TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/00919

N° Portalis 352J-W-B7G-CYPUU

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDEURS

Madame [H] [I] [O]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [G] [R] [A] [X] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par Maitre David RAMIREZ MONCADA de la SELARL ACT LEGAL FRANCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0989

DÉFENDEURS

S.C.P. [Z] NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Maître [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Décision du 27 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00919 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPUU

Monsieur [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Sopohie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 23 Janvier 2025, tenue publiquement, Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [H] [O] et M. [G] [K] sont propriétaires d’une maison située au [Adresse 7] (Hauts-de-Seine).

Pour procéder à la commercialisation de leur bien, Mme [O] et M. [K] ont eu recours à l’intermédiation d’un proche, M. [Y] [W], spécialiste des transactions immobilières.

Le 26 novembre 2021, M. [M], qui s’était présenté à M. [W] comme un architecte fortuné, lui a adressé une offre d’achat du bien immobilier, sans condition suspensive de crédit.

Le 30 novembre 2021, Mme [O] et M. [K] ont informé Me [L] [Z], notaire et M. [N] leur décision de privilégier l’offre émise par celui-ci, préférant cette offre à une autre conditionnée par un prêt bancaire.

Le 1er décembre 2021, M. [W] a transmis au notaire les documents relatifs à M. [M], notamment une copie de son passeport.

Le 3 décembre 2021, M. [M] a transmis au notaire une attestation de solde bancaire émise et signée par la banque N26, indiquant un montant de 4 270 352,02 euros sur un compte au nom du bénéficiaire.

Le 17 décembre 2021, Mme [O] et M. [K] ont conclu, en qualité de promettants, avec M. [M], bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente reçue par Me [L] [Z], notaire associé de la SELARL [Z] NOTAIRES ASSOCIES, ci-après la SELARL [Z], et portant sur une maison située au [Adresse 5] à [Localité 11] (Hauts-de-Seine), pour un prix de 1 950 000 euros et expirant le 4 avril 2022 à 16 h.

Aux termes de la promesse de vente du 17 décembre 2021, il était stipulé une indemnité d’immobilisation de 195 000 euros, dont 50% devait être versé dans les dix jours suivant la signature.

Toutefois, M. [M] n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation dans le délai imparti et la date de la vente définitive a été prorogée au 6 avril 2022 à 16 h.

En dépit de nombreux courriers annonçant le déblocage des fonds, M. [M] n’a jamais levé l’option, prétendant que ses fonds avaient disparu ou étaient bloqués.

Ainsi, notamment, par courriel du 11 mai 2022, M. [M] a transmis aux promettants et au notaire une capture d’écran d’un courriel émanant prétendument de Me [P] [J] mentionnant que les sommes que la banque N26 avait bloquées lui seraient restituées prochainement.

Puis, par courriel du 17 mai 2022, il a transmis aux promettants et au notaire, une capture d’écran faisant état d’un virement en attente en provenance d’un compte bancaire détenu au CIC, d’un montant de 2 086 461,00 euros.

Par courriel du 19 mai 2022, le notaire a informé les promettants qu’il n’était pas en mesure de garantir la solvabilité du bénéficiaire, lequel n’avait pas versé l’indemnité d’immobilisation, et qu’il les invitait à prendre attache auprès d’un avocat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 juin 2022, le conseil des promettants a mis en demeure M. [M] de payer l’indemnité d’immobilisation et a informé le notaire de leur intention d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Souhaitant obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle et reprochant au notaire des manquements à ses obligations professionnelles, Mme [O] et M. [K] ont par acte introductif d’instance signifié les 22 et 31 décembre 2022, fait assigner M. [M], Maître [Z] et l’étude notariale devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées le 5 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé, Mme [H] [O] et M. [G] [K] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1240, et 1353 du code civil, de :

— JUGER Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] recevables et bienfondés dans leurs moyens, demandes et prétentions formés à l’encontre de M. [B] [M], Maître [L] [Z] et la SCP " [Z] NOTAIRES ASSOCIES » ;

Y faisant droit,

— CONDAMNER M. [B] [M] au paiement de la somme de 195 000,00 € en faveur de Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente en date du 17 décembre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 30ème jour à partir de la signification de la décision à venir ;

— JUGER que Maître [L] [Z] et la SCP " [Z] NOTAIRES ASSOCIES " ont failli à leur devoir de conseil au profit de Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] et engagent par conséquent leur responsabilité à leur égard ;

— CONDAMNER Maître [L] [Z] et la SCP " [Z] NOTAIRES ASSOCIES " à :

o relever et garantir M. [B] [M] de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre par le Tribunal Judiciaire de Paris au profit de Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] dans le cadre de la présente instance ;

o réparer les préjudices suivants subis par Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] :

· La perte d’une chance d’avoir pu vendre le bien sis [Adresse 5] à [Localité 12] à un prix identique ou proche de celui auquel il avait été mis en vente initialement, soit la somme de 130 000,00

Euros ;

· Le paiement de la taxe foncière pro-rata temporis à compter du 27 décembre 2021, soit la somme de 2 558,74 Euros ;

· Le paiement des frais de remise en état du jardin et de ménage de la maison, soit 3 180,00 Euros ;

· Une indemnité forfaitaire liée aux dépenses d’eau, gaz et électricité, soit 1 000,00 Euros ; et

o réparer les préjudices suivants subis par Mme [H] [I] [O] :

· Le paiement des intérêts intercalaires du prêt bancaire contracté pour l’acquisition de l’Immeuble, soit la somme de 4 796,55 Euros au 5 septembre 2023, à parfaire ;

· Une indemnité forfaitaire liée au préjudice moral induit généré par le fait de vivre dans un nouveau bien non adapté en raison de l’absence de financement pour réaliser les travaux nécessaires pour y vivre décemment, soit 2 000,00 Euros ;

pour un solde total de 338 535,29 Euros, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022, date du courrier de mise en demeure adressé à Me. [L] [Z] et à la " SCP [Z] NOTAIRES ASSOCIES ".

— CONDAMNER Me. [L] [Z] et à la " SCP [Z] NOTAIRES ASSOCIES " au paiement de la somme de 20 000,00 € au profit de Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] au titre du préjudice moral dont ces derniers ont été victimes du fait de son attitude déloyale et abusive ;

— DEBOUTER Me. [L] [Z] et la SCP " [Z] NOTAIRES ASSOCIES " de l’intégralité de leurs demandes, moyens et prétentions à l’encontre de Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] ;

— CONDAMNER M. [B] [M], Me. [L] [Z] et la SCP " [Z] NOTAIRES ASSOCIES " in solidum au paiement de la somme de 10 000 € au bénéfice de Mme [H] [I] [O] et M. [G] [R] [A] [X] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER M. [B] [M], Me. [L] [Z] et la SCP " [Z] NOTAIRES ASSOCIES " aux entiers dépens de la procédure.

En réponse, dans leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 décembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la SELARL [Z] NOTAIRES ASSOCIES et Me [Z] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

JUGER que Maître [Z] et l’étude notariale la SELARL [Z] NOTAIRES ASSOCIES n’ont commis aucun manquement fautif à leurs obligations professionnelles à l’égard de Madame [O] et de Monsieur [K].

JUGER que Madame [O] et Monsieur [K] ne justifient pas subir de préjudices susceptibles de recevoir indemnisation par Maître [Z] et l’étude notariale la SELARL [Z] NOTAIRES ASSOCIES, ni d’un lien de causalité direct et certain avec l’intervention notariale.

En conséquence,

JUGER Madame [O] et Monsieur [K] mal fondés en leurs demandes de condamnations pécuniaires formulées à l’encontre de Maître [Z] et de l’étude notariale la SELARL [Z] NOTAIRES ET ASSOCIES.

DEBOUTER Madame [O] et Monsieur [K] de l’intégralité de leurs demandes de condamnation à l’encontre de Maître [Z] et de l’étude notariale la SELARL [Z] NOTAIRES ET ASSOCIES.

CONDAMNER in solidum Madame [O] et Monsieur [K] à payer chacun à Maître [Z] et à l’étude notariale la SELARL [Z] NOTAIRES ET ASSOCIES une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum Madame [O] et Monsieur [K] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile.

Bien que régulièrement assigné, M. [M] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 6 janvier 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur la demande de paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation formée contre M. [M]

Au soutien de leur demande, Mme [O] et M. [K], en application de l’article 1103 du code civil, font valoir que M. [M], qui par la signature de la promesse, s’était engagé à verser une indemnité d’immobilisation de 195 000 euros, dont 97 500 euros dans les dix jours suivant la conclusion de la promesse, n’a ni versé ledit acompte, ni réitéré la promesse dans délai contractuel en dépit de la réalisation de toutes les conditions suspensives. Ils soutiennent qu’il ne leur a pas payé le solde de l’indemnité d’immobilisation et a persisté dans sa volonté apparente de finaliser l’opération, bien qu’aucune somme n’ait été versée dans la comptabilité du notaire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 17 décembre 2021 expirant le 4 avril 2022 à 16h consentie par Mme [O] et M. [K] au bénéfice de M. [M] mentionne l’absence de recours à un prêt ainsi que des conditions suspensives de droit commun stipulées dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire. Ces conditions suspensives de droit commun sont relatives à l’absence de servitudes, charges ou vices pouvant grever l’immeuble, ainsi qu’à une origine de propriété régulière et un état hypothécaire ne devant pas révéler de saisies ou d’inscription dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Ladite promesse unilatérale de vente prévoit que l’indemnité d’immobilisation "sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses définies ci-dessus.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de quatre-vingt-dix-sept mille cinq cents euros (97 500 eur) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait."

Il est constant qu’en l’absence de versement des fonds par M. [M], les parties ont convenu de reporter la signature de l’acte de vente au 6 avril 2022.

La promesse unilatérale de vente ayant expiré le 6 avril 2022 sans que l’option ne soit levée par M. [M], et celui-ci ne se prévalant pas de l’une des conditions suspensives prévues à la promesse, il est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, M. [M] sera condamné à payer à Mme [O] et M. [K] la somme de 195 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

2. Sur l’appel en garantie à l’encontre du notaire et sa responsabilité

Mme [O] et M. [K] sollicitent la condamnation in solidum de Me [Z] et de la SELARL [Z] à leur verser, à titre de dommages et intérêts diverses sommes en réparation des préjudices suivants :

—  195 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

—  130 000 euros au titre de la perte d’une chance d’avoir pu vendre le bien sis [Adresse 6] [Localité 12] à un prix identique ou proche de celui auquel il avait été mis en vente initialement ;

—  2 558,74 euros au titre du paiement de la taxe foncière prorata temporis à compter du 27 décembre 2021 ;

—  3 180 euros au titre des frais de remise en état du jardin et de ménage de la maison ;

—  1 000 euros au titre des dépenses d’eau, gaz et électricité ;

—  4 796,55 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt bancaire contracté par Madame [O] pour l’acquisition de l’immeuble, au 5 septembre 2023, à parfaire ;

—  2 000 euros en réparation du préjudice moral induit généré par le fait de vivre dans un nouveau bien non adapté en raison de l’absence de financement pour réaliser les travaux nécessaires pour y vivre décemment ;

—  20 000 euros au titre du préjudice moral résultant de l’attitude déloyale du notaire.

Mme [O] et M. [K], au visa de l’article 1240 du code civil, estiment que Me [Z], exerçant au sein de la SELARL [Z], a manqué à son devoir de conseil, et n’a pas assuré la validité juridique de la promesse, faute de vérification de l’identité du bénéficiaire et de la capacité des parties, ni l’efficacité juridique et économique de l’acte.

2.1. Sur les fautes reprochées au notaire au titre de son devoir de conseil

Mme [O] et M. [K] font tout d’abord valoir que le notaire n’a pas procédé à des vérifications sérieuses concernant l’identité de M. [M], en dépit d’incohérences évidentes, tenant à l’usage de patronymes différents, le notaire ne produisant pas l’extrait d’acte de naissance qu’il allègue avoir sollicité des services d’état civil de la mairie de [Localité 10].

Ils font également valoir qu’il n’a pas vérifié la capacité du bénéficiaire à conclure la promesse, malgré des éléments (âge, profession, fortune) qui auraient dû éveiller sa suspicion, étant souligné qu’une simple recherche sur le tableau de l’ordre des architectes lui aurait permis de vérifier que le bénéficiaire mentait sur sa profession.

Ensuite, pour soutenir que Me [Z] n’a pas assuré l’efficacité juridique et économique de l’acte, Mme [O] et M. [K] se prévalent de ce que le notaire a fait preuve d’une négligence fautive dans le suivi du versement de l’acompte dû par M. [M] au titre de l’indemnité d’immobilisation et ne les a informés que tardivement du défaut de versement, ne les prévenant pas qu’ils pouvaient, voire devaient, se prévaloir de la caducité de la promesse pour tenter de vendre leur bien dans des bonnes conditions, ce alors qu’il était chargé parallèlement des projets d’acquisitions immobilières de Mme [O].

Ils soulignent, par ailleurs, qu’aucun élément n’est produit permettant d’établir que le notaire aurait réalisé les diligences auprès de TRACFIN et qu’il a attendu le 13 avril 2022 pour entamer des démarches destinées à vérifier la solvabilité du bénéficiaire.

Ils reprochent également à Me [Z] de ne pas avoir conseillé la demanderesse de repousser ses projets d’acquisition et de s’assurer qu’en cas d’échec de la transaction litigieuse, elle ne serait pas placée en situation de surendettement.

Ils lui font enfin grief de ne les avoir conseillés que tardivement, lorsque la réitération de la promesse semblait irrémédiablement compromise, de prendre attache avec un avocat.

En réponse aux moyens opposés par les défendeurs, ils soutiennent que le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité et de son devoir de conseil en rejetant la faute sur un tiers, M. [W], lequel est intervenu gratuitement pour mettre en relation les parties préalablement à la signature de la promesse de vente et ne peut donc être considéré comme leur mandataire. Ils soulignent à cet égard que la promesse exclut l’intervention d’un tiers dans la négociation précontractuelle.

Enfin, ils reprochent au notaire d’avoir tenté, de manière déloyale, d’empêcher la vente de l’immeuble, en tentant de les dissuader de poursuivre l’action en responsabilité intentée à son encontre au motif qu’elle rendrait l’immeuble indisponible pendant la durée de la procédure, de convaincre de lui accorder un mandat exclusif de commercialisation du bien, en les menaçant de les dénoncer à l’administration fiscale, et en contactant le notaire chargé par la suite de la vente du bien aux fins de le dissuader d’instruire une nouvelle promesse.

Pour s’opposer à ces demandes, Me [Z] et la SELARL [Z] font valoir que le notaire a satisfait à ses obligations professionnelles en vérifiant l’identité, la capacité et la solvabilité de l’acquéreur, et en relançant ce dernier pour obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation. Ils soulignent notamment :

— Qu’ils n’ont pas participé aux négociations précontractuelles et n’ont été saisis qu’après l’acceptation pure et simple de l’offre de M. [M] par les propriétaires, ces derniers ayant chargé un ami, M. [Y] [W], de les aider dans la commercialisation de l’immeuble et celui-ci ayant trouvé M. [M] comme acquéreur potentiel puis ayant transmis son offre d’achat directement aux propriétaires, sans intervention notariale.

— Qu’il appartenait au mandataire des vendeurs, M. [W], de procéder à toutes les vérifications nécessaires sur l’identité et la capacité financière de l’acquéreur ;

— Que le notaire a vérifié l’identité et la capacité de l’acquéreur en demandant une copie du passeport, un extrait d’acte de naissance, et en interrogeant le Bodacc, documents annexés à la promesse ;

— Qu’il a vérifié la capacité juridique de M. [M], lequel n’avait fait l’objet d’aucune mesure de protection ;

— Qu’il a également vérifié la capacité financière de M. [M] en demandant une attestation de solde bancaire créditeur de la banque N26, un relevé d’identité bancaire et en procédant à une déclaration TRACFIN, aucun élément ne permettant de suspecter une quelconque défaillance de l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ;

— Que la jurisprudence n’impose pas au notaire une obligation

particulière de vérification de la solvabilité des parties au stade des avant-contrats, dès lors que les vérifications usuelles ont été effec-

tuées ;

— Qu’il a surveillé la bonne réception de l’indemnité d’immobilisation et a relancé à de multiples reprises Monsieur [M] pour obtenir le versement de celle-ci, notamment dès le 5 janvier 2022 puis le 10 mars 2022 ;

— Qu’il a également pris attache avec la banque et l’avocat de M. [M] pour vérifier la solvabilité de ce dernier, le fait que les avis de virement et le relevé d’identité bancaire transmis par l’acquéreur se soient révélés être des faux ne pouvant lui être reproché ;

— Que s’il n’a pas informé immédiatement les vendeurs de l’absence de versement de l’acompte, ce fait est sans lien de causalité avec l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation et la non-réitération de la promesse ;

— Que les allégations de manœuvres déloyales dirigées contre le notaire ne sont étayées par aucun document.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d’une promesse unilatérale de vente a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de son acte. Il est également tenu d’une obligation d’information et de conseil.

Selon l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

A titre liminaire, il est observé que le fait que les promettants aient accepté l’offre de M. [M] par l’intermédiaire d’un proche M. [U] chargé de la commercialisation du bien et que celui-ci soit soumis aux obligations de la loi Hoguet n’est pas de nature à dispenser le notaire de ses propres obligations.

Sur l’absence de vérification de l’identité, de la capacité et de la solvabilité de M. [M]

Il résulte des pièces versées aux débats que Me [Z] a procédé aux vérifications d’usage sur l’identité et la capacité juridique de M. [M], une copie de son passeport étant versé en annexe de la promesse ainsi qu’une consultation du BODDAC. Il est également établi que le notaire s’est assuré de la capacité financière du bénéficiaire, une attestation de la banque N26 de solde bancaire en date du 3 décembre 2021 faisant état d’un solde créditeur de 4 270 351,02 euros lui ayant été versée par l’intermédiaire chargé de la commercialisation de l’immeuble, M. [W], l’âge du bénéficiaire ou la localisation de son domicile n’étant pas suffisant à faire naitre des doutes sur la sincérité de son engagement et la véracité des pièces produites.

Ainsi, aucun élément ne permettait, à la date de la promesse unilatérale de vente, au notaire de douter de la sincérité des éléments transmis et ne lui imposait de procéder à de plus amples recherches, peu important qu’il ne soit pas justifié en procédure de la demande de délivrance d’un acte d’état civil de M. [M] ou d’une consultation de TRACFIN.

En outre, il est justifié que dans le délai d’exécution de la promesse, puis ultérieurement, alors que les promettants et l’office notarial espéraient encore parvenir à la réalisation de la vente, le notaire a relancé à de nombreuses reprises le bénéficiaire aux fins d’obtenir de sa part le versement du prix de vente, de l’indemnité d’immobilisation et des frais notariés, ce qui lui a permis de découvrir, postérieurement à la date d’expiration de la promesse, qu’une partie des éléments produits par M. [M] pour justifier de l’imminence d’un déblocage des fonds destinés à l’acquisition litigieuse étaient des faux.

Dans ce contexte, alors que l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dans le délai n’était pas suffisante à faire douter de la bonne foi de M. [M] au regard des justificatifs qu’il avait initialement produits pour justifier de ses démarches tendant au déblocage des fonds en cause, il n’est démontré aucune négligence fautive de Me [Z] et il ne peut lui être reproché l’absence de vérification plus approfondie de la solvabilité du bénéficiaire en cours d’exécution de la promesse et avant la date d’expiration de celle-ci.

En conséquence, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de Me [Z] de ce chef, le notaire ayant effectué les diligences lui incombant.

Sur l’information tardive du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, si l’étude notariale et Me [Z] démontrent qu’ils ont régulièrement relancé M. [M], notamment par courriels en date du 5 janvier 2022, du 10 et 16 mars 2022, afin qu’il verse la part d’indemnité d’immobilisation devant être séquestrée aux termes de la promesse, ils ne démontrent aucunement avoir informé les promettants du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation avant le 19 mai 2022, ceci alors que le délai dévolu au versement de ces fonds expirait le 27 décembre 2021.

L’obligation de conseil et d’information du notaire se poursuivant pendant la durée d’exécution de la promesse unilatérale de vente, la responsabilité de Me [Z] est engagée du fait de ce retard dans la transmission d’une information liée à l’exécution de la promesse unilatérale de vente, ainsi que celle de la SELARL [Z] par application de l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990, et ils devront répondre ensemble de ses conséquences dommageables.

Sur l’absence d’information et de conseil sur les risques de l’opération au regard des autres acquisitions en vue de Mme [O]

En application des dispositions précitées de l’article 1240 du code civil, il est constant que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller. En revanche, il n’est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde, en ce qui concerne l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours.

En l’espèce, par la promesse unilatérale de vente du 17 décembre 2021, Mme [O] et M. [K] ont conféré à M. [M] la faculté d’acquérir leur bien, ce dernier se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Ainsi, le contrat de promesse unilatérale de vente est affecté d’un aléa, de sorte que les promettants n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien, ce qu’ils ne pouvaient ignorer compte tenu de la nature même de l’acte qu’ils ont signé.

Il s’ensuit qu’ils ne peuvent valablement reprocher au notaire de ne pas les avoir informés des risques de l’opération au regard des autres acquisitions envisagées par Mme [O], étant rappelé que le notaire n’est pas tenu à une obligation de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération.

En conséquence, aucune faute ne sera retenue de ce chef à l’encontre de Me [Z].

Sur les manœuvres déloyales alléguées à l’encontre du notaire

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour justifier de la réalité des manœuvres déloyales dont ils se prétendent victimes de la part de Me [Z], les demandeurs ne versent aux débats qu’un courrier établi par leur conseil le 3 janvier 2023 reprenant leurs allégations quant à l’attitude de Me [Z] et aux menaces selon eux proférées à leur encontre pour les décourager d’agir en responsabilité contre lui.

Toutefois, ce seul courrier émanant du conseil des demandeurs est insuffisant à prouver la réalité du comportement reproché à Me [Z] et n’est étayé par aucun autre élément, Me [Z] contestant quant à lui les faits qui lui sont reprochés.

En conséquence, les manœuvres déloyales alléguées ne sont pas établies et aucune faute de Me [Z] n’est caractérisée de ce chef.

2.2. Sur les préjudices subis et le lien de causalité

Mme [O] et M. [K] font valoir que les manquements du notaire leur ont causé plusieurs préjudices, certains et réels, notam-

ment :

— l’impossibilité de recouvrer l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse,

— la perte de chance de vendre l’immeuble à un prix identique ou proche du prix initial, soulignant à cet égard qu’ils n’ont pu conclure une nouvelle promesse que le 5 juin 2023, pour un prix de 1 820 000 euros, soit un différentiel de 130 000 euros,

— le paiement de la taxe foncière de l’année 2022, soit 2558,74 euros,

— les frais liés à l’entretien de l’immeuble pendant la période où celui-ci n’a pas pu être vendu, soit 3 180 euros au titre des frais d’entretien et 1 000 euros au titre des dépenses d’eau, gaz et électricité,

—  20 000 euros en réparation du préjudice moral résultant des manœuvres déloyales du notaire.

Ils réclament également l’indemnisation de préjudices subis par Mme [O], à savoir :

—  4 796,55 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt bancaire contracté par Madame [O] pour l’acquisition de l’Immeuble, au 5 septembre 2023, à parfaire ;

—  2 000 euros en réparation du préjudice moral induit généré par le fait de vivre dans un nouveau bien non adapté en raison de l’absence de financement pour réaliser les travaux nécessaires pour y vivre décemment.

Pour s’opposer à ces demandes, Me [Z] et la SELARL [Z] font valoir en réponse, qu’aucun des postes de préjudice réclamés par les demandeurs ne saurait recevoir indemnisation par le notaire, faute de lien de causalité entre le dommage subi et l’intervention du notaire. En particulier, ils soulignent que :

— le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente constitue une obligation contractuelle ne pouvant être imputée qu’au seul cocontractant, et non à un tiers à l’acte notarié ; le cas échéant, il appartient aux demandeurs de poursuivre le bénéficiaire en exécution forcée, lesquels ne justifient pas de l’insolvabilité de M.

[M] ; en outre, le défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que le défaut de versement de l’acompte, résultent de la seule défaillance de M. [M] et ne leur est pas imputable ;

— la perte de chance d’avoir pu vendre l’immeuble à un prix identique ne peut être imputée au notaire, dès lors que les demandeurs ont délibérément choisi d’accepter l’offre de M. [M] sans condition suspensive d’obtention de prêt et étant souligné qu’il n’est pas justifié de la réalisation effective de la vente ; en outre, la différence de prix résulte du jeu du marché immobilier et non d’un manquement du

notaire ; à la supposer même établie, la perte de chance ne peut pas être de 100% ;

— le paiement de la taxe foncière, les frais de remise en état du jardin et de ménage de la maison, et l’indemnité liée aux dépenses d’eau, gaz et électricité sont des charges qui incombent aux propriétaires du bien immobilier et ne peuvent être imputées à un tiers ; leur paiement par les vendeurs pour l’année litigieuse résulte de la défaillance de M. [M] ;

— la demande au titre des intérêts intercalaires du prêt bancaire contracté pour l’achat d’un nouveau bien, correspondant à un prêt contracté en 2018 dont l’objet n’est pas communiqué, n’est pas chiffrée ni justifiée, et sans relation causale avec les griefs allégués contre le notaire ;

— le préjudice moral invoqué par les demandeurs n’est pas en relation causale avec l’intervention notariale, mais uniquement avec la défaillance de M. [M], le notaire ne pouvant être tenu pour responsable des choix délibérés effectués par ses clients, notamment celui de déménager dans une maison non adaptée avant la réalisation effective de la vente.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’article 1231-1 énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, la responsabilité de Me [Z] et de la SELARL [Z] est engagée au seul titre du retard dans l’information de Mme [O] et M. [K] du défaut de paiement de l’indemnité d’immobilisation par M. [M], les autres fautes n’ayant pas été retenues par le tribunal.

Sur l’appel en garantie des condamnations de M. [M] formé à l’encontre de Me [Z]

Mme [O] et M. [K] estiment que les manquements du notaire les ont privés de la possibilité de recouvrer l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, à savoir la somme de 195 000 euros.

Toutefois, il n’est pas démontré l’existence d’un lien de causalité entre, d’une part, le manquement retenu à l’encontre du notaire, à savoir le retard dans la délivrance de l’information relative à l’absence de paiement de la part d’indemnité d’immobilisation devant être séquestrée, et, d’autre part, l’absence de paiement de celle-ci, seulement imputable à M. [M]. A cet égard, force est de relever que l’indemnité d’immobilisation n’aurait pas davantage été payée si les promettants avaient été informés immédiatement du non-paiement par M. [M] de la somme contractuellement due.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande tendant à condamner le notaire à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de M. [M] au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la perte de chance de vendre l’immeuble à un prix identique ou proche du prix initial

Les demandeurs font valoir qu’ils ont perdu une chance de remettre l’immeuble en vente et de le céder à une époque où le contexte économique était plus favorable. Ils exposent à cet égard n’avoir pu effectivement conclure une nouvelle promesse de vente de leur bien immobilier que le 5 juin 2023 pour un prix de 1 820 000 euros, soit 130 000 euros de moins qu’initialement.

S’il est avéré qu’aux termes de la promesse unilatérale conclue avec M. [M] que les promettants avaient la faculté de se libérer de ladite promesse conclue dès la constatation de l’absence de paiement de l’indemnité de garantie dans le délai de dix jours, il n’est pas certain, compte tenu des éléments produits par M. [M] quant à sa capacité financière, en particulier une attestation bancaire de solde créditeur de 4 270 351,02 euros, et sa volonté manifestée à de nombreuses reprises de concrétiser la vente, qu’ils auraient immédiatement invoqué la caducité de la promesse quant bien même l’information du non-paiement de la part d’indemnité d’immobilisation devant être séquestrée leur aurait été délivrée par le notaire.

A cet égard, ils ne justifient par aucune pièce versée aux débats avoir reçu d’autres offres au même prix lors de la mise en vente de leur bien et avoir privilégié, ainsi qu’ils l’allèguent celle de M. [M] non conditionnée à l’obtention d’un prêt. En outre, s’ils justifient que le bien a finalement pu faire l’objet d’une nouvelle promesse le 5 juin 2023 pour un prix de 1 820 000 euros, ils ne démontrent pas que la vente serait finalement intervenue dans les termes de ladite promesse.

Etant observé qu’un autre projet de promesse de vente pour le bien litigieux avait été préparé en 2022, et non en 2023 ainsi qu’ils l’allèguent, par Me [S], pour un prix de 1 840 000 euros, il résulte de l’ensemble des éléments ainsi rappelés que la probabilité de pouvoir conclure la vente avec un nouvel acquéreur au prix initialement envisagé et ce dès le mois de janvier 2022 était particulièrement faible.

Dès lors, le préjudice du fait de la perte de chance de vendre l’immeuble à un prix identique ou proche du prix initial sera réparé par l’allocation de la somme de 5 000 euros.

Par conséquent, Me [Z] et la SELARL [Z] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros.

La demande d’intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022, date du courrier de mise en demeure adressé à Me [Z] par le conseil des demandeurs, sera rejetée dès lors qu’il n’est adressé, aux termes de ce courrier, aucune demande de paiement au notaire.

Sur les dommages et intérêts au titre du paiement de la taxe foncière pour l’année 2022, les frais liés à l’entretien de l’immeuble et au titre des dépenses d’eau, gaz et électricité, ainsi que sur la demande au titre des intérêts intercalaires du prêt bancaire contracté par Madame [O] pour l’acquisition de l’Immeuble

Ainsi qu’il a déjà été souligné, par nature, la promesse unilatérale de vente du 17 décembre 2021, était affectée d’un aléa quant à la levée de l’option d’achat, Mme [O] et M. [K] ayant simplement conféré à M. [M] la faculté d’acquérir leur bien et ce dernier se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Dès lors, il y a lieu de constater que l’absence de réalisation de la vente et les préjudices invoqués en résultant, à savoir le paiement de la taxe foncière, les frais d’entretien et les dépenses de fluides, ou encore l’impossibilité pour Mme [O] de rembourser de manière anticipé son prêt immobilier et l’obligation qui en a résulté d’avoir à payer des intérêts intercalaires, sont sans lien de causalité direct avec la faute imputable au notaire consistant en un retard dans la délivrance de l’information du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes indemnitaires de ce chef.

Sur la demande en réparation du préjudice moral résultant induit par le fait de vivre dans un nouveau bien non adapté en raison de l’absence de financement pour réaliser les travaux nécessaires pour y vivre décemment

Les demandeurs sollicitent également réparation d’un préjudice moral résultant selon eux de l’impossibilité pour Mme [O] de réaliser des travaux dans son nouveau domicile, cette dernière n’ayant pu percevoir le prix de vente escompté à la suite de la promesse de vente conclue avec M. [M].

Toutefois, force est de constater que la faute imputable au notaire, à savoir un retard d’information quant à l’absence de versement par le bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation, est sans lien de causalité avec le préjudice moral invoqué résultant du fait allégué et en tout état de cause non établi par les éléments du dossier que Mme [O] n’aurait pu vivre dans des conditions décentes dans son nouveau logement à raison de l’absence de réalisation de la vente et faute de pouvoir y faire des travaux.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

Sur la réparation du préjudice moral résultant des manœuvres déloyales du notaire

Ainsi qu’il a été précédemment jugé, les manœuvres déloyales alléguées du notaire ne sont pas établies et aucune faute n’a été retenue à son encontre de ce chef.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral allégué à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

M. [M], Me [Z] et la SELARL [Z] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer la somme de 4 000 euros à Mme [O] et M. [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort :

Condamne M. [B] [M] à payer à Mme [H] [O] et M. [G] [K] la somme de 195 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 17 décembre 2021 ;

Rejette la demande de Mme [H] [O] et M. [G] [K] tendant à condamner Me [L] [Z] et la SCP [Z] NOTAIRES ASSOCIES à relever et garantir M. [B] [M] de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre par le tribunal à leur profit ;

Condamne in solidum Me [L] [Z] et la SCP [Z] NOTAIRES ASSOCIES à payer à Mme [H] [O] et M. [G] [K] la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien à un prix identique ou plus proche ;

Rejette la demande de Mme [H] [O] et M. [G] [K] tendant à assortir cette condamnation de l’intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2022 ;

Rejette les demandes de Mme [H] [O] et M. [G] [K] tendant à condamner Me [L] [Z] et la SCP [Z] NOTAIRES ASSOCIES au paiement des indemnités suivantes :

—  2 558,74 euros au titre du paiement de la taxe foncière prorata temporis à compter du 27 décembre 2021 ;

—  3 180 euros au titre des frais de remise en état du jardin et de ménage de la maison ;

—  1 000 euros au titre des dépenses d’eau, gaz et électricité ;

—  4 796,55 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt bancaire contracté par Mme [O] pour l’acquisition de l’Immeuble, au 5 septembre 2023, à parfaire ;

—  2 000 euros en réparation du préjudice moral induit généré par le fait de vivre dans un nouveau bien non adapté en raison de l’absence de financement pour réaliser les travaux nécessaires pour y vivre décemment ;

—  20 000 euros au titre du préjudice moral résultant de l’attitude déloyale du notaire ;

Condamne in solidum M. [B] [M], Me [L] [Z] et la SCP [Z] NOTAIRES ASSOCIES aux dépens ;

Condamne in solidum M. [B] [M], Me [L] [Z] et la SCP [Z] NOTAIRES ASSOCIES à payer à Mme [H] [O] et M. [G] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 27 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER