TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/03334 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23ZE

Minute :

S.A.R.L. P.D.R.

Représentant : M^e Alfred FITOUSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 52

C/

Monsieur [T] [D] [I]

Représentant : M^e Mohamed EL ACCAD, avocat au barreau de PARIS

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Alfred FITOUSSI

Copie délivrée à :

Monsieur [T] [D] [I]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.R.L. P.D.R., ayant son siège social [Adresse 6] – [Localité 8]

représenté par M^e Alfred FITOUSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substitué par M^e Cyril ASSELIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [D] [I], demeurant [Adresse 4] – [Localité 9], ayant pour avocat M^e Mohamed EL ACCAD, avocat au barreau de PARIS

comparant en personne, non assisté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2019, la SARL PDR a donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à M. [T] [I] un appartement à usage d’habitation, avec un parking et une cave n°12, situé [Adresse 4] [Localité 9], pour un loyer mensuel de 700 euros révisable, outre 200 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la SARL PDR a fait délivrer à M. [T] [I] un commandement de payer la somme en principal de 5000 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la SARL PDR a fait assigner M. [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— dire que l’effet de la clause résolutoire est acquis ;

— dire M. [T] [I] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion ainsi de que tout occupant de son chef et qu’il devra vider de corps et biens les lieux dont il s’agit et ce au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique ;

— condamner le défendeur au paiement d’une provision de 8469 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, plus une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges légalement applicables indexables selon les critères légaux d’augmentation, ceci à compter du 19 juin 2024 et jusqu’au jour de l’expulsion effective ;

— condamner M. [T] [I] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls de l’assigné ;

— condamner le défendeur en tous les dépens de la présente instance ;

— à titre subsidiaire et en cas de réintégration des lieux de toute personne après l’expulsion, supprimer le bénéfice de la trêve hivernale si la réintégration a lieu pendant cette période.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 6 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025, à laquelle elle a été renvoyée à la demande de M. [T] [I] qui a indiqué être assisté par un avocat et que ce dernier souhaitait solliciter un renvoi. Rappelée à l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a été retenue.

La SARL PDR, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation et a demandé à ce que les demandes de paiement soient retenues à titre définitif et non provisionnel. Sur la demande de délais pour régler la dette formée par M. [T] [I] à l’audience, la SARL PDR a indiqué qu’il reviendrait à la juridiction d’apprécier cette demande.

M. [T] [I], comparant en personne, a fait valoir que son avocat était malade. Il a reconnu le montant de la dette, précisant l’avoir réglée pour partie et que le bailleur lui devait lui-même de l’argent, et a sollicité l’octroi de délais pendant 6 mois afin de pouvoir apurer sa dette. Il a indiqué ne pas avoir encore repris le paiement des loyers, mais qu’il commencerait à le régler à partir du mois de novembre 2025. Il a fait valoir qu’il était de bonne foi.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 11 mars 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 12 mai 2025.

L’action du la SARL PDR en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 23 juin 2019 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 5000 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré au locataire le 18 avril 2024.

Si M. [T] [I] reconnaît le montant de la dette locative, le décompte produit ne fait pas figurer la période du 18 avril 2024 au 18 juin 2024, le décompte débutant au mois d’août 2024 seulement. Cette carence fait ainsi obstacle à ce que la juridiction vérifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de ce commandement de payer, alors même que le défendeur indique avoir réglé une partie de dette qui lui avait été réclamée dans ce même commandement de payer. Au surplus, à la lecture du décompte des loyers non-perçus produit par le demandeur, la dette de 8469 euros sollicitée dans l’assignation correspond aux arriérés pour la période d’août 2024 à mars 2025 uniquement, ce qui implique qu’elle est entièrement postérieure au commandement de payer du 18 avril 2024.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies en l’espèce.

Par conséquent, le demandeur sera débouté de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer du 18 avril 2024, ainsi que des demandes subséquentes tendant à prononcer l’expulsion de M. [T] [I] et de tous occupants de son chef, et à lui verser une indemnité d’occupation.

III. Sur la demande relative à l’arriéré de loyer

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au regard du décompte produit et du caractère non-contesté du montant de la dette locative au jour de l’assignation, la dette arrêtée au 7 mars 2025, s’élève à la somme de 8469 euros.

M. [T] [I] sera donc condamné paiement de cette somme.

IV. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, si M. [T] [I], qui est âgé de 69 ans, demeure redevable d’une dette importante à l’égard de son bailleur, il résulte du diagnostic social et financier qu’il serait marié et que la situation d’impayés provient du non-versement de son salaire depuis plusieurs mois, dans un contexte où son épouse n’a plus de ressource, et qu’un signalement a été accompli auprès du service social afin de l’accompagner dans l’ouverture des droits aux allocations logement, au suivi de dossier retraite, au suivi d’une demande de logement social et d’intervention d’aide financière FSE. Il apparaît ainsi que sa situation social et professionnelle est fragile, et l’intéressé, qui est âgé, a en outre justifié à l’audience de problèmes de santé. Il n’a pas été fait état d’autres difficultés que l’arriéré de loyers au cours du bail, et qui s’explique par ce contexte professionnel, alors que dans le même temps, le bailleur ne fait pas état de besoins spécifiques. Il sera donc accordé à M. [T] [I] un délai de 6 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [T] [I], qui succombent, seront solidairement condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [T] [I] à payer à la SARL PDR la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la SARL PDR ;

DEBOUTE la demande de la SARL PDR tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 juin 2019 à la suite du commandement de payer du 18 avril 2024, ainsi que des demandes subséquentes tendant à prononcer l’expulsion de M. [T] [I] et de tous occupants de son chef, et à lui verser une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [T] [I] à payer à la SARL PDR la somme de 8469 euros, correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 7 mars 2025 ;

AUTORISE M. [T] [I] à se libérer de la dette par le versement de 5 mensualités de 40 euros (soixante euros) chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 6ème mois ;

CONDAMNE M. [T] [I] à payer à la SARL PDR la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [T] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge