Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 31 juillet 2025, n° 25/00105

TJ Bobigny 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale, et que Madame [Z] n'avait pas contesté ces décisions.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice certain à la collectivité, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés pour le recouvrement de créance
La cour a décidé d'accorder des frais de justice au syndicat, considérant qu'il était inéquitable de laisser ces frais à sa charge.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 31 juil. 2025, n° 25/00105
Numéro(s) :	25/00105
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Juliette BAYLE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00105 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2O22

Minute : 25/ 245

S.D.C. [Adresse 3]

Représentant : M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G609

Madame [P] [V] épouse [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e BAYLE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 3], representé par le syndic le cabinet ADMINISTRA dont le siège social est [Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [V] épouse [Z]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [P] [V] épouse [Z] est propriétaire du lot n°04 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Madame [P] [V] épouse [Z] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

Condamner Madame [P] [V] épouse [Z] à régler au syndicat des copropriétaires la somme totale de 5416,68 euros laquelle se décompose comme suit :

2916,68 euros, représentant les appels de fonds arrêtés au 26 novembre 2024 ;

2500 euros représentant les dommages et intérêts ;

Condamner Madame [P] [V] épouse [Z] à régler sur la somme en principal les intérêts aux légal à compter de la délivrance du présent acte, outre la capitalisation desdits intérêts ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

La condamner à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

À l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Madame [P] [V] épouse [Z], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [P] [V] épouse [Z] assignée à domicile ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 11 octobre 2023, du 19 mars 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 26 novembre 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [P] [V] épouse [Z].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 2463,98 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 454,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure et les justificatifs d’envoi et de réceptions de différents courriers de relances n’ont pas été produits. Il n’est pas non plus justifié d’un commandement de payer.

Il convient dès lors de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que sans justifier de raison valable, Madame [P] [V] épouse [Z] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner Madame [P] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [V] épouse [Z] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Madame [P] [V] épouse [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de

l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [P] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 2463,98 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 novembre 2024, appel du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [P] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [P] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [V] épouse [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT