TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00764 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZB5Y

Minute : 24/00271

Monsieur [C] [W] ayant pour administrateur de biens la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SIEGE SOCIAL [Adresse 4]

Madame [O] [S]

Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [F] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e TOURNIER

Copie délivrée à :

Mr [I] [F]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [C] [W] demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

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1EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02/03/2023 prenant effet le 04/03/2023, M. [C] [W] et Mme [O] [S], ayant pour mandataire la S.A.S FONCIA CHADEFAUX LECOQ, ont consenti à M. [F] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation avec un emplacement de stationnement [Adresse 11] sur la commune du [Localité 9].

Le montant du loyer mensuel était de 621,09 €, outre les provisions pour charges d’un montant de 90,00 €.

La somme de 621,09 € a été déposée à titre de garantie.

Par exploit d’huissier de justice du 05/02/2024, M. [C] [W] et Mme [O] [S] ont fait citer M. [F] [I] à comparaître en référé devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [I] et de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 2 793,82 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 24/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28/11/2023 sur la somme de 2 742,66 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

. une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers, charges et révision pratiquée jusqu’alors entre les parties, à compter du 01/02/2024 jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clefs,

— ordonner la séquestration dans les lieux loués de l’ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques du défendeur

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été remis au tribunal avant l’audience indiquant l’absence de prise de contact du locataire avec le service départemental de prévention des expulsions locatives et ce, malgré plusieurs relances.

À l’audience du 07/05/2024, M. [C] [W] et Mme [O] [S], représentés par leur conseil, ont actualisé la dette à la somme de 5 631,62 €, terme du mois de mai 2024 inclus. Ils ont souligné que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer et demandent le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [F] [I], cité selon procès-verbal remis à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La présidente a souligné que le décompte mentionne des prélèvements mensuels d’assurance alors que les bailleurs ne démontrent pas leur qualité à agir pour recouvrer les impayés y afférent.

La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été régulièrement saisie, le bailleur en justifiant par l’avis de réception électronique du 29/11/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05/02/2024.

Conformément à ce même article, § III, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 06/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail contient au titre VIII une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 577,43 € dans un délai de deux mois a été signifié au locataire le 28/11/2023.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail , est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 29/01/2024 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, les bailleurs actualisent le montant de leur créance à la somme de 5 631,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02/05/2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Toutefois, par son absence, le défendeur n’a pas pu en débattre et l’actualisation doit donc être écartée.

Au jour de l’assignation, les bailleurs réclament le paiement de la somme de 2 793,82 € terme du mois de janvier 2024 inclus. Cependant, le décompte locataire comporte, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de procédure pour un montant total de 166,17 € qui ne peuvent assimilés à la dette locative et qu’il convient de déduire.

Enfin, ainsi que cela a été soulevé à l’audience, s’agissant des cotisations d’assurance mentionnés au décompte (111,49 €), si le locataire a pour obligation, en vertu de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’assurer son logement, les prélèvements de cotisations d’assurances opérés sur le compte du locataire n’ont aucun fondement contractuel entre le locataire et les bailleurs, la souscription auprès de la S.A BCPE IARD du contrat d’assurance n’étant qu’un avantage proposé au locataire par le mandataire, Cabinet FONCIA. Par ailleurs, ces cotisations ne peuvent être assimilées à la dette locative et enfin, en tout état de cause, leur réclamation est d’autant plus contestable que les demandeurs ne démontrent pas leur qualité à agir pour en recouvrer les impayés en lieu et place de l’assureur.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à 2 516,16 €.

Il convient donc de condamner M. [F] [I] au paiement, à titre de provision, de la somme non sérieusement contestable de 2 516,16 € selon décompte arrêté 24/01/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, et de rejeter le surplus de la demande en paiement.

En application de l’article 24, V, précité modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En application de l’article 24, VII, précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu à l’audience, et n’était pas représenté. Il ressort du décompte que malgré des efforts consentis, les paiements restent irréguliers et en tout état de cause, ils ne couvrent pas l’intégralité du loyer, de sorte que le défendeur ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 30/01/2024 et le défendeur occupe désormais les lieux sans droit ni titre. Il devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, les bailleurs, M. [C] [W] et Mme [O] [S], seront autorisés à faire procéder à son expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis la résiliation du bail, M. [F] [I] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera dûment justifié et ce, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou par expulsion.

M. [F] [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens et il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à participer aux frais que les bailleurs privés ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits, dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 02/03/2024 ont été réunies le 29/01/2024 à minuit et que le bail est résilié depuis le 30/01/2024 ;

Ordonnons à M. [F] [I] de quitter le logement et l’emplacement de stationnement [Adresse 11], sur la commune du [Localité 9] et de les rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [C] [W] et Mme [O] [S] à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [I] et de tous occupants de son chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [F] [I] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi augmenté des charges dont il sera justifié ;

Condamnons M. [F] [I] à payer à M. [C] [W] et Mme [O] [S], la somme non sérieusement contestable de 2 516,16 euros (deux mille cinq cent seize euros et seize centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus ;

Condamnons, en tant que de besoin M. [F] [I] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 12]

[Localité 8] ;

Condamnons M. [F] [I] à payer à M. [C] [W] et Mme [O] [S], la somme de 150 euros (cent cinquante euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [F] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 18/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.