TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01222 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TF3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCIM, domiciliée : chez Coulange Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [L]

né le 27 Mars 1982 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [S] [L]

née le 09 Octobre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 juin 2020, la SCI SCIM a donné à bail à Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 550 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SCIM a fait signifier à Madame et Monsieur [L], par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 2.466,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 14 février 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI SCIM, domiciliée chez COULANGE IMMOBILIER, a attrait Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ordonner l’expulsion sans délais de Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers dans tous gardes meubles aux frais et risques des requis, condamner solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] au paiement des sommes suivantes : 3.978,66 euros à titre de provision, décompte arrêté au 15 janvier 2024, outre intérêts aux taux légal à compter du commandement pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation ; d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges, avec indexation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux;900 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.

Représentée par son avocat, la SCI SCIM a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 5.078,34 euros au 2 avril 2024. Elle s’est opposée à la demande de suspension de la clause résolutoire et à tout délai de paiement.

Comparaissant en personne, Monsieur [O] [L] a exposé être en accident de travail et percevoir 1800 euros par mois. Son épouse bénéficie du RSA. Le couple a 2 enfants à charge et 1 à naître. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Il a proposé de payer sa dette à hauteur de 200 euros par mois.

Un rapport de carence de diagnostic social et financier des locataires a été rendu, ces derniers n’ayant pas honoré les rendez-vous fixés par le service mandaté.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [S] [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI SCIM.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SCIM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.466,64 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées avant l’expiration du délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2023.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 5.078,34 euros reste due à la date du 2 avril 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Dès lors, Monsieur [L] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamné solidairement avec son épouse Madame [S] [L] par application de la clause de solidarité prévue au bail, à verser cette somme à titre provisionnel à la SCI SCIM avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.466,64 euros à compter du commandement de payer du 31 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement dérogatoires et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que les époux [L] ne se sont pas acquitté des derniers loyers avant l’audience. Ils ne peuvent donc bénéficier des délais de paiement dérogatoires ni des effets de la suspension de la clause résolutoire.

Devenus occupants sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

1Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, leur mise en enchères ou les déclarer abandonnés, ces demandes faites par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur et Madame [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur et Madame [L] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 603,34 euros, indexable et révisable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation familiale et personnelle des époux [L] telle qu’exposée, de l’absence de besoins particuliers exposés par la SCI SCIM, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs suivant les modalités exposées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner in solidum les époux [L] à payer à la SCI SCIM une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer pour la présente instance.

Parties perdantes, les époux [L] supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2020, entre la SCI SCIM d’une part, Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SCIM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] à verser à la SCI SCIM à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 603,34 euros, indexable et révisable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, indemnité due à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] à verser à la SCI SCIM à titre provisionnel la somme de 5.078,34 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.466,64 euros à compter du commandement de payer du 31 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus et comptes arrêtés au 2 avril 2024 ;

ACCORDONS à Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision en 24 mensualités successives de 211 euros, la dernière mensualité soldant intégralement la dette, en capital, frais, accessoires et intérêts ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] à payer à la SCI SCIM une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [L] et Monsieur [O] [L] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président