COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [J], [D] [R] épouse [J] c/ [N] [Y], Société A&C EXPERTISE IMMOBILIERE

MINUTE N°25/584

Du 17 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00746 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OV2X

Grosse délivrée à:

M^e Stéphane GIANQUINTO

expédition délivrée à:

Maître David VARAPODIO

M^e Hélène BERLINER

le 17/10/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN Françoise

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 20 mai 2025, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 17 Octobre 2025, après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Présidente et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

M. [V] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [D] [R] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

Me [N] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société A & C EXPERTISE IMMOBILIERE Je me constitue aux intérêts de la Société A&C EXPERTISE IMMOBILIERE dont le siège social est sis [Adresse 4], sur l’assignation qui lui a été délivrée par la SCP COHEN TOMAS TRULLU, commissaires de justice à [Localité 6] en date des 26 et 27 janvier 2023 à la requête de Mr [V] [J] et de Mme [D] [R] épouse [J] pour l’audience du 20 mai 2025 – 2ème chambre – RG n° 23/00746

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits d’huissier en date des 10 et 14 février 2023 aux termes desquels monsieur [V] [J] et madame [D] [R] ont fait assigner Maître [N] [Y] et la SARL A&C EXPERTISE IMMOBILIERE devant le tribunal de céans ;

Par ordonnance en date du 6 septembre 2024 le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Maître [N] [Y] tirée de la forclusion de l’action de Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [D] [R] sur le fondement de l’alinéa 7 de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Maître [N] [Y] tirée de l’absence de mise en cause du vendeur du lot par Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [D] [R], a débouté monsieur [V] [J] et madame [D] [R] et de Maître [N] [Y] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens en fin de cause.

Vu les dernières conclusions (RPVA16 mai 2025) aux termes desquelles Monsieur [V] [J] et madame [D] [R] sollicitent au visa des articles 802 alinéa 2 du code de procédure civile, des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

— voir révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 6 mai 2025,

— voir condamner in solidum la société la société A&C EXPERTISES IMMOBILIERE et Maître [N] [Y] à leur payer la somme de 55.000,00 euros venant en représentation du préjudice subi par Monsieur [V] [J], ayant perdu une chance d’acquérir un bien immobilier à des conditions financières plus avantageuses du fait du manquement par le Notaire à son devoir d’efficacité.

— voir condamner in solidum la société A&C EXPERTISES IMMOBILIERE et Maître [N] [Y] à leur payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— voir débouter la société A & C EXPERTISES IMMOBILIERE et Maître [N] [Y] de toutes leurs demandes, notamment des demandes de condamnations pécuniaires à leur encontre.

— voir rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir ;

Vu les derrières conclusions (RPVA 29 avril 2025) aux termes desquelles Maître [N] [Y] sollicite au visa de l’article 1240 du Code Civil, de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de :

— voir débouter Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [D] [J] de leur action sur le fondement des articles 1241 et 1242 du Code Civil, totalement inapplicables au Notaire rédacteur.

— voir juger qu’il n’est nullement démontré que le bien livré aux acquéreurs était d’une superficie

inférieure de plus du 1/20ème à celle exprimée dans l’acte par le vendeur, les demandeurs ayant

attendu plus de 3 ans et d’avoir effectué eux-mêmes des travaux d’aménagements de nature à

modifier la superficie privative pour fournir des mesurages, qui ne peuvent rétroactivement prouver une quelconque erreur de superficie,

— voir juger en toute hypothèse qu’elle n’est en rien responsable d’une éventuelle erreur de mesurage commise par le métreur A & C Expertise, alors qu’elle ne disposait d’aucun élément objectif lui permettant de relever une telle erreur, et qu’elle n’a commis aucune faute en relation causale avec le dommage invoqué de nature à engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil seul applicable,

— voir juger que la réduction partielle du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d’être mise à la charge d’un tiers, fut-ce sous couvert de dommages et intérêts,

— voir juger que la carence des acquéreurs à engager l’action en réduction du prix contre leur vendeur qui en était seul tenu leur est exclusivement imputable,

— voir juger encore que la garantie de superficie qui constitue bien le fondement réel de l’action des époux [J], a pour sanction exclusive la restitution partielle du prix, et non la réfaction des droits ou des frais, et que Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [D] [J] ne peuvent venir lui réclamer ce qu’ils n’étaient pas en droit de réclamer contre le vendeur, seul tenu à cette garantie,

— voir juger qu’il n’est justifié d’aucune perte de chance,

En conséquence,

— voir débouter Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [D] [J] de l’ensemble des demandes formées à son encontre, manifestement infondées et d’une parfaite mauvaise foi ;

Reconventionnellement

— voir condamner Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [D] [J] au paiement d’une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— voir condamner Monsieur [V] [J] et son épouse, Madame [D] [J] ou tout

succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, distraits au profit de M^e BERLINER,

— voir écarter toute exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 15 mai 2025) aux termes desquelles la société A & C EXPERTISE IMMOBILIERE sollicite au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965,

de 1241 du Code civil, des dispositions des articles 9 et 16 du Code de Procédure Civile de :

— voir juger que le certificat de mesurage qu’elle a établi n’est plus contestable,

— voir juger que la superficie de l’appartement de Monsieur [V] [J] et de Madame

[D] [R] épouse [J] n’est plus contestable,

— voir juger que les certificats de mesurage établis unilatéralement par Monsieur [V] [J]

et Madame [D] [R] épouse [J] de manière non contradictoire ne démontrent

pas une erreur de mesurage de sa part,

— voir juger que la faute reprochée à la SARL A & C EXPERTISE IMMOBILIERE n’est pas démontrée, de sorte que sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée,

— voir juger que la demande indemnitaire de Monsieur [V] [J] et de Madame [D]

[R] épouse [J] ne constitue pas un préjudice indemnisable au sens de l’article

1240 susceptible d’être mis à la charge d’un tiers,

— voir juger qu’à supposer qu’une erreur de mesurage puisse exister, Monsieur [V] [J] et de Madame [D] [R] épouse [J] ne démontrent pas que leur demande peut être

analysée comme la disparition actuelle et surtout certaine d’une éventualité favorable pouvant

caractériser une perte de chance,

— voir juger qu’il n’est justifié d’aucune perte de chance,

Par conséquent,

— voir débouter monsieur [V] [J] et Madame [D] [R] épouse [J] de leurs demandes,

En tout état de cause :

— voir condamner les époux [J] à lui verser solidairement une somme de 3.000 € au titre de l’ article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’instance distraits au profit de Maître Stéphane GIANQUINTO ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024 avec effet différé au 6 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Monsieur et madame [K] sollicitent aux termes de leurs écritures la révocation de l’ordonnance de clôture faisant valoir que la société A & C a conclu pour la première fois le 16 mai 2025 la clôture étant intervenue le 6 mai 2025, qu’ils ne s’opposent pas à la révocation de l’ordonnance de clôture.

La société A & C ne forme pas de demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Maître [Y], qui a conclu pour la dernière fois le 29 avril 2025, ne se prononce pas sur cette demande.

En l’espèce la société A & C, qui a constitué avocat postérieurement à l’ordonnance de mise en état du 6 septembre 2024 a adressé une sommation de communiquer le 14 avril 2025 indiquant ne pas avoir eu connaissance des pièces adverses.

Maitre [Y] a notifié un bordereau de communication de pièces le 15 avril 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024 avec effet différé au 6 mai 2025.

La SARL A & C ayant eu communication des pièces courant avril 2025, il est justifié d’un motif légitime pour ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024, afin d’admettre les conclusions et pièces communiquées post clôture.

Sur le fond :

Monsieur et madame [J] font valoir que le notaire est chargé d’une obligation de conseil, que l’action en diminution de prix contre le vendeur n’est pas exclusive de l’action en responsabilité contre le notaire. Ils soutiennent que le notaire est également tenu à l’efficacité de l’acte afin qu’il produise les conséquences attendues par les parties contractantes, que cette efficacité résulte de la concordance entre les résultats souhaités et les effets produits.

Ils font plaider qu’ils souhaitaient acquérir un bien de 49,60 m², alors qu’ils ont de fait acquis un bien d’une surface de 41 m², que la superficie Carrez du bien qu’ils ont acquis devait faire l’objet d’une attention particulière dans la mesure où le bien mentionnait la présence d’une mezzanine, ce qui est de nature à créer des erreurs de mesurage compte tenu de la hauteur minimale sous-plafond imposée par les dispositions de la loi CARREZ que l’immeuble avait été récemment divisé par la société BS INVEST, ayant vendu à Monsieur [E], leur auteur, que le fait que la société BS INVEST, marchand de biens, ait acquis deux étages d’appartements pour une superficie totale de 360 m² avant de les revendre pour une superficie totale Carrez de 453,4m² aurait dû alerter le rédacteur sur les potentielles erreurs de mesurage.

Ils soutiennent que le diagnostiqueur intervenu à l’occasion de la vente est le même que celui intervenu au moment de la division de l’immeuble par la société BS INVEST, qu’il a commis une erreur de près de 8,6 mètres carrés représentant près de 20% de moins de superficie.

Ils soutiennent que la vente de bien immobilier est une vente à la mesure, qu’ils n’auraient pas acquis un bien à 6.000,00 euros / m² tandis que ce bien leur était présenté à un prix particulièrement attractif de 5.000,00 euros / m².

Ils soutiennent que l’erreur de diagnostic n’est pas liée avec les seuls travaux qu’ils ont réalisés, ces derniers ayant eu pour conséquence d’augmenter la superficie réelle d’un mètre carré.

Ils font valoir qu’il y a eu défaillance dans les investigations et contrôles, qu’il résulte de l’acte

d’acquisition de la société BS INVEST et de l’acte opérant division de l’immeuble que

l’immeuble avait une superficie de 360 mètres carrés lors de l’acquisition et de 454,4 mètres carrés lors de sa revente, qu’il s’agit de documents hypothécaires que le rédacteur a dû solliciter dans le cadre de son instruction, que leur caractère contradictoire et douteux devait le conduire à mener des investigations complémentaires.

Ils soutiennent ne pas être des professionnels du mesurage.

Ils font valoir qu’en l’absence de contrat les liant à l’acquéreur, la nature de l’action à l’encontre de la société A & C est délictuelle, que sa faute est caractérisée par l’erreur de mesurage établie par le rapport d’expertise du 14 novembre 2022, qu’ils subissent du fait de cette erreur une perte de chance car ils ne parviendront pas à vendre ce bien au même prix que leur prix d’achat.

Ils soutiennent que les constatations effectuées dans les mesurages techniques ACTIV’EXPERTISES et AZUREVAL ne peuvent être écartés car elles ont été régulièrement versées aux débats et soumises à discussion contradictoire.

Ils relèvent que la société a volontairement omis de répondre à la notification du 23 novembre 2022, qu’elle n’a jamais souhaité se rendre sur site afin de soutenir son mesurage, qu’elle a constitué avocat en avril 2025.

Ils soutiennent que leur demande ne se confond pas avec la diminution du prix mais tend être indemnisés de la perte de chance de contracter à un prix plus attractif et de revendre le bien au même prix, de réaliser une économie sur les frais d’entremise immobilière, de réaliser une économie de droits d’enregistrement et de frais notariés.

Ils soutiennent être bien fondés à solliciter la réparation de leur entier préjudice.

Ils soutiennent que la superficie est un élément déterminant pour l’acquéreur d’un bien immobilier, que l’erreur commise par le notaire leur a nécessairement créé un préjudice, acquéreurs d’un

bien plus petit de près de 17% de sa surface affichée.

Ils évaluent leur perte de chance par référence à la différence de prix entre la valeur d’acquisition et la valeur réelle soit 55.000,00 euros.

Ils relèvent que la société A & C ne conteste pas le montant du préjudice ce qui revient à admettre que l’indemnisation est due.

En réponse, Maître [N] [Y] fait valoir que les demandeurs ne justifient pas que la superficie indiquée dans l’acte ait été erronée, que les deux certificats de mesurage produits sont postérieurs de plus de 3 ans à la vente, que les acquéreurs reconnaissent avoir effectué des travaux d’aménagement dans l’appartement, que s’ils prétendent que ces travaux ont eu pour bénéfice de rajouter un m², ils n’en justifient pas, que ces travaux auraient pu réduire la surface Loi Carrez.

Elle soutient que la superficie déclarée dans l’acte et mesurée le 2 avril 2019 pour 49,60 m² correspond à celle qui figure dans le titre de propriété du vendeur Monsieur [E], que la société BS INVEST, lorsqu’elle a vendu le lot 8 à ce dernier le 8 octobre 2014, a déclaré une superficie privative de 49,60 m², selon mesurage effectué le 3 avril 2013 par A & C EXPERTISE, que Monsieur [E] a déclaré dans la promesse de vente et dans l’acte de vente au profit des époux [J] n’avoir effectué aucun travaux ni aucun aménagement de l’appartement susceptibles d’en modifier la superficie indiquée.

Elle fait plaider que le métreur a enlevé de la superficie privative de la chambre en mezzanine les parties d’une hauteur sous plafond inférieures aux limites légales, que le certificat du 2 avril 2019 annexé à la vente aux époux [J] mentionne une déduction de surface de 22,910 m² pour cette mansarde, d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m², la superficie privative n’étant que de 12,660 m², que ce calcul figure sur les attestations de superficies antérieures du 3 avril 2013 et du 8 octobre 2014, qu’il n’est pas prouvé qu’il soit erroné.

Elle indique que l’état descriptif de division a été produit ainsi que le règlement de copropriété de l’immeuble reçu le 27 mars 2013, que les mesurages ont été effectués après la division de l’immeuble en lots, que le Cabinet A & C EXPERTISE a visité les lieux pour dresser l’ensemble des diagnostics techniques et re-mesurer le lot pour établir le certificat Loi Carrez, le 2 avril 2019.

Elle fait valoir que Monsieur [J] et Madame [R] recherchent sa responsabilité professionnelle au visa de l’article 1242 du Code Civil, fondement qui n’est pas repris dans leur dispositif, que cet article vise la responsabilité du fait d’autrui, inapplicable en l’espèce, comme l’article 1241 du même Code qui traite de la responsabilité sans faute pour des faits impliquant des choses ou des personnes dont on répond.

Elle fait valoir que la responsabilité du Notaire rédacteur d’acte est de nature quasi délictuelle, qu’elle ne peut être engagée que sur le fondement de l’ancien article 1382, aujourd’hui 1240 du Code Civil, que dès lors que les demandeurs n’invoquent pas la responsabilité du fait personnel du Notaire, ils ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes, sans avoir à examiner si sa responsabilité pourrait éventuellement être engagée sur un fondement quasi délictuel.

Elle rappelle que la responsabilité civile professionnelle d’un Officier ministériel suppose de rapporter la démonstration d’une faute en relation de causalité directe avec un préjudice certain.

Elle fait valoir qu’elle ne pouvait avoir connaissance de certificats établis 3 ans après la vente et la réalisation de travaux par les acquéreurs, qu’elle ne peut anticiper les aménagements techniques survenus ultérieurement en cours de travaux, de nature à avoir une incidence sur les superficies déclarées par le vendeur et sur lesquelles celui-ci s’engage au titre de son obligation de délivrance, que l’action en réduction du prix de vente n’est ouverte à l’acquéreur que pour autant qu’il prouve que la différence de superficie n’est pas liée à la réalisation, par ses soins, de travaux d’aménagement.

Elle soutient que sa seule obligation est d’informer les parties à l’acte de vente des dispositions légales et des sanctions encourues en cas de mention d’un mesurage inexact, qu’ il n’a pas à vérifier personnellement la superficie du lot vendu ni de procéder à une vérification technique de la surface du bien vendu, qu’elle a respecté son obligation en annexant à l’acte authentique l’attestation de superficie fournie qui apparaissait parfaitement valable, conforme aux exigences de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir qu’aucune anomalie manifeste ou contradiction ne ressortait, que le certificat était récent, le Cabinet C & R expertise ayant réalisé les mesures le 1er avril 2019 et le certificat de mesurage ayant été délivré le 2 avril 2019, qu’il était parfaitement concordant avec la superficie déclarée dans le titre de propriété du vendeur 5 ans plus tôt et les mesurages effectués à cette occasion.

Elle relève que les acquéreurs disposaient des mêmes informations, qu’ils connaissaient les lieux à la différence du Notaire, que Madame est architecte d’intérieur, qu’ils avaient la possibilité entre le compromis et l’acte authentique de vente, en cas de doute sur l’exactitude du mesurage produit par le vendeur, d’en faire réaliser un autre.

Elle soutient que la somme réclamée au titre de la perte de chance correspond à la diminution proportionnelle du prix et des frais, sur le fondement d’une superficie éventuellement erronée déclarée par le vendeur et corroborée par le métreur, ce qui n’est en rien de son fait.

Elle soutient qu’une éventuelle erreur de superficie ne peut ouvrit droit à réparation que si l’on est dans le cadre de la garantie de superficie édictée par la loi CARREZ, les ventes d’immeubles n’étant pas, en dehors des lots de copropriété visés par ce texte, des ventes à la mesure, que la diminution de prix est la seule sanction prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peut être prononcée qu’à l’encontre du vendeur.

Elle soutient qu’aucune action en responsabilité contre le notaire ne peut permettre de faire revivre une action trouvant sa cause dans une prétendue erreur de superficie d’ores et déjà éteinte, que c’est sur un déficit de superficie, sur la seule garantie édictée par la loi Carrez, que les époux [J] se fondent, que c’est une réduction proportionnelle à la moindre mesure du prix et des frais qu’ils réclament, peu important qu’ils parlent de dommages et intérêts.

Elle fait valoir que leur perte de chance d’obtenir une réduction du prix leur est exclusivement imputable, ce qui rompt tout lien causal avec le prétendu manquement de sa part.

Elle soutient que faute de mise en cause du vendeur, les époux [J] ne sont pas recevables à agir contre le Notaire et ce, même sous couvert de dommages et intérêts, qu’aucune action indemnitaire ne peut être engagée sur le fondement d’une erreur de superficie hors le contradictoire du vendeur, seul tenu d’une garantie de superficie et seul concerné par une hypothétique réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Elle fait plaider qu’en se fondant uniquement sur la diminution rétroactive du prix payé, les époux [J] font abstraction de tout élément factuel relatif à leur décision d’achat, à leur volonté de négocier ou à un préjudice réellement subi, qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient renoncé à l’opération s’ils avaient eu connaissance de la surface réelle, à supposer que celle indiquée ait été erronée, ni qu’ils auraient pu négocier un prix différent ou qu’ils se trouveraient aujourd’hui dans l’impossibilité de revendre à un prix équivalent.

Elle fait valoir que c’est dans le cadre de la loi CARREZ qu’il est prévu à la charge du vendeur une réduction proportionnelle du prix sans avoir à démontrer un quelconque préjudice, qu’il est nécessaire dans le cadre d’une action en responsabilité quasi délictuelle, de prouver un dommage et un lien causal.

Elle soutient que les époux [J] ont accepté de payer un certain prix pour l’appartement en considération de sa situation, sa configuration, son étage, ses agréments, et sa surface totale, mezzanine inclue, après l’avoir vu et visité, dès le stade de l’offre d’achat et non pas en se fondant exclusivement sur le certificat de superficie annexé à l’acte de vente, que le vendeur n’aurait eu aucune raison d’accepter une diminution du prix, alors que lui-même l’ a acquis sur la base d’une superficie identique et n’a fait aucun travaux dans les lieux susceptibles d’en réduire la superficie.

Elle soutient être étrangère au contrat d’entremise immobilière, signé hors et avant toute

intervention de sa part, de sorte que quand bien même aurait-elle pu suspecter une hypothétique

erreur de mesurage qui n’est pas démontrée, la commission aurait été due, que seul l’agent immobilier peut le cas échéant être tenu à un remboursement partiel de sa commission.

S’agissant du surcout de droits d’enregistrement et de frais notariés, elle fait valoir que l’obligation d’enregistrement s’accompagne pour le notaire, de l’obligation d’acquitter les droits perçus à l’occasion de l’accomplissement de cette formalité, que l’acquéreur ne peut tenter d’obtenir de tiers ce qu’il n’a pas le droit de réclamer à son cocontractant

La société A & C fait valoir que la sanction d’une erreur de superficie peut donner lieu à une action indemnitaire en réduction du prix contre le vendeur, que les époux [J] qui ont décidé d’agir tardivement ont entendu ne pas mettre en cause le vendeur, que les sommes sollicitées sont équivalentes à une demande de réduction du prix.

Elle fait valoir que 1'erreur de superficie n’est pas démontrée, que le certificat de mesurage établi et le mesurage ne peuvent plus être contestés à ce jour.

Elle relève que les certificats produits en date des 14 novembre 2022 et 16 janvier 2023 sont postérieurs de plus de trois ans à la vente qui a eu lieu le 28 juin 2019 interdisant tout recours de sa part contre la compagnie d’assurance.

Elle fait valoir que dans l’intervalle, les époux [J] ont réalisé des travaux, que Madame [J] est architecte d’intérieur, qu’il n’est pas démontré que les travaux réalisés n’ont pas été à l’origine d’une réduction de la surface Loi Carrez, que la superficie mentionnée dans l’acte de vente correspondait à celle qui figurait dans l’acte d’achat de leur vendeur, Monsieur [E], que Monsieur [E] a déclaré ne pas avoir réalisé de travaux de sorte que cette situation paraissait tout à fait cohérente.

Elle expose avoir pris le soin de tenir compte de la mezzanine avec une déduction de surface de 22,910 m² pour la mansarde d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m², la superficie privative étant de 12,660 m², que les travaux de division en lots et mise en copropriété de l’immeuble opérée par BS INVEST sont sans objet puisqu’ils sont antérieurs aux mesurages.

Elle fait valoir qu’il existe une incertitude sur l’origine du delta qui figure sur les certificats de mesurage, que rien ne permet d’attester d’une faute de sa part.

Sur le préjudice invoqué tiré d’une perte de chance, elle fait valoir que ce montant correspond à l’équivalent d’une demande en diminution du prix proportionnel à l’écart de superficie, que cette sanction ne peut être prononcée qu’à l’encontre du vendeur.

Elle soutient que lorsqu’une action en diminution du prix est mise en œuvre, la restitution du prix de vente à laquelle un vendeur est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable au sens de l’article 1240 du code civil susceptible d’être mis à la charge d’un tiers.

Elle fait valoir que rien ne permet de démontrer que la différence de mesure, à supposer exacte, aurait eu une incidence sur le prix telle que décrite par les époux [J], que les époux [J] ne sollicitent pas une perte de chance mais une diminution proportionnelle du prix et des frais qui doit être menée dans le cadre d’une action en réduction du prix et non invoquée sur la base d’une perte de chance qu’ils ne démontrent pas que leur demande puisse être analysée comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Sur les demandes formées à l’encontre de Maître [Y], notaire :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire qui prête son concours à l’établissement d’actes authentiques doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés. Il est en outre tenu à l’égard de ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations figurant dans l’acte.

Il appartient aux époux [J] de prouver à l’égard de Maître [Y] une faute, un préjudice certain, né et actuel et le lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice.

En l’espèce, monsieur et madame [J] ont acquis de monsieur [E] par acte notarié en date du 28 juin 2019 dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] au deuxième étage troisième porte à gauche le lot n°8, constitué d’un appartement de type deux pièces comprenant un séjour avec cuisine et placards, une salle d’eau avec wc, une chambre en mezzanine.

L’acte stipule qu’il résulte d’une attestation établie par A & C expertise immobilière du 2 avril 2019, annexée à l’acte, que la superficie de la partie privative du bien est de 49,60 m².

L’acte stipule que les parties ont été informées par le notaire de la possibilité pour l’acquéreur d’agir en révision du prix, si pour au moins un des lots la superficie est inférieure à plus d’un vingtième à celle exprimée aux présentes, que la révision du prix si elle est recevable devra être intentée par l’acquéreur dans le délai d’un an à compter des présentes et ce à peine de déchéance.

Il est mentionné que le vendeur déclare ne pas avoir réalisé d’aménagements de lots susceptibles d’en modifier la superficie.

Cette superficie est identique à celle figurant dans l’acte notarié du 8 octobre 2014 de vente par la société BS INVEST à monsieur [E], le mesurage ayant été effectué par la société A & C IMMOBILIERE le 3 avril 2013.

Deux autres certificats de superficie relèvent pour l’un, établi par la société ACTIV EXPERTISE en date du 14 novembre 2022 une superficie loi Carrez de 42,42 m² et pour l’autre, établi par la société AZUREVAL le 16 janvier 2023, une superficie de 43,97 m².

Le règlement de propriété ne mentionne pas de superficie pour les 15 lots nouvellement créés suite à l’acquisition de l’immeuble par la société BS INVEST par acte notarié le 27 octobre 2011, qui mentionne une superficie de 180 m² pour chacun des étages de l’immeuble.

Les demandeurs ne contestent pas avoir procédé à la réalisation de travaux dans cet appartement depuis son acquisition.

Il n’apparait pas que les pièces portées à la connaissance du notaire par le vendeur étaient de nature à faire naître un doute raisonnable sur leur exactitude ou leur sincérité ; la superficie mentionnée sur le certificat produit pour la vente du 28 juin 2019 est identique à celle portée sur l’acte du 8 octobre 2014.

Le fait que le certificat de superficie ait été établi par la même société en 2014 et en 2019 n’est pas de nature en lui-même à déterminer le notaire à solliciter d’autres éléments de vérification.

De la même manière, le notaire n’étant pas un professionnel de la construction, ni géomètre, il ne peut lui être reproché de ne pas s’être questionné sur une possible incohérence, au demeurant non étayée, entre la superficie mentionnée à l’acte d’acquisition de la société BS INVEST soit 360 m² avec sa compatibilité, en l’état des 15 lots nouvellement crées, avec la superficie déterminée par la société A&C pour le lot n°8 , étant relevé au surplus qu’il n’est produit aucun certificat de superficie quant au 360 m².

Si les deux certificats produits relèvent une surface réelle inférieure de plus de 5% à celle mentionné dans l’acte de vente, ils ont été établis plus de trois ans après la vente et les demandeurs ne contestent pas la mise en œuvre de travaux depuis la vente.

Enfin si les demandeurs exposent que la superficie était un élément déterminant pour l’acquisition du bien, il n’en est pas fait mention dans l’acte de vente.

En conséquence, il convient, en l’absence de démonstration de l’existence d’un manquement du notaire dans l’exécution de sa mission ainsi que de son devoir de conseil et de mise en garde, de rejeter toute demande à l’encontre de Maître [Y].

Sur les demandes formées à l’encontre de la société A & C IMMOBILIERE :

Aux termes des dispositions de l’article 1241 du code civil chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il appartient aux époux [J] de démontrer de la part de la société A&C IMMOBILIER une faute, un préjudice certain, né et actuel et le lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice invoqué.

L’acte notarié stipule la superficie de la partie privative du bien est de 49,60m² en référence à l’ attestation établie par A & C EXPERTISE IMMOBILIERE du 2 avril 2019 annexée à l’acte.

Pour fonder leurs demandes, les demandeurs se réfèrent à deux certificats de superficie établi non contradictoirement : l’un en date du 14 novembre 2022 de la société ACTIV EXPERTISE qui mentionne une superficie loi Carrez de 42,42 m² et l’autre de la société AZUREVAL du 16 janvier 2023 qui mentionne une superficie de 43,97 m².

Le caractère erroné du métrage n’est pas établi avec certitude, les demandeurs indiquant avoir réalisé des travaux dans l’appartement depuis son acquisition sans produire de factures permettant d’en déterminer la nature et les deux photographies produites « avant » « après les travaux » étant tout à fait insuffisantes pour les étayer.

Les demandeurs ne sollicitent pas de mesure d’instruction à leurs frais.

Par ailleurs, la perte de chance dont il est demandé l’indemnisation n’est que la conséquence du défaut de mise en œuvre de l’action en diminution de prix à laquelle les époux [J] pouvaient prétendre, alors même que le recours à un métreur professionnel n’est pas une obligation légale, et que seul le vendeur est responsable à l’égard de l’acquéreur de la surface vendue.

De la même manière, l’indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes, de ne pouvoir espérer la plus-value initiale envisagée, qui constitue donc le préjudice, trouve son unique cause dans la carence des époux [J] d’avoir engagé une procédure à l’encontre de leur vendeur dans les délais requis laissant ainsi s’opérer la déchéance de leur action en diminution du prix contre leur vendeur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société A&C IMMOBILIERE.

Sur la demande reconventionnelle formée par Maître [Y] :

Maître [Y] sollicite la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Maître [Y] ne justifie pas du caractère abusif de la procédure initiée par les époux [J] à son égard, ni de la réalité du préjudice qu’elle aurait subi.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître [Y] et de la société A & C EXPERTISE IMMOBILIERE les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [V] [J] et madame [D] [R] seront condamnés in solidum à payer à Maître [N] [Y] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [J] et madame [D] [R] seront condamnés in solidum à payer à la société A & C EXPERTISE IMMOBILIERE la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [J] et madame [D] [R], parties succombantes, seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [J] et madame [D] [R], qui succombent, seront condamnés aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024 afin d’admettre les conclusions et pièces communiquées après la clôture,

DEBOUTE monsieur [V] [J] et madame [D] [R] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [N] [Y],

DEBOUTE monsieur [V] [J] et madame [D] [R] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société A & C EXPERTISE IMMOBILIERE,

DEBOUTE Maître [N] [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et madame [D] [R] à payer à Maître [N] [Y] la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et madame [D] [R] à payer à la société A & C EXPERTISE IMMOBILIERE la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [V] [J] et madame [D] [R] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et madame [D] [R] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT