TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES : N° RG 24/06345 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVGN

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 Décembre 2024

Syndic. de copro. [Adresse 10], [Localité 6]

C/

La SCI DU MOULIN

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 10], [Localité 6]

Représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

La SCI DU MOULIN

Représenté par son gérant, Monsieur [N] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bertrand CAHN

La SCI DU MOULIN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI du Moulin est propriétaire des lots n°491 et 506 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 17 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq, a fait assigner la SCI du Moulin devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

7 233,13 € au titre des charges de copropriété ;1 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 23 octobre 2024.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il précise que deux condamnations en paiement sont déjà intervenues contre la débitrice et que seule la créance issue de la première condamnation a pu être recouvrée.

La SCI du Moulin n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6] verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er mai 2023 au 25 juin 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 8 avril 2021, 10 mars 2022, 21 mars 2023, et 25 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2019, 2020, 2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2020, 2022, 2023, 2024, 2025) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 15 mai 2023 au 1er juillet 2024 ;- le contrat de syndic signé le 25 avril 2024.Il ressort de ces documents que la SCI du Moulin reste devoir la somme de 6 384,98 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 15 mai 2023 au 1er juillet 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, les frais de « suivi dossier avocat » ou « transmission du dossier avocat » d’un montant de 507, 82 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié dans la présente affaire que la remise du dossier à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En ce qui concerne les autres frais contentieux facturés 129, 52 € et 210, 81 €, il ressort de la comparaison entre les différents décomptes qu’il s’agit de frais pour obtenir un certificat de non contestation et d’une facture contentieux. Il n’est pas produit de justificatif de l’engagement de ces sommes et elles ne seront par conséquent pas retenues.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, la SCI du Moulin a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 800,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI du Moulin, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI du Moulin à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 6 384,98 € au titre des charges de copropriété pour la période du 15 mai 2023 au 1er juillet 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], [Localité 6] représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI du Moulin à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

[Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI du Moulin à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

[Adresse 10] et [Adresse 3], [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI du Moulin aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE