TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/00760 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLHH

Minute : 24/00217

S.A. IMMOBILIERE 3F HLM

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [U] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée à :

Mme [U] [W]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F HLM, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [U] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30/04/2021, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à Mme [U] [W] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 486,85 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par la locataire.

Par exploit de commissaire de justice du 27/10/2023, la S.A Immobilière 3F a fait assigner Mme [U] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 7 307,53 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 10/10/2023,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, subsidiairement dire qu’elle ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

A l’audience du 09/01/2024, la présidente a communiqué aux parties les éléments du bilan social et financier qui lui a été transmis par le service départemental de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu.

La S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 9 322,43 €, terme du mois de janvier 2024 inclus et a, pour le surplus, demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance. En réponse à la défenderesse, elle a indiqué ne pas disposer d’un décompte actualisé de sorte qu’elle n’est pas en mesure de confirmer le paiement allégué.

Mme [U] [W] a affirmé avoir payé une somme de 500 € quelques jours avant l’audience, elle a expliqué qu’elle recherche activement un emploi et qu’elle espère conclure un contrat en fin de semaine. Elle a complété les informations du bilan social et financier et a invoqué sa bonne foi pour solliciter un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 6 mois pour libérer les lieux.

La présidente a demandé à l’avocate de la société bailleresse de lui faire parvenir un décompte actualisé au jour de l’audience par note contradictoire à adresser au tribunal durant le délibéré et sous quinzaine afin de vérifier le bon encaissement de la somme.

La décision a été mise en délibéré au 27/02/2024, mais à cette date, par simple mention au dossier, la juge a ordonné la réouverture des débats après avoir constaté que le décompte demandé ne lui était pas parvenu et a demandé à la S.A d’HLM Immobilière 3F de se présenter avec un décompte détaillé de sa créance, au besoin avec les avis de quittancement, sur la période comprise entre le 05/10/2023 et le jour de l’audience.

A l’audience du 19/03/2024, l’avocate de la S.A d’HLM Immobilière 3F a transmis le relevé du compte de la locataire ainsi que cela le lui avait été demandé.

Mme [U] [W], régulièrement convoquée, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, Mme [U] [W] a transmis après l’audience de réouverture, un courrier pour expliquer les raisons de son absente et indépendantes de sa volonté. Toutefois, la réouverture des débats n’ayant été ordonnée qu’aux fins d’obtenir le décompte détaillé et actualisé manquant, son absence n’aura aucune conséquence sur l’issue de cette instance.

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être réputée avoir été valablement saisie, le bailleur justifiant avoir informé la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé de la locataire, par courrier recommandé avec avis de réception distribué à l’organisme le 27/03/2023.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 31/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 731,67 € a été signifié à la locataire le 23/03/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 23/05/2023 à minuit.

A l’audience de réouverture des débats, la société bailleresse a produit le décompte détaillé édité le 11/03/2024 et arrêté au 29/02/2024 portant le montant de la créance à la somme de 8 022,78 € laquelle comprend des frais de rejet en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (10,26 €) et des frais intitulés “Autres produits” (38,10 € au total), dont l’origine n’est pas déterminée. La somme totale de 48,36 € doit être déduite de la créance réclamée.

Mme [U] [W] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée à payer la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7 674,42 € arrêtée au 29/02/2024, terme du mois de février 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le relevé du compte de la locataire confirme que Mme [U] [W] a repris le paiement du loyer depuis le 02/01/2024, de sorte qu’elle remplit la condition préalable pour prétendre à des délais suspensifs. Lors de la précédente audience, elle a affirmé qu’elle est au chômage mais qu’un entretien pourrait conduire prochainement à son embauche. Elle est âgée de 30 ans et élève seule son jeune fils de 7 ans. Depuis le mois de janvier 2024, elle a vers la somme totale de 1 953 €, loyer courant inclus, ce qui confirme sa bonne foi.

Le service social a précisé que la caisse de retraite va être sollicitée et la mise en place d’un échéancier permettra la reprise du versement au bailleur de l’allocation pour le logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments il convient, malgré l’importance de la dette, de faire droit à la demande de Mme [U] [W] et de lui accorder un échéancier selon les modalités qui seront précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté.

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social.

De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, Mme [U] [W] sera condamnée aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 30/04/2021 ont été réunies le 23/05/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [U] [W] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 7 674,42 euros (sept mille six cent soixante-quatorze euros et quarante-deux centimes) selon décompte arrêté au 29/02/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de février 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons la S.A d’HLM Immobilière 3F du surplus de sa demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons Mme [U] [W] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 150 euros (cent cinquante euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [U] [W] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, Mme [U] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons Mme [U] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE