TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à M^e ESCARGUEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2024

à M. [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07244 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4F6O

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [W]

né le 18 Décembre 1951 à [Localité 8] (13)

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [W]

née le 26 Mai 1953 à [Localité 8] (13),

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z]

né le 22 Août 1978 à [Localité 6] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 mars 2022, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] ont donné à bail à Monsieur [Z] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]/ITALIE – [Localité 1] [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Ce bail a été révisé le 1er avril 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] ont fait signifier à Monsieur [Z] [T] par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023 un commandement de payer la somme de 1140 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] ont fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que par l’effet du commandement en date du 19 juin 2023, la clause résolutoire insérée aux bail et liant les parties et portant sur la location d’un logement situé [Adresse 2] est acquise depuis le 19 juillet 2023 et que Monsieur [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date ;

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique de Monsieur [Z] et de tout occupants de son chef du logement situé sis [Adresse 2] ;

— condamner Monsieur [Z] à payer aux époux [W], la somme de 3011,68 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 21 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait payé si les baux s’étaient poursuivis ou avaient été renouvelés, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci ;

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence de base à la révision des loyers ;

— juger que Monsieur [Z] est de mauvaise foi

En conséquence,

— juger que la trêve hivernale prévue à l’article L.412-1 du Code de Procédure civile n’a pas a s’appliquer eu égard à la mauvaise foi de Monsieur [Z] ;

— condamner Monsieur [Z] à la somme de 5000 euros à valoir sur la provision sur les dommages et intérêts économiques suite aux désordres du bien qui seront à la charge des propriétaires ;

— condamner Monsieur [Z] à la somme de 1500 euros à valoir sur la provision sur les dommages et intérêts moraux ;

— condamner Monsieur [Z] à payer aux époux [W] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 juin 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D], comparants, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualise leur créance à la somme de 3485,08 euros, selon décompte en date du 1er janvier 2024, terme de janvier inclus.

Monsieur [C] [T], comparait en personne en faisant valoir sa situation familiale délicate et indique qu’il y a des punaises de lit et pas d’eau chaude dans son logement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [Z] [P] soutient que l’appartement qu’il loue sis [Adresse 3]/ITALIE – [Localité 1] [Adresse 7] fait état de désordres tels qu’une infestation de punaises de lit et d’absence d’eau chaude.

Ces allégations pourraient le cas échéant constituer une contestation sérieuse, qu’il convient d’examiner au cas par cas.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats, une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au locataire relative à l’infestation des punaises de lit, indiquant notamment à ce dernier, la prise de contact avec le syndic et une entreprise spécialisée à ce sujet et lui rappelant ses obligations en qualité de locataire et justifient par la même occasion d’une intervention technique concernant le problème d’eau chaude.

Pour autant, Monsieur [Z] [P] n’a manifesté aucune réaction suite à ce courrier, ni de volonté de coopération malgré une tentative de compromis proposée avec les bailleurs, ni même produit d’éléments justificatifs à l’audience, de sorte qu’aucune contestation sérieuse ne saurait être retenue en l’espèce.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 1140 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 août 2023.

Monsieur [C] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 474 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [C] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [T] reste devoir la somme de 3485,08 euros, à la date du 1er janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Monsieur [C] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3485,08 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1140 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes au titre des dommages et intérêts

La condamnation à l’arriéré et aux intérêts au taux légal répare suffisamment le préjudice économique. De sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir les dommages et intérêts économiques.

Concernant les dommages et intérêt au titre du préjudice moral, les bailleurs ne rapportent pas d’élément permettant de distinguer ledit préjudice du préjudice économique, de sorte qu’il ne saurait être retenu.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2022 entre Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] concernant le logement, situé [Adresse 3]/ITALIE – [Localité 1] [Adresse 7] sont réunies à la date du 19 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D], à titre provisionnel, la somme de 3485,08 euros décompte arrêté au 1er janvier 2024 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1140 euros à compter du 19 juin 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 474 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande formée au titre des dommage et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à Monsieur [W] [L] et Madame [W] [D] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT