N° RG 24/00022 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTZ5

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

30B

N° RG 24/00022 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTZ5

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.A.S. Les Portes d’Arcins

C/

S.A.S. TEREVA

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SELARL KPDB INTER-BARREAUX

M^e Baptiste MAIXANT

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le DIX HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du prononcé :

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS

A l’audience d’incident du 7 janvier 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDEUR AU FOND

DEFENDEUR A L’INCIDENT

S.A.S. Les Portes d’Arcins

3, rue François Arago BP 80194

33708 Merignac Cedex

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR AU FOND

DEMANDEUR A L’INCIDENT

S.A.S. TEREVA

35, avenue Gustave Eiffel

33700 Merignac

représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 9 octobre 2000, la SCI BAJEN III a conclu un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés 37 avenue Gustave Eiffel à MERIGNAC (33) pour une durée de neuf années à compter du 2 juillet 2001 au bénéfice de la société PIERON, moyennant un loyer annuel de 43.059,22 euros.

Le 31 août 2006, la société PIERON a fait l’objet d’une fusion absorption par la SASU TEREVA.

Par avenant du 11 février 2011 prenant effet au 1er novembre 2010, la SCI FARIGNAC, venant aux droits de la SCI BAJEN III suite à une cession de parts sociales, et la SASU TEREVA ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf ans et fixé le loyer à la somme annuelle de 55.000 euros hors taxe.

Par acte notarié du 28 septembre 2016, l’ensemble immobilier comprenant les locaux loués a été cédé à la SARL LES PORTES D’ARCINS par la SCI FARIGNAC.

Le bail commercial a été renouvelé entre la SAS LES PORTES D’ARCINS et la SAS TEREVA, à compter du 1er janvier 2020.

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par la société TEREVA aux fins de nullité des commandements de payer délivrés les 13 juin 2017 en vue du paiement du loyer sur la base d’un loyer annuel de 55.000 euros HT et 17 janvier 2020 aux fins de paiement des charges locatives pour les années 2016, 2017 et 2018, a notamment :

constaté que la SARL LES PORTES D’ARCINS a renoncé à demander à la SASU TEREVA le paiement des loyers à hauteur de 55.000 euros HT et qu’elle reconnaît que la SASU TEREVA a bénéficié d’une réduction du loyer consentie par la société FARIGNAC à hauteur de 53.000 euros HT ; condamné la SARL LES PORTES D’ARCINS à verser à la SASU TEREVA la somme de 7.043,76 euros en remboursement des sommes indûment versées au titre de la taxe foncière pour 2016 et 2017 ; prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 17 janvier 2020 à la SASU TEREVA à la requête de la SARL LES PORTES D’ARCINS ; débouté les parties pour le surplus.

Suite à l’appel interjeté par la SAS LES PORTES D’ARCINS, la cour d’appel de Bordeaux a, par arrêt du 13 novembre 2023, confirmé la décision rendue le 1er juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par acte délivré le 28 décembre 2023, la SAS LES PORTES D’ARCINS a fait assigner la SASU TEREVA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner à lui payer la somme 26.854,66 euros au titre des loyers et autres sommes d’argent qui ne sont pas des charges ainsi que celle de 59.704,18 euros au titre des charges pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état le 8 octobre 2024, la SASU TEREVA a soulevé un incident de mise en état tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formulées par la SARL LES PORTES D’ARCINS, lequel a été audiencé le 7 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 8 octobre, 19 décembre 2024 et 6 janvier 2025, la SASU TEREVA demande au juge de la mise en état de :

déclarer irrecevables les demandes formulées par la société LES PORTES D’ARCINS, condamner la société LES PORTES D’ARCINS au paiement des dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, la SASU TEREVA fait valoir, sur le fondement des articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil, que l’action engagée par la société LES PORTES D’ARCINS se heurte à l’autorité de chose jugée, en ce que l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 13 novembre 2023, devenu définitif, a d’ores et déjà débouté la société LES PORTES D’ARCINS de ses demandes en paiement des charges relatives aux parties communes. Ainsi, elle fait valoir que l’arrêt a constaté que le bail commercial ne prévoyait pas la participation de la SASU TEREVA aux charges locatives liées à l’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier, et que la société LES PORTES D’ARCINS ne peut donc plus solliciter, dans le cadre de la présente instance, le paiement de charges locatives liées aux parties communes et à la reddition de charges pour les années 2018 à 2021. La SASU TEREVA prétend que le nouveau litige porte sur le même objet, la même cause et se trouve entre les mêmes parties que celui dont a eu à connaître la cour d’appel de Bordeaux, peu important l’année pour laquelle le paiement est sollicité.

Elle précise, concernant la demande relative au paiement de la taxe foncière, rejetée dans la précédente instance en raison de l’absence de communication de justificatifs sur le calcul des sommes refacturables, que dans le cadre de la nouvelle instance, la société LES PORTES DARCINS n’a pas individualisé sa demande en remboursement de la taxe foncière, qui est rattachée à la facturation des charges communes, de sorte qu’elle devra être déclarée irrecevable au même titre.

S’agissant de la demande en paiement des loyers et autres sommes d’argent qui ne sont pas des charges, la SASU TEREVA soutient être à jour dans le paiement de ses loyers et relève que, d’une part, le décompte sur lequel s’appuie le bailleur est daté du 4 septembre 2023 et, d’autre part, que cette dette fictive de loyer doit également être déclarée irrecevable puisqu’elle correspond en réalité à la facture des charges communes des années 2022 et 2023 qu’elle n’a pas réglée compte tenu de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux susvisé.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique les 22 novembre, 31 décembre 2024 et 6 janvier 2025, la SAS LES PORTES D’ARCINS demande au juge de la mise en état de :

déclarer recevable ses demandes, condamner la SASU TEREVA au paiement des dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la recevabilité de ses demandes, la société LES PORTES D’ARCINS fait valoir que l’autorité de chose jugée est exclusivement attachée au dispositif de la décision et que le litige porte sur un objet et une cause distincte de celui dont la cour d’appel de Bordeaux a eu à connaître dans son arrêt du 13 novembre 2023 qui n’a statué que sur le paiement de charges pour les années 2016 et 2017, tandis que la présente instance tend au paiement de sommes dues au titre des loyers et autres sommes d’argent qui ne sont pas des charges ainsi qu’au titre des charges pour les années 2018 à 2021. Elle précise que ces charges comprennent notamment les taxes foncières de ces années et les charges exclusivement liées à l’utilisation du local loué. Or, elle souligne que l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux n’a pas déclaré la clause relative aux charges réputée non écrite, ce qui ne lui avait pas été demandé. Elle affirme que les demandes formulées dans le cadre de la présente instance portent sur le règlement de sommes d’argent postérieures à 2017 qui ne sont pas des charges, à savoir les loyers, l’indexation du loyer et du DG, ainsi que sur le remboursement de l’eau et de frais d’assurance qui constituent des charges exclusives au local loué et non aux parties communes, ce qui ne correspond pas au litige précédent qui l’a déboutée au titre des charges portant sur les parties communes.

Elle précise également que les taxes foncières dont elle demande le remboursement constituent une catégorie de charges, et sont mentionnées dans le dispositif à ce titre.

En tout état de cause, la société LES PORTES D’ARCINS précise que le tribunal judiciaire de Bordeaux est saisi d’un nouveau contrat puisque le contrat de bail commercial a été renouvelé à compter du 1er janvier 2020, et non du contrat examiné par la cour d’appel.

Enfin, s’agissant de la demande en paiement au titre du loyer et autres sommes d’argent n’étant pas des charges, elle affirme que la SASU TEREVA ne démontre pas avoir procédé au règlement du dépôt de garantie, à l’indexation de celui-ci et des sommes dues au titre des loyers du 4ème trimestre des années 2023, 2024 ainsi que du 1er trimestre de l’année 2025.

MOTIVATION

1/ Sur la recevabilité des demandes formulées par la SAS LES PORTES D’ARCINS

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou toute autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

En application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

En application de ces dispositions, l’autorité de chose jugée ne porte que sur ce qui a été tranché dans son dispositif.

En l’espèce, il résulte de la lecture, non contestée, du dispositif de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 13 novembre 2023 que celle-ci a dans son dispositif, qui a seul autorité de la chose jugée, confirmé le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 17 janvier 2020. Il convient de relever qu’il n’est pas contesté que ce commandement de payer portait sur le paiement des charges pour les années 2016 et 2017.

Ainsi, c’est en vain que la SASU TEREVA fait valoir qu’il a été définitivement jugé que le bail commercial ne prévoyait pas sa participation aux charges locatives liées à l’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier alors que les dispositifs du jugement et de l’arrêt confirmatif susvisés ne comportent aucune disposition sur ce point, les motifs n’ayant pas autorité de la chose jugée fussent-ils le soutien nécessaire des dispositifs de ces décisions.

Dès lors, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux, devenu irrévocable, ayant uniquement prononcé la nullité du commandement de payer et ainsi implicitement débouté la société LES PORTES D’ARCINS de sa demande de condamnation de la SASU TEREVA au paiement de charges locatives pour les années 2016 et 2017, celle-ci est dès lors recevable à solliciter la condamnation de cette dernière au paiement des charges pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021, cette demande présentant un objet nouveau, dont le bienfondé sera apprécié par le juge du fond appréciant les éléments de preuve qui lui seront soumis au regard des clauses du bail prévoyant la nature des charges dues par le preneur et des pièces justificatives produites par le bailleur.

De même, la prétention d’irrecevabilité de la demande en remboursement de la taxe foncière invoquée par la SASU TEREVA ne saurait prospérer, celle-ci se rattachant à la demande de facturation des charges dues par le preneur.

Enfin, s’agissant de la demande visant à voir déclarer irrecevables les demandes en paiement des loyers et autres sommes d’argent qui ne sont pas des charges, les moyens développés par la SASU TEREVA au soutien de celle-ci n’ont pas pour objet de contester la recevabilité de la demande mais de contester son bien-fondé en ce qu’elle soutient avoir acquitté son loyer et conteste les charges facturées, de sorte qu’elle relèvera de l’appréciation du juge du fond.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient par conséquent de déclarer recevables l’ensemble des demandes formulées par la SARL LES PORTES D’ARCINS à l’encontre de la SASU TEREVA.

2/ Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens qui suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les demandes formulées par la SAS LES PORTES D’ARCINS à l’encontre de la SASU TEREVA ;

Réserve les dépens de l’incident ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au profit de la SASU TEREVA et de la SAS LES PORTES D’ARCINS la au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état continue du 23 avril 2025 pour conclusions au fond de la société TEREVA en réponse aux prétentions figurant dans l’acte introductif d’instance ;

La présente décision a été signée par Madame Myriam SAUNIER; Juge de la mise en état, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,