REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 02 Octobre 2025

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 25/00065 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q42T

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [I] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [S] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [C] [K] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [G] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [B] [U] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [D] [H] veuve [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [V] [X] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [J] [Z] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [T] [X]

domicilié : chez

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Françoise ECORA, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [V] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 02 Septembre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 02 Octobre 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e ECORA + CCC

CCC défenderesse

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat signé le 26 octobre 2018, Monsieur [O] [X], Monsieur [N] [X], Madame [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [C] [K] épouse [X], Madame [G] [X], Madame [B] [U] épouse [X], Madame [D] [H] veuve [X], Monsieur [E] [F], Madame [V] [X] épouse [F], Monsieur [W] [X], Madame [J] [Z] épouse [X], Monsieur [M] [X] et Monsieur [T] [X], composant l’indivision [L], ont donné en location à Monsieur [R] [P] et Madame [V] [A] un immeuble à usage d’habitation et un parking n°105 sis [Adresse 1] – [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 697,00 €, outre provisions sur charges de 100,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1947,81 euros au titre de l’arriéré locatif ( décompte arrêté au 06 janvier 2025 terme de janvier inclus) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [A] le 13 février 2025.

Par assignation du 23 avril 2025, l’indivision [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2951,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2025 terme d’avril inclusautoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 septembre 2025, l’indivision [L] représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2025, s’élève désormais à 3771,01 euros. L’indivision [L] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [A] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle expose avoir un enfant à charge, percevoir une allocation de 1280 euros étant sans activité professionnelle, et que les allocations logements ont été maintenues. Elle indique avoir formulé une demande logement social

Mme [V] [A] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

L’indivision [L] indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [A] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’indivision [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1947,81 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2025.

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [A] demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant. L’ indivision [L] a indiqué ne pas s’y opposer

Il ressort en outre des décomptes que Madame [A] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il ressort des débats que Madame [A] a des ressources qui lui permettent de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’indivision [L] verse aux débats un décompte linéaire en date du 1er septembre 2025 depuis l’origine du bail établissant l’arriéré locatif à la somme de 3771.01 euros terme de septembre 2025 inclus.

Il convient toutefois de déduire des sommes réclamées les sommes suivantes :

—  14,80 € au titre des frais de rejet facturés le 8 avril 2020,

—  30 € au titre des frais de télécommande facturés le 7 octobre 2020 (absence de justificatifs),

—  148,97 € au titre des frais d’huissier facturés le 2 décembre 2021,

—  219,38 € au titre des frais d’huissier facturés le 1er août 2023,

—  300 euros au titre d’un article 700 du code de procédure civile facturés le 12 janvier 2024,

—  179.36 euros au titre des frais de commissaire de justice facturés le 21 février 2024,

—  159.15 euros au titres des frais de commissaire de justice facturés le 28 février 2025 ;

—  220.06 euros au titre des frais de commissaire de justice facturés le 19 juin 2025 ;

Soit un total de 1271.72 euros

Ces sommes déduites, la créance de 2499.29 € n’apparaît pas sérieusement contestable.

Mme [V] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant mensuel sera provisoirement fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’indivision [L] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’indivision [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS en conséquence, que le contrat conclu le 26 octobre 2018 entre l’indivision [L], d’une part, et Mme [V] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] – [Localité 3] est résilié depuis le 7 avril 2025,

CONDAMNONS Mme [V] [A] à payer à l’indivision [L] composée de Monsieur [O] [X], Monsieur [N] [X], Madame [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [C] [K] épouse [X], Madame [G] [X], Madame [B] [U] épouse [X], Madame [D] [H] veuve [X], Monsieur [E] [F], Madame [V] [X] épouse [F], Monsieur [W] [X], Madame [J] [Z] épouse [X], Monsieur [M] [X] et Monsieur [T] [X], la somme de 2499.29 euros (deux mille quatre cent quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 terme de septembre inclus,

AUTORISONS Mme [V] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [A],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [V] [A] sera condamnée à verser à l’indivision [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Mme [V] [A] à payer à l’indivision [L] composée de Monsieur [O] [X], Monsieur [N] [X], Madame [I] [X], Monsieur [S] [X], Madame [C] [K] épouse [X], Madame [G] [X], Madame [B] [U] épouse [X], Madame [D] [H] veuve [X], Monsieur [E] [F], Madame [V] [X] épouse [F], Monsieur [W] [X], Madame [J] [Z] épouse [X], Monsieur [M] [X] et Monsieur [T] [X] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [V] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2025 et celui de l’assignation du 23 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge