TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/00266 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YY2E

Minute : 24/00247

Société J.G.[Localité 10] (JULES GUEDES [Localité 10])

Représentant : M^e Thierry FERNANDEZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 186

C/

Monsieur [Y] [B]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry FERNANDEZ

Copie délivrée à :

Monsieur [Y] [B]

M. le Sous Préfet de la Seine Saint-Denis

le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDERESSE :

Société J.G.[Localité 10] (JULES GUEDES [Localité 10]), société civile immobilière ayant son siège social sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Thierry FERNANDEZ, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/12/2021 prenant effet le jour même, la S.C.I J.G.[Localité 9] a consenti à M. [Y] [B] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 10].

Le montant du loyer mensuel était de 430 €, charges comprises.

La somme de 410 € a été déposée à titre de garantie.

Par exploit d’huissier du 18/01/2024, la S.C.I J.G.[Localité 9] a fait assigner M. [Y] [B] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et/ou la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 4 080,00 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 18/01/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus,

. une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer du logement,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier n’a pas été remis au tribunal avant l’audience. A l’audience du 23/04/2024, la S.C.I J.G.[Localité 9], représentée par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 5 370,00 €, terme du mois d’avril 2024 inclus. Pour le surplus, elle sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [Y] [B], cité selon procès-verbal remis à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’a pas comparu à l’audience.

La partie présente a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été régulièrement saisie, le bailleur en justifiant par l’avis de réception électronique du 08/11/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18/01/2024.

Conformément à ce même article, § III, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 31/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, les conditions générales du bail contiennent un paragraphe X prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 810,00 € € a été signifié au locataire le 06/11/2023. Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 23 novembre 2018, que la clause résolutoire insérée dans le bail , est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 08/01/2024, à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à la somme de 5 370,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 inclus, selon la dernière échéance. Toutefois, par son absence, le défendeur n’a pas pu en débattre, l’actualisation doit donc être écartée et seules les demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance seront examinées.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à 4 080,00 €.

Il convient donc de condamner M. [Y] [B] au paiement, à titre de provision, de la somme non sérieusement contestable de 4 080,00 € selon décompte arrêté au 18/01/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.

En application de l’article 24, V précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En application de l’article 24, VII précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, M. [Y] [B] ne comparait pas, n’a pas repris le paiement des loyers avant l’audience et n’a formé aucune demande de délai.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 08/01/2024 par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. Depuis cette date, le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre. Il devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, la S.C.I J.G.[Localité 9] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis la résiliation du bail M. [Y] [B] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer à la somme de 430,00 €, conformément à la demande et ce, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou son mandataire ou par expulsion.

M. [Y] [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens et il n’apparaît pas enfin inéquitable de le condamner à participer aux frais que la S.C.I J.G.[Localité 9] a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 01/12/2021 ont été réunies le 08/01/2024 ;

Ordonnons à M. [Y] [B] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 10] et de les rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ;

A défaut de libération volontaire, autorisons la S.C.I J.G.[Localité 9] à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [B] et de tous occupants de son chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [Y] [B] sont redevables depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, à la somme de 430,00 euros (quatre cent trente euros) ;

Condamnons M. [Y] [B] à payer à la S.C.I J.G.[Localité 9] la somme non sérieusement contestable de 4 080,00 euros (quatre mille quatre-vingt euros) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [Y] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 7] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamnons M. [Y] [B] à payer à la S.C.I J.G.[Localité 9] la somme de 500 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Y] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE