N° RG 24/00941 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4VY

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/00941 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4VY

Minute n°

copie certifiée conforme le 04 mars

2025 à :

— M^e Timothée BOSSELUT (case 229)

— M^e Julien LAURENT (case 364)

— Mme [S] [Y] (expert)

M^e Timothée BOSSELUT

M^e Julien LAURENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

04 MARS 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [W]

né le 27 Mai 1958

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°C-67482-2023-005013 délivrée le 13 février 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle de STRASBOURG

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Timothée BOSSELUT, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. SOUS UN TOIT

immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n°844 960 682

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux et de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Octobre 2024

Délibéré prorogé le 03 Décembre 2024

Délibéré prorogé le 30 Janvier 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et mixte

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er avril 2022, la société civile immobilière SOUS UN TOIT (ci-après la SCI SOUS UN TOIT) a donné à bail à Monsieur [T] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (dernier étage) à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 620 € et 30 € de provision sur charges.

Monsieur [T] [W] et son épouse, vivant tous deux dans le logement, ont signalé à la société bailleresse des désordres, notamment s’agissant des installations de chauffage, ainsi que de la présence de nuisibles.

Par lettre recommandée avec accusé de réception date du 1er août 2023, les époux [W] ont, par l’intermédiaire de leur Conseil, mis en demeure la société bailleresse d’avoir à effectuer les travaux nécessaires afin que le logement respecte les critères de décence.

Un procès-verbal de constat a été dressé par un Commissaire de justice le 14 septembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice en date du 7 mai 2024, Monsieur [T] [W] a fait assigner la SCI SOUS UN TOIT devant le Juge des contentieux la protection de SCHILTIGHEIM, statuant en référé, aux fins de mesure d’expertise, de condamnation de la société bailleresse a procédé à des travaux en urgence, et de condamnation au paiement d’une provision au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024, et renvoyée à l’audience du 15 octobre 2024.

Lors de cette audience, Monsieur [T] [W], représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :

D’ordonner une mesure d’expertise et de dire que Monsieur [T] [W], étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensé de l’avance des frais d’expertise ; De condamner la SCI SOUS UN TOIT à procéder à plusieurs travaux, à savoir :Réparer le plancher du séjour dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 10 € par jour de retard ;Retirer les systèmes de chauffage dysfonctionnels et à les remplacer par de nouveaux systèmes adaptés, en respectant les normes de l’art, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard ;Procéder à la réfection du plancher de la salle d’eau et au remplacement de la cabine de douche afin d’en assurer l’étanchéité, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard ;De condamner la SCI SOUS UN TOIT à lui verser la somme de 4 000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance et son préjudice moral.

Le Conseil de Monsieur [T] [W] indique à la Barre qu’il existe une contestation sérieuse concernant l’arriéré locatif, et que c’est le bailleur qui a stoppé le versement du loyer et qui ne communique pas son RIB. Il est sollicité, à titre reconventionnelle que soit ordonnée la consignation des loyers à la Caisse des dépôts et Consignations pour un montant de 10 000 € afin que le montant des loyers ne soit pas entre les mains du bailleur.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux termes de l’assignation.

La SCI SOUS UN TOIT, représentée par son Conseil, reprend les termes de ses conclusions du 15 octobre 2024, et conclut :

Au rejet des demandes tendant à la réalisation de travaux sous peine d’astreinte ; S’agissant de la demande d’expertise, à l’émission de toute protestations et réserves, tous droits et moyens étant réservés, et de débouter Monsieur [T] [W] du surplus de ses demandes ;

S’agissant des demandes reconventionnelles,

De condamner Monsieur [T] [W] au paiement d’une somme de 11 050 € de provision au titre de l’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 ; De le condamner à produire l’attestation d’assurance locative obligatoire pour l’année 2024 sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; De condamner Monsieur [T] [W] à lui verser une somme de 1 500 € à titre de provision pour l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence de jouissance paisible du logement loué ;

En tout état de cause,

De le condamner au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le Conseil de la SCI SOUS UN TOIT précise à la Barre que le congé délivré n’est pas valable et ce dans la mesure où le délai de trois mois n’a pas été respecté. Si des problèmes sont apparus dans le logement, ils sont le fait des locataires.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de la SCI SOUS UN TOIT.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 30 janvier 2025 puis au 4 mars 2025.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES FORMÉES PAR MONSIEUR [T] [W]

Sur la demande principale au titre de l’expertise

Il ressort de l’article 146 du Code de procédure civile que : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques… ».

En l’espèce les parties sont opposées sur l’exécution des obligations du bailleur s’agissant de la décence du bien loué au regard des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi N° 89-462 du 6 juillet, complétée par le décret N° 2002-120 précisant les critères du logement décent.

Les photographies versées au débat par le demandeur, ainsi que le constat établit par un Commissaire de justice sont relatifs, notamment, à l’humidité du logement, à la vétusté des sols, au dispositif de chauffage qui serait défaillant, au dispositif électrique qui ne serait pas sécurisé, et également à la présence de nuisibles.

La société bailleresse indique dans ses écritures que le logement est décent et que c’est du fait du comportement des locataires que le logement s’est dégradé.

Le Tribunal ne dispose pas des éléments techniques suffisants pour trancher le litige et en particulier déterminer si le comportement des locataires a pu concourir à certains problèmes rencontrés, et pour déterminer la nature minimale des travaux nécessaires pour remédier, le cas échéant aux désordres invoqués. Il convient dès lors de recourir à une mesure d’instruction qui, eu égard à la complexité de la question posée prendra la forme d’une expertise.

Sur les demandes au titre des travaux

Il ressort de l’article 835 du Code de procédure civile que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce, et dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réparations urgentes formulées par Monsieur [T] [W], la Juridiction n’ayant pas connaissance de l’origine précise des désordres allégués. Il est par ailleurs relevé que le Commissaire de justice, dans son constat réalisé au mois de septembre, indique que l’épouse de Monsieur [T] [W] lui a expliqué que le système de chauffage était dysfonctionnel, mais qu’il ne l’a pas constaté personnellement.

Les demandes au titre des travaux urgents seront donc rejetées.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance du préjudice moral

Compte tenu des éléments évoqués ci-dessus, il ne saurait être fais droit à cette demande à ce stade de la procédure.

SUR LES DEMANDES DE LA SCI SOUS UN TOIT

Sur la demande de paiement des loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; … ».

En l’espèce, la SCI SOUS UN TOIT indique que Monsieur [T] [W] s’est abstenu de régler les loyers dus en vertu du contrat de location, et ce depuis le mois de juin 2023 pour un montant s’élevant à la somme de 11 050 € jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus.

Il ressort de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que : « … Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6… ».

Monsieur [T] [W] a sollicité, à l’audience, la possibilité de consigner la somme de 10 000 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, et ce afin de garantir le paiement des loyers.

Il y a lieu de faire droit à cette demande et d’autoriser Monsieur [T] [W] à consigner la somme de 10 000 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, et ce dans l’attente de l’issue de la mesure d’expertise et de la décision rendue quant aux demandes formulées.

S’agissant de la demande au titre de la souscription d’un contrat d’assurance

Il résulte de l’article 7 précité que : « Le locataire est obligé : … g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; … ».

En l’espèce, la SCI SOUS UN TOIT indique que Monsieur [T] [W] ne lui a pas communiqué d’attestation d’assurance relative au logement loué.

Il y a lieu de condamner Monsieur [T] [W], sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard, suivant l’expiration d’un délai de 7 jours à compter de la présente décision, de justifier auprès de son bailleur, de la souscription d’un contrat d’assurance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de jouissance paisibleIl ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que : « Le locataire est obligé : … b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; … ».

En l’espèce, cette disposition permet la protection des autres habitants de l’immeuble, de sorte que la demande de la SCI SOUS UN TOIT sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au Greffe, par ordonnance contradictoire et avant dire droit,

ORDONNONS une expertise et désignons Madame [S] [Y], Groupe 1, [Adresse 2] pour y procéder lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu les parties :

Se rendre sur les lieux [Adresse 3] à [Localité 4] ;Examiner l’immeuble objet du litige ;Dire s’il est affecté de désordres ;Dans l’affirmative, les décrire, en rechercher la cause ;N° RG 24/00941 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4VY

Préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;Préciser si les désordres résultent d’un défaut d’aération, d’un vice de l’immeuble, du manquement du locataire à l’une de ses obligations d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien, ou de toute faute de la part du bailleur ;Préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût et la durée ;De façon plus générale, indiquer les dommages subis par les parties et fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues, et d’évaluer les préjudices subis ;

DIT que la présente expertise sera commune et opposable aux parties à l’instance ;

DIT que l’Expert devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux Avocats, leurs convenances ayant été préalablement prises ;

DIT que l’Expert commis entendra les parties, qu’il s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toute difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu ;

RAPPELLE que les parties devront adresser leurs pièces à l’Expert sous bordereau numéroté et daté ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’Expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’Expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours ;

DIT que l’Expert adressera aux parties un pré rapport avec un délai suffisant pour qu’elles présentent leurs observations puis déposera son rapport écrit au Greffe du Tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM dans les QUATRE mois en double exemplaire, et en adressera une copie à chacune des parties ;

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle des expertises en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’Expert commis, il sera procédé à son remplacement ;

DIT que Monsieur [T] [W] étant admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, la rémunération de l’Expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991.

RENVOYONS l’examen de l’affaire à la date du 02 septembre 2025 à 14h00 Salle 5 au Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM sis [Adresse 1] ;

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au Greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AUTORISONS à titre provisionnel Monsieur [T] [W] à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 10 000 € représentant une partie des loyers et provisions sur charges impayés pour la période allant du mois de juin 2023 au mois d’octobre 2024 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [W] à remettre à la société civile immobilière SOUS UN TOIT, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard, suivant l’expiration d’un délai de 7 jours à compter de la présente décision, un justificatif de la souscription d’un contrat d’assurance souscrit relatif à l’appartement objet du contrat de bail ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés, sous réserve de ce qui sera éventuellement arbitré par le juge du fond ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge