TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MALAZDRA (D1082)

Me [Localité 8] (W0002)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/06369

N° Portalis 352J-W-B7G-CXBDJ

N° MINUTE : 4

Assignation du :

25 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE COMPTABLE D’ANALYSE ET DE CONSEILS (RCS de [Localité 6] 420 304 214)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie MALAZDRA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1082

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI LA MUTUELLE (RCS de [Localité 9] 424 011 971)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Marc MANCIET de la S.E.L.A.R.L. MBS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0002

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06369 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBDJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 28 octobre 2016, la S.C.I. La Mutuelle, représentée par la S.A.R.L. Immoger Gestion, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Fiduciaire d’expertise comptable d’analyse et de conseils (ci-après : la S.A.R.L. FICOMA) des locaux situés au 1er étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et constitués comme suit : « un plateau de bureaux donnant sur rue et cour composé d’un open space sur rue, 2 bureaux sur cour et sanitaires représentant le lot 29 et le lot 30 et représentant 33/1000e ».

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2025, moyennant un loyer annuel de 39 900 euros en principal indexé sur l’ILAT.

Les lieux sont exclusivement destinés à un usage d’activité d’expertise comptable et de commissaire aux comptes.

Le 26 octobre 2021, un incendie est survenu dans les locaux loués.

Par acte d’huissier du 15 février 2022, la S.C.I. La Mutuelle a fait signifier à la S.A.R.L. FICOMA un commandement de payer la somme de 14 744,66 euros au titre des loyers, provisions sur charges et taxes dus au jour de l’acte, outre intérêt de retard.

Par acte d’huissier du 25 mai 2022, la S.A.R.L. FICOMA a fait signifier à la S.C.I. La Mutuelle une opposition à commandement de payer, se prévalant de ce que le bail avait été résilié de plein droit le 26 octobre 2021 à la suite de la destruction des locaux loués.

Le 25 mai 2022, la S.A.R.L. FICOMA a également fait signifier par acte extrajudiciaire à la S.C.I. La Mutuelle un congé pour le 30 novembre 2022 « à titre conservatoire, les locaux loués ayant été détruits par un incendie le 26 octobre 2021 ».

Par acte d’huissier du 25 mai 2022, la S.A.R.L. FICOMA a assigné la S.C.I. La Mutuelle devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constatée la résiliation de plein droit du bail commercial outre d’obtenir la restitution de diverses sommes.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 18 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 30 septembre 2024 et mise en délibéré au 28 novembre.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2023, la S.A.R.L. FICOMA demande au tribunal :

— de constater et prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial à date du 26 octobre 2021,

— de condamner la S.C.I. La Mutuelle à lui régler, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

* la somme de 10 144,35 euros TTC au titre des loyers et charges indûment versés entre le 27 octobre et le 31 décembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2022,

* la somme de 10 532,60 euros au titre du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022,

— de débouter la S.C.I. La Mutuelle de ses demandes,

— de condamner la S.C.I. La Mutuelle à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.C.I. La Mutuelle aux dépens, dont distraction au profit de M^e Nathalie Malazdra,

— de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La S.A.R.L. FICOMA fait valoir principalement, au soutien de ses demandes et au visa de l’article 1722 du code civil :

— que les locaux loués ont été entièrement dégradés par le feu, l’eau et la suie à la suite de l’incendie du 26 octobre 2021, outre une fenêtre cassée,

— qu’à la date de l’incendie, le bail a été résilié de plein droit puisqu’elle ne pouvait plus user de la chose louée conformément à sa destination,

— que l’origine de l’incendie est inconnue,

— qu’elle n’a pas été indemnisée d’une perte de jouissance, que son assureur n’a pris en charge que les loyers qu’elle a dû verser pour louer un local de substitution,

— que la S.C.I. La Mutuelle ne démontre pas avoir fait réaliser les travaux de réfection des locaux,

— que la S.C.I. La Mutuelle a fait preuve de mauvaise foi en s’opposant à l’accomplissement des travaux nécessaires puis en faisant preuve d’une résistance à constater la résiliation de plein droit du bail et à lui rembourser les loyers indûment payés,

— que si le bail n’était pas résilié de plein droit au 26 octobre 2021, il le serait le 15 mars 2022, un mois après la signification à la requête de la bailleresse du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2024, la S.C.I. La Mutuelle demande au tribunal :

— de débouter la S.A.R.L. FICOMA de sa demande de résiliation de plein droit du bail,

— de débouter la S.A.R.L. FICOMA de sa demande de remboursement des loyers et charges du 4ème trimestre 2022,

— de débouter la S.A.R.L. FICOMA de sa demande de remboursement du dépôt de garantie,

— de débouter la S.A.R.L. FICOMA de ses autres demandes,

— de condamner la S.A.R.L. FICOMA à lui payer 40 781,58 euros au titre des loyers et provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2022 au 30 novembre 2022, outre intérêt à compter de chaque échéance,

— de condamner la S.A.R.L. FICOMA à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. FICOMA aux dépens dont distraction.

La S.C.I. La Mutuelle expose principalement, au soutien de ses prétentions :

— que l’incendie du 26 octobre 2021 a uniquement endommagé l’angle d’une pièce des locaux loués, représentant 2 m², que par suite l’article 1722 du code civil est inapplicable, les locaux n’étant que faiblement dégradés,

— que les locaux ont été remis en état durant les mois de janvier et février 2022 à l’exception d’un coin du plafond de l’espace de travail et de quelques dalles de parquet flottant, que la S.A.R.L. FICOMA était dès lors en capacité de les exploiter à nouveau,

— au visa de l’article 1733 du code civil, que la S.A.R.L. FICOMA est responsable de l’incendie en cause,

— que l’assurance de la S.A.R.L. FICOMA a pris en charge sa perte de jouissance à hauteur de 24 504,70 euros de sorte que la restitution des loyers constituerait un enrichissement sans cause,

— qu’elle a délivré un commandement de payer de bonne foi alors que la locataire ne réglait plus son loyer, que ce commandement ne visait pas l’acquisition de la clause résolutoire dans un délai d’un mois, que la S.A.R.L. FICOMA ne peut pas s’en prévaloir,

— que la S.A.R.L. FICOMA est redevable des loyers et charges jusqu’au 30 novembre 2022 soit jusqu’à la date de son congé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En application de ce texte, la Cour de cassation a jugé que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (Civ. 3Ème, 8 mars 2018, n°17-11.439).

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable non contradictoire réalisé le 17 janvier 2022 par M. [T] sur mandat de la compagnie d’assurance de la S.A.R.L. FICOMA qu’un incendie est survenu le 26 octobre 2021 dans les locaux loués par cette dernière à la S.C.I. La Mutuelle.

Après rappel des circonstances de l’incendie, l’expert a constaté que « les désordres se manifestent essentiellement à l’intérieur du local et impactent l’installation électrique, les peintures, les menuiseries, les revêtements de sol. (…) Par ailleurs, le mobilier et le matériel professionnel (matériel informatique) ont également été endommagés par le dégagement de suie ».

La réalité et l’importance de ces désordres sont démontrés, outre par ces constatations, par les photographies jointes à un mail du 31 octobre 2021 envoyé par une représentante de la S.A.R.L. FICOMA. Il y apparaît notamment une baie vitrée brisée, des traces de suie conséquentes ainsi que la présence de débris au sol.

Ainsi, le 26 octobre 2021, l’isolation des lieux par rapport à l’extérieur n’était plus assurée, ni la sécurité électrique dès lors que l’installation électrique avait été endommagée, outre que l’expert a indiqué qu’une décontamination des locaux devait être réalisée. La S.A.R.L. FICOMA rapporte en conséquence la preuve de ce que le 26 octobre 2021, elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’user de la chose louée conformément à sa destination – soit un usage de bureaux pour une activité d’expertise comptable et de commissaire aux comptes.

Eu égard à ces circonstances et au vu de ces éléments, il revient à la S.C.I. La Mutuelle d’établir que cette impossibilité d’user des locaux loués n’a été que temporaire.

À l’inverse de ce qu’allègue la S.A.R.L. FICOMA en effet, la Cour de cassation a jugé que les juges du fond peuvent prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre lorsqu’est sollicité le constat de la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l’article 1722 susvisé (Civ. 3Ème, 19 décembre 2012, n°11-26.076).

Sur ce point, la S.C.I. La Mutuelle produit deux constats d’huissier auxquels sont jointes de nombreuses photographies. Le premier a été réalisé les 28 février et 1er mars 2022 à la requête de la S.A.R.L. FICOMA et le second a été établi le 7 mars 2022 à la requête de la S.C.I. La Mutuelle. Contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. FICOMA, en dépit du caractère non-contradictoire de ces deux constats, ils font chacun foi jusqu’à preuve du contraire. Or, il en résulte de manière concordante qu’en dépit de la persistance de « traces d’incendie » limitées et d’une « odeur de brûlé », les locaux sont apparus aux commissaires de justice dans un bon état général. En tout état de cause, les procès-verbaux démontrent que les lieux loués n’étaient plus impropres à leur usage.

En conséquence, dès lors que les locaux n’ont pas été entièrement ni définitivement détruits par l’incendie, et compte tenu du fait que des travaux réparatoires sont manifestement intervenus puisque la fenêtre brisée a par exemple été réparée, la S.A.R.L. FICOMA ne démontre pas que la chose louée a été détruite en totalité du fait de l’incendie du 26 octobre 2021. La S.A.R.L. FICOMA sera donc déboutée de sa demande visant au constat de la résiliation de plein droit du bail commercial.

La demande de restitution des loyers et charges payés entre le 27 octobre et le 31 décembre 2021 par la S.A.R.L. FICOMA a été formée par elle sur le seul fondement de la restitution subséquente à la résiliation de plein droit du bail le 26 octobre 2021. Dès lors que cette prétention initiale a été rejetée et que la S.A.R.L. FICOMA ne forme aucune demande subsidiaire – par exemple de diminution du prix durant la période où elle n’a pas pu exploiter les locaux loués à la S.C.I. La Mutuelle –, et eu égard au fait que le tribunal est tenu par ses prétentions conformément aux articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, sa demande de restitution devra être rejetée.

Sur la demande en paiement formée par la S.C.I. La Mutuelle

Il est constant que la S.A.R.L. FICOMA n’a réglé aucune somme en vertu du bail commercial à compter du 1er janvier 2022.

La S.A.R.L. FICOMA fait valoir que si le bail commercial n’était pas résilié de plein droit à la date de l’incendie, il devrait l’être, en application de la clause résolutoire du bail, à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer délivré le 15 février 2022 à la requête de la S.C.I. La Mutuelle.

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06369 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBDJ

La clause résolutoire stipulée au bail conclu entre les deux parties prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance de toute somme due en vertu du bail et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, « si bon semble au bailleur ».

En l’espèce, le commandement signifié à la S.A.R.L. FICOMA le 15 février 2022 est ambigu en ce qu’il ne vise pas explicitement la clause résolutoire du bail mais qu’il cite malgré tout l’article [7] 145-41 du code de commerce en vertu duquel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Une brève partie de la clause résolutoire stipulée au bail y est en outre reproduite.

Cet acte ne constitue pas, au vu de ces éléments, un commandement de nature à mettre régulièrement en œuvre le mécanisme de la clause résolutoire du bail. La volonté de la S.C.I. La Mutuelle de s’en prévaloir n’y est en effet pas explicite et la clause n’y est pas intégralement reproduite.

Surtout, le bail stipule qu’il revient au bailleur de solliciter ou non le constat de la résiliation de plein droit du bail en application de la clause résolutoire. Or, la S.C.I. La Mutuelle ne sollicite pas un tel constat.

Par conséquent, le bail commercial en cause a pris fin le 30 novembre 2022 par l’effet du congé signifié le 25 mai 2022 à la requête de la S.A.R.L. FICOMA.

La S.A.R.L. FICOMA, tenue par suite du paiement des loyers et charges jusqu’à cette date, sera condamnée à payer la somme non contestée de 40 781,68 euros à la S.C.I. La Mutuelle. Cette dernière ne justifie en revanche pas sa demande visant à voir cette condamnation assortie des intérêts à compter de chaque échéance – la nature desdits intérêts étant au demeurant non précisée. La condamnation sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Enfin, aucune stipulation contractuelle ni disposition légale ne justifie la demande non motivée de la S.C.I. La Mutuelle de conserver le dépôt de garantie. La propriétaire sera par suite condamnée à restituer la somme non critiquée de 10 532,60 euros à la S.A.R.L. FICOMA. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; la mise en demeure visée par la demanderesse, antérieure à la fin du bail, ne peut pas être valablement retenue comme point de départ des intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. FICOMA, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens. La distraction ne sera pas ordonnée dès lors que la demande de la S.C.I. La Mutuelle sur ce point est imprécise.

L’équité commande de rejeter les demandes d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE COMPTABLE D’ANALYSE ET DE CONSEILS de sa demande de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial à effet au 26 octobre 2021,

DÉBOUTE la S.A.R.L. Fiduciaire d’expertise comptable d’analyse et de conseils de sa demande de restitution de loyers et charges sous astreinte,

CONSTATE que le bail commercial liant la S.C.I. SCI LA MUTUELLE et la S.A.R.L. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE COMPTABLE D’ANALYSE ET DE CONSEILS a pris fin le 30 novembre 2022,

CONDAMNE la S.A.R.L. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE COMPTABLE D’ANALYSE ET DE CONSEILS à payer à la S.C.I. SCI LA MUTUELLE la somme de 40 781,58 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes échus entre le 1er janvier et le 30 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la S.C.I. SCI LA MUTUELLE à restituer à la S.A.R.L. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE COMPTABLE D’ANALYSE ET DE CONSEILS la somme de 10 532,60 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.R.L. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE COMPTABLE D’ANALYSE ET DE CONSEILS au paiement des dépens,

REJETTE les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 28 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI