TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2024

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07395 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSXM

N° de MINUTE : 24/01311

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE SQUARE DES AMIS SITUE SIS [Adresse 5], [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 3] [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Nathalie FERNANDES BENCHETRIT de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358

C/

DEFENDEUR

Monsieur [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [T] est propriétaire du lot 101 au sein d’une résidence située [Adresse 5], [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [T] selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président du tribunal de :

— condamner Monsieur [N] [T] à lui payer la somme de 7 317,76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 11 juillet 2024 et des provisions devenues exigibles sur l’exercice 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner Monsieur [N] [T] à lui payer la somme de 493,29 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Monsieur [N] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [N] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [N] [T], propriétaire du lot 101 au sein de la résidence, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [N] [T], régulièrement assigné dans les conditions prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 10 septembre 2020, 2 juin 2021, 4 avril 2022, 15 mars 2023 et 19 mars 2024

— un décompte des impayés arrêté au 11 juillet 2024

— des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,

— une lettre de mise en demeure en date du 6 mai 2024.

Il y a lieu d’exclure les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 493,29 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 039,12 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 11 juillet 2024.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.

Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charge non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure à Monsieur [N] [T] le 6 mai 2024 et portant sur une unique provision, laquelle est restée infructueuse dans le délai de trente jours.

Les provisions non échues prévues pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 sont donc exigibles auprès de Monsieur [N] [T] pour un montant de 1 278,64 euros.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 328,29 euros,

— frais de constitution dossier avocat d’un montant de 150 euros,

— frais de rejet de chèque impayé d’un montant de 15 euros

Soit un montant total de 493,29 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Les frais de « constitution dossier avocat » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de rejet de chèque impayé seront également écartés comme ne relevant pas de l’article 10-1 précité.

La somme de 17 euros sollicitée au titre de l’envoi d’une lettre de relance sera écartée, l’envoi de courriels stéréotypés relevant des missions habituelles du syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de lettres de mise en demeure en date des 10 août 2022, 31 août 2022, 28 novembre 2022, 23 août 2023, 31 octobre 2023 et 6 mai 2024.

Il ne justifie pas de l’utilité de la mise en demeure par avocat du 31 août 2022, facturée 120 euros, ce alors qu’une mise en demeure avait déjà été effectuée quelques jours auparavant.

Il lui sera par conséquent attribué la somme totale de 191,29 euros au titre des mises en demeure.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [N] [T] est redevable de la somme de 191,29 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [N] [T], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

— Condamne Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] (93) les sommes de :

-6 039,12 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024

-1 278,64 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

-191,29 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Monsieur [N] [T] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 8] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 05 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON