17 juin 2021 pour un montant de 2. 117, 50 € en ce qui concerne les travaux de réparations locatives et 2. 831, 25 € pour les loyers impayés.

Bien que convoqués par acte de commissaires de justice délivrés à étude pour tous les deux, Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SAS INTERASSURANCES produit notamment la quittance subrogative en date du 16 juin 2021 signée par GESTIUM [Localité 7], la société qui a le mandat de gestion du bien de Monsieur [N] [U], le contrat de bail d’habitation signé par les parties le 4 avril 2018, les deux mises en demeure précédemment évoquées et le décompte des loyers et charges impayés, qui laisse apparaître un solde débiteur de 2. 831, 25 €, représentant les loyers et charges impayés jusqu’au mois d’avril 2021 inclus.

Le bail contient une clause de solidarité.

Les défendeurs, non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi, Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] seront condamnés solidairement à verser à la SAS INTERASSURANCES la somme de 2. 831, 25 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’avril 2021 inclus.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la SAS INTERASSURANCES fournit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée en date du 1er avril 2017 et l’état des lieux de sortie en date du 15 avril 2021.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doit répondre le locataire, à savoir :

— la dégradation des murs du salon et de la chambre 3, qui nécessite la reprise et la mise en peinture des plafonds et des murs ;

— la dégradation du parquet dans toutes les pièces à l’exception de l’entrée, qui nécessité un ponçage et une vitrification du parquet ;

— la dégradation du parquet dans l’entrée, à remplacer par du carrelage.

La SAS INTERASSURANCES joint un document intitulé « Rapport d’expertise dégradations immobilières » établi par l’expert [X] et non daté, qui comporte un tableau d’estimation des dommages garantis, prenant en compte l’abattement au titre de la vétusté prévue au contrat.

Toutefois, il convient, s’agissant du poste « reprise et mise en peinture plafonds murs », de diviser le montant de la valeur définitive des travaux par deux, seuls le salon et la chambre 3 étant concernés (état dégradé selon l’état des lieux de sortie), pour une valeur de 660 / 2 soit 330 euros.

En application de la vétusté tel que prévu par le barème des réparations locatives de l’expert, fourni par le bailleur, pour une durée du contrat de bail de 3 ans, les montants à la charge du locataire seront les suivants :

—  330 € au titre des murs du salon et de la chambre 3 ;

—  770 € au titre du parquet dans toutes les pièces sauf l’entrée ;

—  687, 50 € au titre du remplacement du parquet par du carrelage dans l’entrée.

Soit un total de 1. 787, 50 €.

Le bail contient une clause de solidarité.

Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il convient de retranches aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 850 €.

Ainsi, Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] seront condamnés solidairement à verser à la SAS INTERASSURANCES la somme de 937, 50 € au titre des réparations locatives.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SAS INTERASSURANCES les frais avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] à verser à la SAS INTERASSURANCES subrogée dans les droits de la société GESTIUM [Localité 7] mandataire de Monsieur [N] [U] la somme de 2. 831, 25 € au titre des loyers et charges impayés incluant le mois d’avril 2021 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] à verser à la SAS INTERASSURANCES subrogée dans les droits de la société GESTIUM [Localité 7] mandataire de Monsieur [N] [U] la somme de 937, 50 € au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] à verser à la SAS INTERASSURANCES subrogée dans les droits de la société GESTIUM [Localité 7] mandataire de Monsieur [N] [U] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [R] [I] épouse [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.