Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 5] – tél : [XXXXXXXX01]

24 Novembre 2025

1re chambre civile

50A

N° RG 23/02101 – N° Portalis DBYC-W-B7G-KDRT

AFFAIRE :

[X] [M]

C/

[O] [K]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL,

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et Anaïs SCHOEPFER lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025

Louise MIEL, Vice présidente assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Louise MIEL, Vice présidente.

-2-

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [M]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Caroline VERDIER, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant attestation notariée du 9 octobre 2017, M. [X] [M] est propriétaire d’un appartement et d’un emplacement de stationnement formant les lots de copropriété n°60 et n°118 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9].

Par courrier daté du 26 juillet 2022, signifié par acte de commissaire de justice déposé à étude le 28 juillet 2022, Maître [E] [L], notaire à [Localité 8] (35), faisant référence à la promesse de vente signée le 25 mai 2022 par Monsieur [X] [M] au profit de Monsieur [O] [K], a mis en demeure ce dernier de lui justifier, dans les quinze jours, du versement du dépôt de garantie, de l’obtention d’un prêt ou d’un refus qui lui aurait été opposé, ainsi que de justificatifs attestant du dépôt de ses demandes de prêt, lui rappelant qu’à défaut la promesse de vente serait caduque et que le montant de la clause pénale serait dû aux vendeurs, suivant la promesse de vente reçue par ses soins le 25 mai 2022.

Par courrier daté du 16 août 2022, l’étude de Maître [L] a informé Monsieur [X] [M] qu’aucun versement ni justificatif n’ayant été reçu de Monsieur [O] [K], la promesse de vente devait être considérée comme caduque.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, Monsieur [X] [M] a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le tribunal judiciaire de Rennes, afin d’obtenir la résolution de la promesse de vente qu’ils ont conclue par acte authentique le 25 mai 2022 et la condamnation de Monsieur [O] [K] à lui payer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, les sommes suivantes:

o le montant de la clause pénale, assorti de l’intérêt conventionnel de 0,02% du prix de vente par jour de retard depuis le 16 juillet 2022,

o 3 500 euros au titre de son préjudice matériel,

o 10 000 euros au titre de son préjudice résultant de la perte de chance,

o 10 000 euros en réparation de l’immobilisation du bien,

o 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

o 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir, au visa des articles 1103, 1134, 1217 et 1231 du code civil, que Monsieur [O] [K] ne lui a jamais transmis, malgré les relances qui lui ont été adressées, la moindre offre de prêt, ni aucun refus de prêt, ni même aucun justificatif de demandes de prêt qu’il aurait effectuées, de sorte qu’il leur est redevable de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale conformément aux conditions et aux termes de la promesse de vente signée le 25 mai 2022.

Il soutient qu’il a subi des préjudices distincts résultant de la nécessité de souscrire un prêt relais pour financer l’acquisition de sa nouvelle résidence principale, de la perte de chance de céder son bien à un tiers, ainsi que de l’incertitude dans laquelle l’attitude du défendeur l’a plongé, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [O] [K] n’a pas constitué avocat.

Le 14 décembre 2023, la clôture a été ordonnée par le juge de la mise en état et la date de l’audience de plaidoirie fixée au 25 novembre 2024.

Par jugement avant-dire droit du 26 mai 2025, le tribunal a constaté qu’est produite par le demandeur, non l’offre d’achat qui aurait été émise le 22 avril 2022 par le défendeur, mais une offre d’achat émise le 18 août 2022 par " [G] [V] « . De même, est produite par le demandeur une promesse de vente d’immeuble en date du 15 septembre 2022 entre le demandeur et un acquéreur nommé » [S] [U] ", et non la promesse de vente qui aurait été conclue avec le défendeur le 25 mai 2022. Le tribunal a ordonné la réouverture de débats à l’audience du 22 septembre 2025 et invité Monsieur [M] à se mettre en l’état. Le conseil du demandeur n’a produit ni nouvelles conclusions, ni nouvelles pièces. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, rendu en premier ressort, est réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résolution judiciaire de la promesse de vente et le paiement de la clause pénale

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition est d’ordre public.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat. Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1353 du même code pose le principe selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. La charge de la preuve de l’existence d’un contrat incombe ainsi à celui qui s’en prévaut et cette preuve ne peut être rapportée que par écrit en application des dispositions de l’article 1359 du code civil et de l’article 1er du décret n°80-533 du 15 juillet 1980, au-delà de la somme de 1500 euros, sauf dans l’hypothèse visée par l’article 1360 du même code, de l’absence de possibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit.

En l’espèce, Monsieur [X] [M] se prévaut d’une promesse de vente qui aurait été conclue par acte authentique du 25 mai 2022. Toutefois, il verse aux débats une promesse de vente d’immeuble en date du 15 septembre 2022 conclue entre le demandeur et un acquéreur nommé " [S] [U] ", et non la promesse de vente qu’il allègue avoir conclue avec Monsieur [O] [K] par acte authentique du 25 mai 2022. Le demandeur n’établit donc pas l’existence de la promesse de vente litigieuse ni de la clause pénale invoquée.

En dépit du jugement de réouverture des débats l’invitant à produire les pièces invoquées, Monsieur [X] [M] n’a pas produit l’acte dont il demande la résolution.

En conséquence, Monsieur [X] [M] doit être débouté de sa demande tendant à la résolution de la promesse de vente, ainsi que de sa demande en paiement de la clause pénale.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Monsieur [X] [M] étant débouté de sa demande principale et ne rapportant pas la preuve de la survenance du fait générateur des préjudices qu’il invoque, il est également débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les frais d’instance et l’exécution provisoire

Monsieur [X] [M], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, et débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [M] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens.

La Greffière La Présidente