TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11596 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2G6S

N° de MINUTE : 25/01601

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8], SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société EVAM- GID.

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Madame [J] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [Z] est propriétaire des lots n°7 et 40 de la résidence de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93).

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice la société EVAM-GID, a fait assigner Madame [J] [Z] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— CONDAMNER Madame [J] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires résidence la [9] de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme totale de 15.082,84 euros, correspondant à :

o 14290,84 euros à titre principal, charges arrêtées au 13 novembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

o 792 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— CONDAMNER Madame [J] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires résidence la [9] de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Madame [J] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires résidence la [9] de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [J] [Z], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [J] [Z], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [J] [Z] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [J] [Z] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [J] [Z] ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté à la somme de 15.082,64 euros établi le 12 novembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2022, 13 juin 2023 et 6 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 13 juin 2023 au 13 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 12 novembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 21 mars 2022 à hauteur de 5.951,63 euros au titre de « solde antérieur », qui n’est pas justifié. L’appel de fonds le plus ancien versé en procédure, établi le 15 mars 2022, permet ainsi uniquement de justifier des sommes de 807,82 euros et de 39,83 euros, imputés au débit du compte de la copropriétaire le 1er janvier 2022 . Il convient en conséquence de déduire la somme restante de 5.103,98 euros des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 a été 15 175,36 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6 040,13 euros.

En effet, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par le copropriétaire s’imputent par priorité sur les dettes échues qu’il a le plus d’intérêt à acquitter, soit en l’espèce sur le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires compte tenu de l’absence de justification du solde antérieur.

Ainsi, il convient de condamner Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 135,23 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, le compte de Madame [Z] s’avérant, en l’état des pièces versées à la présente procédure, créditeur au 14 mars 2023, date de la mise en demeure qui lui a été notifiée.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 792 euros au titre de ces frais, se décomposant de la façon suivante :

— Frais de mise en demeure imputés le 18 janvier 2023 pour un montant de 36 euros,

— Frais de mise en demeure imputés le 14 février 2023 pour un montant de 96 euros,

— Frais de « contentieux » imputés le 10 mars 2023 pour un montant de 480 euros,

— Frais de « contentieux » imputés le 04 mai 2023 pour un montant de 180 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de deux lettres de mise en demeure en recommandé les 18 janvier 2023 et 14 février 2023. Il ne sera toutefois fait droit à l’égard de la seconde de ces mises en demeure qu’à hauteur de la somme de 45,60 euros au regard de la tarification fixée au contrat de syndic applicable à cette date pour cet acte.

En revanche, il convient de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais de « contentieux », qui s’avèrent correspondre aux frais de suivi du dossier remis à l’avocat pour l’un et aux frais de transmission à l’auxiliaire de justice pour l’autre. Ces frais, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent en effet pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles effectuées.

Madame [J] [Z] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 81,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [Z] n’a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété depuis le 19 mars 2022 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [Z] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [Z], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [Z] sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant au demeurant relevé qu’il n’est justifié que de la somme de 390 euros au titre de ces frais.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme de 9 135,23 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme de 81,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice la société EVAM-GID, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT