TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/07030 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXZH

Minute :

Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [P] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KACEM

Copie délivrée à :

Mme [P] [S]

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE IMMOBILIERE 3 F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 octobre 2011, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à Mme [P] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] (logement 180), pour un loyer mensuel de 306,66 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 306,66 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 14 décembre 2021, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 344,69 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [P] [S] ;

— et la condamnation de Mme [P] [S] :

— au paiement de la somme actualisée de 7084,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Citée à l’étude du commissaire de justice, Mme [P] [S] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 13 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 octobre 2011 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2021 pour la somme en principal de 2 344,69 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 février 2022.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. En outre, l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l’attribution du logement à loyer modéré qu’ils occupent, le paiement d’un supplément en sus du loyer principal et des charges locatives. L’article 441-9 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l’espèce, bien que la somme de 1 810,35 euros ait été facturée à titre de supplément de loyer au mois de janvier 2022, le bailleur ne produit aucun justificatif de l’exigibilité de cette somme. Ainsi, le bailleur démontre que Mme [P] [S] reste lui devoir la somme de 5 274,34 euros (7 084,69€ – 1 810,35€) à la date du 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Non comparante, Mme [P] [S] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Mme [P] [S] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5 274,34 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 344,69 euros à compter du commandement de payer du 14 décembre 2021, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments, Mme [P] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à son départ définitif des lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [P] [S] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2011 entre la société anonyme d’HLM Immobilière 3F et Mme [P] [S] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] (logement 180) sont réunies à la date du 15 février 2022 ;

CONDAMNE Mme [P] [S] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F la somme de 5 274,34 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 sur la somme de 2 344,69 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [P] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [P] [S] soit condamnée à verser à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE