TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/00180 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXJV

Minute : 24/00224

Société AULNAY HABITAT

Représentant : M^e Paul MORANDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0630

C/

Monsieur [E] [F]

Madame [W] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Paul MORANDI

Copie délivrée à :

M [E] [F]

Mme [W] [F]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. AULNAY HABITAT – OPH D'[Localité 6], demeurant [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [F], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13/03/2014, l’OPH Aulnay Habitat a consenti à M. [E] [F] et à Mme [W] [F], preneurs solidaires, un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 4], sur la commune d'[Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 365,93 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par les preneurs.

Par exploit de commissaire de justice du 19/12/2023, l’OPH Aulnay Habitat a fait assigner M. [E] [F] et Mme [W] [F] née [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des biens se trouvant sur place dans des garde-meubles aux choix du demandeur et aux risques et périls des défendeurs, en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 1 989,82 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 12/12/2023,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus su le bail s’était poursuivi, en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation.

A l’audience du 19/03/2024, la présidente d’audience a donné connaissance aux parties présentes du diagnostic social et financier transmis par le service départemental de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu.

L’OPH Aulnay Habitat, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 1 418,63 €, arrêtée au 14/03/2024. En réponse à la défenderesse, il accepte qu’un plan d’apurement de la dette soit établi, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

Mme [W] [F] a complété le diagnostic social en précisant que son époux a quitté le logement et qu’une procédure de divorce est en cours. Après avoir expliqué les raisons de la dette, elle a invoqué sa bonne foi pour solliciter un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en proposant des mensualités de 50 €.

M. [E] [F], cité par à domicile, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Les parties présentes ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé de la locataire, par courrier électronique enregistré le 10/07/2023 par l’organisme.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 04/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, dans le paragraphe 4, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 513,98 € a été signifié à chacun des locataires le 07/07/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 07/09/2023 à minuit.

A l’audience, la société bailleresse actualise sa créance à la somme de 1 418,63 €, terme du mois de février 2024 inclus. L’actualisation étant favorable au défendeur, il convient de l’accueillir même si, par son absence, celui-ci n’en a pas débattu.

Il ressort toutefois de l’examen du décompte qu’en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de procédures (145,26 €) sont inclus dans la dette, alors d’une part qu’ils sont également réclamés dans l’acte introductif d’instance au titre des dépens dont ils relèvent mais surtout, qu’il est constant que ces frais ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative seule susceptible d’entraîner l’expulsion des locataires.

En l’espèce, la solidarité au paiement des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation résulte non seulement du statut marital des consorts [F] mais aussi d’une clause contractuelle insérée aux conditions générales du bail.

Les consorts [F] qui ne démontrent aucun paiement libératoire, seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 1 273,37 € arrêtée au 14/03/2024, terme du mois de février 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [E] [F] a quitté les lieux sans donner congé au bailleur social et son épouse, qui est sans emploi, a la charge de l’entretien de leurs enfants. L’aînée, âgée de 21 ans, est autonome financièrement et participe au paiement du loyer mais elle envisage de s’installer ailleurs. Les deux autres sont âgés de 11 ans et 19 ans. Il est enfin signalé par l’assistante sociale que Mme [W] [F] a perdu son emploi en avril 2023 en raison de problèmes de santé et qu’elle perçoit le RSA à hauteur de 488 € par mois.

Depuis le mois de janvier 2024, les paiements ont repris, avec des versements complémentaires, ce qui confirme la bonne foi déjà présumée des locataires. Au regard des efforts consentis, l’OP Aulnay Habitat accepte qu’un plan d’apurement soit accordé avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de délai et de fixer un échéancier selon les modalités précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté.

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social.

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Succombant principalement à l’instance, les consorts [F] seront condamnés aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par l’OPH Aulnay Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 13/03/2014 ont été réunies le 07/09/2023 à minuit ;

Condamnons solidairement M. [E] [F] et Mme [W] [F] née [G] à payer à la l’OPH Aulnay Habitat la somme provisionnelle de 1 273,37 euros (mille deux cent soixante-treize euros et trente-sept centimes) arrêtée au 14/03/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboutons la l’OPH Aulnay Habitat du surplus de sa demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons M. [E] [F] et Mme [W] [F] née [G] à se libérer de la dette par 26 mensualités dont 25 d’un montant minimum de 50 euros (cinquante euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 26ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [E] [F] et à Mme [W] [F] née [G] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], sur la commune d'[Localité 6] et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, solidairement M. [E] [F] et Mme [F] née [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par l’OPH Aulnay Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [E] [F] et Mme [W] [F] née [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE