TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03194 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEGP

Minute :

JUGEMENT

Du : 09 Décembre 2024

Monsieur [J] [G]

C/

Société [Localité 11] HABITAT, SA d’HLM

Madame [Z] [W] épouse [N]

Monsieur [E] [N]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Présent et assisté de M^e Romain BOIZET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Société [Localité 11] HABITAT, SA d’HLM

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

Madame [Z] [W] épouse [N]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par son tuteur la Fondation CASIP-COJASOR

Représentée par M^e Letizia MONNET-PLACIDI, avocat au barreau de PARIS

INTERVENTION FORCEE DEFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Romain BOIZET

M^e Thomas GUYON

M^e Letizia MONNET-PLACIDI

Monsieur [E] [N]

Expédition délivrée à :

En octobre 2000 la société [Localité 11] HABITAT donnait à bail aux M. [G] [J] un logement sis [Adresse 3] .

A compter du 01-01-2001, M. [G] [J] fait mention de nuisances sonores en provenance de l’appartement de MME [N] [Z] , sa voisine du logement au-dessus du sien .

Par acte du 27-03-24 M. [G] [J] a fait assigner la société [Localité 11] HABITAT et MME [N] [Z] , représentée par son tuteur , devant ce tribunal aux fins de :

— voir constater le manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible du logement donné à bail à M. [G] [J] ,

— dire que MME [N] [Z] est responsable d’un trouble anormal de voisinage

— condamner solidairement la société [Localité 11] HABITAT et MME [N] [Z] à lui verser la somme de 25000 euros de dommages et intérêts ,

— se voir autoriser à consigner les loyers jusqu’à la libération du logement de ses occupants ,

— condamner solidairement la société [Localité 11] HABITAT et MME [N] [Z] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens .

Vu les observations développées oralement à l’audience du 14-10-24 par le conseil de M. [G] [J] qui expose que :

— ce dernier et sa famille habitent depuis 23 ans l’immeuble sans le moindre problème;

— dès octobre 2000 , date de son entrée dans les lieux , il a adressé au bailleur une lettre signalant les bruits anormaux et répétés ;

— ces courriers et signalements au bailleur se sont poursuivis pendant plusieurs années pour aboutir à une mise en demeure du 21-11-23 adressé par son conseil au bailleur , ce dernier n’a pas pris la mesure de sa responsabilité et est resté sans agir et sans répondre à la mise en demeure;

— des courriers ont été adressé à MME [N] [Z] , notamment une mise en demeure de faire cesser les nuisances sonores le 12-04-23 , sans aucun effet ,

— des main-courantes et plaintes ont été déposées auprès des services de police à savoir du 07-03-22 au 08-08-23,

— un commissaire de justice est venu constater lors de deux passages les nombreux bruits audibles le 25-12-23 à 19h et le 31-12-23 à 13h ,

— des signalements ont été effectués par des voisins notamment le 23-05-23 et 02-11-23 .

Outre ces nuisances sonores , le trouble anormal de voisinage est constitué par de multiples dégâts des eaux du fait notamment de travaux de plomberie exécutés de façon irrégulière conduisant à des écoulements d’eau dans leur logement .

Le dernier dégât des eaux a conduit à une expertise contradictoire du 30-06-23 rendant compte des nombreux dysfonctionnements électriques et sanitaire du logement de MME [N] [Z].

Les constats effectués lors de l’ expertise ont conduit M. [G] [J] à se plaindre auprés du service d’hygiène communal du fait de l’insalubrité des lieux qui a conduit à l’arrivée de rongeurs . Ce signalement a conduit à un procès verbal de ce service du 23-06-23 constatant la prolifération de nuisibles pouvant provoquer des maladies infectieuses .

Le service d’hygiène communal s’est tourné vers la mairie de [Localité 11] qui a adressé au bailleur un courrier dénonçant cette situation extrêment alarmante .

M. [G] [J] a envoyé une dernière mise en demeure au bailleur le 20-09-23 .

Le conseil de M. [G] [J] souligne le préjudice considèrable subi par M. [G] [J] et sa famille qui a été contrainte de formuler une demande de relogement , restée sans effet .

A l’audience le conseil de la société [Localité 11] HABITAT répond qu’il a assigné en intervention forcée M. [N] [E] du fait des agissements des locataires . Il demande la jonction de cette procédure RG 11-24-8714 au dossier RG 11-24-3194.

Il est fait droit à cette jonction à l’audience du 14-10-24 date à laquelle l’affaire a été retenue.

Le conseil de la société [Localité 11] HABITAT réplique que :

— il a répondu le 03-03-21 à M. [G] [J] de se rapprocher de MME [N] [Z] pour sensibiliser sa voisine au bruit et impact de la pose d’un carrelage ,

— il a répondu le 13-04-21 à M. [G] [J] d’entreprendre une médiation afin que les deux parties puissent s’exprimer sur cette demande ,

— le gardien s’est rapproché de MME [N] [Z] afin de l’alerter sur les nuisances sonores,

— M. [G] [J] a refusé une médiation proposée le 26-04-22 .

En conséquence la société [Localité 11] HABITAT soutient qu’il n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement paisible à M. [G] [J] .

Subsidiairement la société [Localité 11] HABITAT met en cause la responsabilité de MME [N] [Z] et de son fils M. [N] [E] qui ont l’obligation d’user tranquillement des lieux loués.

En tout état de cause , M. [G] [J] demande la résiliation du bail de MME [N] [Z] et l’expulsion des lieux de M. [N] [E] , occupant sans droit ni titre , du fait de la non-occupation des lieux par la locataire qui a été admise en maison de retraite .

Un procès verbal de commissaire de justice du 25 et 31-12-23 a constaté l’occupation des lieux par M. [N] [E] .

En conséquence la société [Localité 11] HABITAT sollicite du tribunal :

— de déclarer le bailleur recevable à mettre en cause M. [N] [E] ,

— de juger que la société [Localité 11] HABITAT a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement paisible envers M. [G] [J] ,

— de débouter les parties de leurs demandes à son égard .

A titre subsidiaire de dire que :

— MME [N] [Z] et M. [N] [E] sont responsables des nuisances alléguées ,

— condamner solidairement ces derniers à les garantir des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre .

En tout état de cause , la résiliation des baux , à savoir le logement et deux box n°313 et 314 , signés par MME [N] [Z] et l’autorisation d’expulser tout occupant du chef de la locataire sous astreinte de 150 euros par jour de retard .

En conséquence la société [Localité 11] HABITAT sollicite :

— la condamnation de M. [N] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels majoré de 50% ,

— la condamnation de M. [N] [E] au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens qui comprendront la sommation interpellative .

A l’audience le conseil de MME [N] [Z] soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection du fait du montant demandé de dommages et intérêts qui excède le montant de 10000 euros .

MME [N] [Z] représentée par son conseil répond que :

— MME [N] [Z] est locataire depuis 1976 et il est surprenant que les plaintes débutent en 2000 alors qu’ils n’y en avaient pas eu avant ,

— de même il n’y a jamais eu de poursuites pénales à l’encontre de la locataire ,

— M. [G] [J] est le seul voisin qui se plaint hormis une autre voisine ,

— son voisin , M. [G] [J] , a refusé une médiation

— M. [G] [J] n’a pas engagé de procédure judiciaire à l’encontre de MME [N] [Z] pendant 20 ans et attend un délai important pour mettre en cause son bailleur

— il se constitue des preuves à lui-même en multipliant les main-courantes et les plaintes

— M. [G] [J] ne démontre aucun préjudice .

En conséquence MME [N] [Z] demande au tribunal de débouter M. [G] [J] et la société [Localité 11] HABITAT de toutes les demandes à son encontre et de condamner M. [G] [J] à lui verser la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Subsidiairement , si des condamnations étaient prononcées à son égard , elle rappelle qu’il convient de tenir compte de la modestie de ses ressources et sa résidence dans une maison de retraite à titre définitif . Elle sollicite alors des délais de paiement .

A l’audience M. [N] [E] explique que :

— l’immeuble est mal isolé et que les bruits s’entendent ,

— sa famille a eu une conduite raisonnable et le bruit peut provenir d’ailleurs,

— des bruits ont pu être occasionnés quand il a fait des travaux pendant un mois et demi et son neveu a cassé des meubles ,

— sa nièce est venue s’occuper de MME [N] [Z] quand son état s’est dégradé .

Il indique qu’il n’occupe pas le logement mais déménage les meubles et qu’il va rendre le logement . Il sollicite donc le rejet des demandes à son encontre .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Le Code de l’Organisation Judiciaire a donné au juge des contentieux de la protection une compétence exclusive de tous les litiges relatifs aux baux d’habitation.

Dès lors celui-ci est compétent pour examiner le présent litige.

Sur l’existence du trouble de jouissance

Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail .

La charge de la preuve de ce trouble de jouissance repose sur le demandeur .

Il appartient au demandeur de justifier que “autrui cause un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage” .

Il s’agit donc de déterminer si les preuves apportées démontrent que le comportement de MME [N] [Z] et M. [N] [E] est de nature à causer à M. [G] [J] un trouble anormal de jouissance de leur logement .

En l’espèce , M. [G] [J] produit :

— le 01-01-2001 , un courrier adressé au directeur de la société [Localité 11] HABITAT mentionne les bruits répétitifs caractèrisés par des déplacements de chaises , des bruits de pas sur le carrelage ainsi que les tentatives de dialogue avec la locataire du logement au-dessus du leur , de l’interpellation du régisseur qui s’est déclaré non habilité pour intervenir ,

— des courriers et signalements au bailleur se sont poursuivis pendant plusieurs années pour aboutir à une mise en demeure du 21-11-23 adressé par son conseil au bailleur

— des courriers ont été adressé à MME [N] [Z] , notamment une mise en demeure de faire cesser les nuisances sonores le 12-04-23 , sans aucun effet ,

— des main-courantes et plaintes ont été déposées auprès des services de police à savoir du 07-03-22 au 08-08-23,

— un commissaire de justice est venu constater lors de deux passages les nombreux bruits audibles le 25-12-23 à 19h et le 31-12-23 à 13h qui mentionne :

.”des sons et impacts typiques de talons et de pas et de déplacements à l’évidence sans précaution de meubles sont fortement audibles , tant dans le salon que dans la salle à manger . Ces sons évoquent à l’évidence une grande agitation dans les lieux “

.”deux femmes s’expriment à l’évidence à l’attention de la troisième sur le ton de cris et de hurlements , et non de simples paroles “

.”à l’issue de cette demi-heure les sons d’un téléviseur se font entendre , à un volume de la même manière à l’évidence excessif et particulièrement dérangeant” .

Le commissaire de justice rapporte sur 3 pages des bruits , hurlements , injures au cours des deux déplacements dans le logement de M. [G] [J] .

— des signalements ont été effectués par des voisins notamment le 23-05-23 et 02-11-23 .

— un dégât des eaux a conduit à une expertise contradictoire du 30-06-23 rendant compte des nombreux dysfonctionnements électriques et sanitaire du logement de MME [N] [Z] à savoir :

.la transformation d’une pièce d’eau en douche

.l’absence d’évier dans la cuisine ,

— un procès verbal du service d’hygiène communal du 23-06-23 constatant :

.la prolifération de nuisibles pouvant provoquer des maladies infectieuses

.plusieurs trous de souris dans chacune des pièces

.l’évacuation “des eaux usées” est bouchée par de l’eau stagnante.

— Le service d’hygiène communal s’est tourné vers la mairie de [Localité 11].

— M. [G] [J] a envoyé une mise en demeure au bailleur le 20-09-23 puis une dernière mise en demeure le 21-11-23 .

M. [G] [J] apporte donc la preuve d’un trouble anormal de voisinage de la part de MME [N] [Z] .

Cette dernière est entrée de façon définitive dans une maison de retraite le 09-07-24 et une autorisation de résilier le bail a été donné au tuteur de MME [N] [Z] le 24-09-24.

Au jour de l’audience le 14-10-24 la libération des lieux n’est pas effective.

Dès lors il y a lieu de constater que M. [G] [J] subit un grave trouble anormal de voisinage dont le bailleur , maintes fois avertis , n’a pas pris la mesure de la gravité . En effet soit plus d’un an après le signalement de la ville de [Localité 11] au bailleur le 30-06-23 aucun dédommagement , actions n’ont été entrepris par le bailleur .

En conséquence il y a lieu de dire que la société [Localité 11] HABITAT a manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible à son locataire , M. [G] [J] .

Sur le préjudice de M. [G] [J]

M. [G] [J] justifie d’un préjudice moral et de répercussions psychologiques sur lui-même et sa famille . Il est constant que la permanence de bruits incessants , pendant de nombreuses années sont à l’origine d’un stress dont MME [N] [Z] est responsable .

Au surplus ce préjudice s’est trouvé aggravé par l’impuissance à le résoudre notamment du fait de l’absence de soutien du bailleur qui s’est contenté de renvoyer M. [G] [J] à une médiation sans prendre la mesure de la gravité des nuisances .

Dès lors il y a lieu de fixer la date de début du trouble de jouissance à la date du 01-01-2001 , premier courrier adressé au bailleur qui reprend les nuisances qui seront confirmées par le procès verbal de constat du commissaire de justice du 25-12-23 à 19h et le 31-12-23 à 13h qui reprend la même typologie de nuisances .

Le bailleur n’est pas intervenu sur les autres préjudices matériels subis par le locataire . Il ne s’est pas présenté à l’ expertise amiable relative au dégât des eaux et démontrant une atteinte au bien occupé à savoir la dégradation de la cuisine et de la salle de bains . Il ne s’est pas engagé dans la suppression de la présence de rongeurs et cafards.

En conséquence M. [G] [J] justifie d’un préjudice s’étendant de l’année 2001 à l’année 2024 soit pendant 24 années complètes .

De plus malgré la connaissance de la situation sanitaire de MME [N] [Z] , qui devenait évidente suite au rapport du service d’hygiène communal de 30-06-23 , les troubles ont continué avec notammnent des wc bouchés en mars 2024 , l’absence de dératisation en mars 2024 .

Toutefois le 29-03-24 , le bailleur fait encore mention d’une absence de médiation qu’il impute à M. [G] [J]. Le bailleur n’a jamais pris l’initiative de réunir les parties dès l’installation du carrelage en 2001 et la persistance des demandes de M. [G] [J] .

L’assignation en expulsion de MME [N] [Z] par le bailleur n’étant que la conséquence de l’assignation de M. [G] [J] à son encontre .

Par ailleurs l’ironie des courriers du bailleur souhaitant dans tous ses courriers “que la situation s’améliore et que vous puissiez vivre paisiblement dans votre logement” ou “dans l’attente d’un prompt règlement du cette affaire” montre la difficulté du bailleur , même en 2024 , à comprendre et mesurer la gravité de la situation.

Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 25 000 euros.

La demande de consignation des loyers devient caduque du fait de la résiliation et expulsion des occupants responsables du trouble anormal de voisinage .

Le bailleur ayant manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire , sa responsabilité ne peut être relevée par le trouble anormal de voisinage exercé par MME [N] [Z] . La demande est donc rejetée .

Sur la non occupation des lieux

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses obligations à savoir :

— que les articles 1728, 1729 prévoient l’usage paisible de la chose louée;

— que l’article 8 de loi du 6 juillet 1989 et l’article 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation interdisent la sous-location ;

— que l’article 442-3-5 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit l’obligation d’occuper personnellement le logement au moins 8 mois dans l’année ;

— que le bail prévoit l’obligation d’occuper personnellement les lieux ;

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 24-09-24 que M. [N] [E] se trouve dans les lieux . Par assignation du 26-09-24 il ressort que le nom de M. [N] [E] est inscrit sur la boîte aux lettres et confirmé par le voisinage .

De plus il est établi que depuis le 09-07-24 suivant le bulletin d’admission dans une maison de retraite MME [N] [Z] ne réside plus dans son logement.

Il ressort de ces éléments des indices concordants que l’obligation d’occuper le logement n’est pas remplie par MME [N] [Z] dont le tuteur a demandé la résiliation du bail . Cette habitation a été attribuée personnellement en fonction de critères particuliers et s’agissant d’un bail portant sur un logement social , le contrat est incessible et intransmissible .

M. [N] [E] se comporte comme le locataire portant son nom sur la boîte aux lettres.

En conséquence il y a lieu de résilier le bail aux torts exclusifs du preneur.

MME [N] [Z] reste responsable du logement jusqu’à la remise de toutes les clés , la mise à disposition au bailleur d’un logement libre d’occupation et l’établissement d’un état des lieux de sortie .

Ainsi la location a donc cessé, le propriétaire peut exiger la libération des lieux et l’expulsion .

Si des meubles ou objets mobiliers se trouvent dans les lieux au moment de la reprise, leur enlèvement sera ordonné dans les conditions fixées au dispositif .

L 'indemnité d’occupation des baux , appartement et les deux box , doit être fixée au montant des loyers majoré des charges récupérables justifiées . Que MME [N] [Z] et M. [N] [E] seront tenus au paiement des indemnités d’occupation jusqu’ à la libération des lieux .

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la société [Localité 11] HABITAT et MME [N] [Z] , partie perdante , seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de La société [Localité 11] HABITAT et MME [N] [Z] les frais exposés par M. [G] [J] dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

se déclare compétent pour tout litige lié à un bail ,

déclare la société [Localité 11] HABITAT responsable du préjudice de jouissance subi par M. [G] [J] ,

déclare MME [N] [Z] responsable d’un trouble anormal de voisinage à l’égard de M. [G] [J] ,

condamne solidairement la société [Localité 11] HABITAT et MME [N] [Z] à payer à M. [G] [J] :

— la somme 25000 euros au titre des dommages et intérêts ,

— la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

constate la résiliation des baux , du logement et des box N° 313 et 314, au jour du jugement ,

dit que MME [N] [Z] et M. [N] [E] devront libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et rendre les clés ,

dit qu’à défaut de départ volontaire, la société [Localité 11] HABITAT pourra procédé à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions et délais prévus par la Loi du 9 juillet 1991 ,

autorise dans ce cas l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde-meubles du choix du propriétaire des lieux, aux frais risques et périls de qui ils appartiendront ,

condamne solidairement MME [N] [Z] et M. [N] [E] à payer à la société [Localité 11] HABITAT une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer et augmenté des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion ,

condamne solidairement MME [N] [Z] et M. [N] [E] à payer à la société [Localité 11] HABITAT la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

rappelle l’exécution provisoire ,

rejette le surplus des demandes ,

condamne la société [Localité 11] HABITAT au paiement à M. [G] [J] des dépens relatifs à l’instance qui comprendront le procès-verbal du 25 et 31-12-23 ,

condamne solidairement MME [N] [Z] et M. [N] [E] à payer à la société [Localité 11] HABITAT les dépens relatifs à l’expulsion qui comprendront le procès verbal du 24-09-24 .

LE GREFFIER LE JUGE