TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/00726 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBE6

Minute : 24/00659

S.A. IN’LI

Représentant : Maître [V], avocats au barreau du Val de Marne,

C/

Monsieur [Z] [R]

Madame [M] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 7]

[Adresse 16]

[Localité 8]

représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [M] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 18 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé et par signature électronique le 23 février 2023, la société IN’LI a consenti à M. [Z] [R] et Mme [M] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 521,10 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 126,80 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 521,10 euros.

Le 5 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3110,32 € arrêtée à la date du 2 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit délivré le 14 mars 2024, la société IN’LI a fait citer Monsieur [Z] [R] et Madame [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement :

* d’une provision de 3910,48 € représentant le montant des sommes dues au 6 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

* du montant des loyers et charges à courir entre le mois de février 2024 et la date de l’ordonnance de référé à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de l’ordonnance de référé jusqu’à libération des lieux,

* d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu’ils n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 7 juin 2024, la société IN’LI, représentée, a maintenu ses demandes. Monsieur [Z] [R] et Madame [M] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise au délibéré au 2 septembre 2024, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats afin de permettre un débat contradictoire.

A l’audience du 18 octobre 2024, la société IN’LI, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6728,11 €, hors frais, arrêtée à la date du 11 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elle s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire et indique que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [Z] [R] et Madame [M] [J], comparants, ont exposé percevoir respectivement des salaires mensuels de 1800 et 1600 euros. Ils ont contesté le montant de la dette et soutiennent avoir effectué un règlement à hauteur du loyer courant entre le 15 et le 16 octobre 2024 et ont demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Par note en délibéré transmise au greffe du tribunal le 24 octobre 2024, la société IN’LI a produit un décompte actualisé au 18 octobre 2024 sur lequel aucun nouveau règlement n’apparaît.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 9 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 14 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 23 février 2023 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 9). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024 pour la somme en principal de 3110,32€ arrêtée au 2 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 23 février 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2024.

Il résulte du décompte transmis par la société bailleresse que les défendeurs n’ont pas réglé les loyers et charges de l’échéance d’août et septembre 2024 au jour de l’audience et ces derniers n’ont pas justifié à l’audience de la réalité du règlement évoqué. Dès lors, il est impossible de leur octroyer des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de M. [Z] [R] et Mme [J] [M] sera en conséquence ordonnée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [Z] [R] et Mme [J] [M] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le montant de cette indemnité d’occupation devra être dûment justifié au stade de l’exécution.

La société IN’LI produit un décompte mentionnant que M. [Z] [R] et Mme [J] [M] restent devoir la somme de 7007, 14 € à la date du 18 octobre 2024, mais réduit sa demande à la somme de 6728,11 euros après déduction de frais de procédure.

M. [Z] [R] et Mme [M] [J] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 6728,11 €, à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 octobre 2024 assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1010,32 euros à compter du 5 janvier 2024, sur la somme de 2900,16 euros à compter du 14 mars 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (article 10) et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [R] et Mme [J] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN’LI, M. [Z] [R] et Mme [J] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 23 février 2023, par la société IN’LI à M. [Z] [R] et Mme [J] [M] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [Z] [R] et Mme [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [Z] [R] et Mme [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN’LI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons M. [Z] [R] et Mme [M] [J] à payer à la société IN’LI :

— in solidum entre eux une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 6 mars 2024 jusqu’à libération définitive des lieux,

— en conséquence et d’ores et déjà, solidairement jusqu’au 6 mars 2024 puis in solidum à compter de cette date, la somme de 6728,11 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1010,32 euros à compter du 5 janvier 2024, sur la somme de 2900,16 euros à compter du 14 mars 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision,

— in solidum la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [Z] [R] et Mme [J] [M] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 novembre 2024.

La greffière, Le juge