MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00669 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMN6

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [N] [G], [S] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO [S]

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline HENOT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de LILLE

substituée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [G],

demeurant [Adresse 3]

comparant

Monsieur [S] [Z],

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2008 prenant effet le 27 octobre 2008, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] un local à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel dont le montant s’élève à 472,28 euros (438,78 euros + garage 33,50 euros) outre 35,26 euros de charges avec un dépôt de garantie d’un montant de 438 euros.

Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] ne s’étant pas acquittés régulièrement du paiement de leur loyer, la SA D’HLM SIA HABITAT leur a fait délivrer le 02 juillet 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 1 772,52 euros, arrêtés au 19 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, la SA [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

Constater que le contrat est résilié de plein droit ou à défaut, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef,Dire et juger que Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives,Autoriser la SA SIA HABITAT à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] à payer la somme en principal de 2 197,36 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 19 septembre 2024, déduction faite des acomptes versés, le tout avec intérêt légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux,Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil,Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] au paiement des frais et dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 23 mai 2025.

La SA [Adresse 5] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, étant précisé qu’elle actualise sa créance à la somme de 13 756,93 euros arrêtée au 20 mai 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement si ceux-ci étaient demandés.

Madame [S] [Z], assignée à étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Monsieur [N] [G], assigné à étude, a comparu en personne. Il explique que Madame [S] [Z] a quitté le logement depuis 7 ans et qu’il a signalé la situation au bailleur. Il propose de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Le bailleur indique ne pas avoir d’informations au dossier quant au départ de Madame [S] [Z].

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal ; Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] étaient absents lors de deux visites de l’enquêteur social.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA D’HLM SIA HABITAT justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 03 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation du 18 novembre 2024, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 novembre 2024, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

II. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : « A défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges […] le bail sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux […] ».

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] le 02 juillet 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] ne se sont pas intégralement acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai deux mois prévu par ce dit commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 02 septembre 2024.

III. Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA d’HLM SIA HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 24 octobre 2008 ;le commandement de payer délivré visant la clause résolutoire du bail du 02 juillet 2024;le décompte de la créance arrêtée au 20 mai 2025, dont il résulte que les défendeurs restent toujours solidairement redevables de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme totale de 13 756,93 euros. Parmi les sommes figurant au débit de ce décompte figurent des montants SLS. Cependant, faute pour la bailleresse de justifier d’une mise en demeure de la locataire d’avoir à justifier de ses ressources, ces sommes ne seront pas retenues.

Doivent également être retranchés du montant réclamé les frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens.

Enfin, il convient de déduire les frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte du locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte du locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil

Il résulte de ce qui précède que, faute de justifier d’un congés concernant Madame [S] [Z] et faute de paiement libératoire Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] doivent être condamnés solidairement ( la solidarité étant prévue au bail) au paiement de la somme de 5 708,9 euros (cinq mille sept-cent-huit euros et quatre-vingt-dix cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA d’HLM SIA HABITAT ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z], ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

IV. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation du délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Considérant l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] des délais de paiement pour apurer la dette.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] des délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de les autoriser à se libérer de leur dette en 35 mensualités d’un montant de 100,00 euros (cent euros) chacune et d’une 36ème mensualité majorée du solde de la dette, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

A défaut de respect par Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et ces derniers pourront être expulsés s’ils ne libèrent pas volontairement les lieux.

Il serait alors tenu de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer et des charges et s’élève actuellement à la somme de 611,25 euros (six-cent onze euros et vingt-cinq cents).

Enfin, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] devaient être expulsés, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA [Adresse 5] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

V – Les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] qui succombent, supporteront les dépens.

Les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu de la situation financière de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z], il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM SIA HABITAT ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA [Adresse 5] recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation au 02 septembre 2024, du bail conclu le 24 octobre 2008, entre la SA D’HLM SIA HABITAT et Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z], et portant sur le logement avec garage situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 5 708,9 euros (cinq mille sept-cent-huit euros et quatre-vingt-dix cents) au titre des loyers et charges échus, terme du mois de mai 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] à s’acquitter du paiement de leur dette par 35 versements mensuels d’un montant de 100 euros (cent euros) chacun, outre un 36ème versement du solde de la dette, payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;

DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué son effet ;

Si les délais ne sont pas respectés,

CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé [Adresse 2] est résilié depuis le 2 septembre 2024 ;

ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] et de tout occupant de leur chef des lieux loué, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z], en tant que de besoin, à payer à la SA D’HLM SIA HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qu’elle aurait dû percevoir si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du défaut de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] est de 611,25 euros (six-cent onze euros et vingt-cinq cents) ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [S] [Z] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

M. LOMORO J. LELONG