TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

N° RG 25/07265 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZLG

Jugement du 21 Novembre 2025

N° : 25/995

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[N] [R]

[L] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Mme [Y] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [N] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 13 avril 2023, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a loué à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 368,07 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] un commandement de payer la somme de 1180,63 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 délivré à étude pour les deux défendeurs, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater la résiliation du bail conclu le 13 avril 2023 avec prise d’effet le 21 avril 2023 entre la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et Monsieur [R] [N] et Madame [K] LudivineOrdonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publiqueCondamner au paiement Monsieur [R] et Madame [K] [L]* 6774,20€ dette SLS compris, sont 4€ de pénalité, arrétée au 17 juillet 2025

* 3314,08€ SLS déduit (pénalité SLS de 865,03€x4 pour l’an 2024), dont 4€ de pénalité défaut d’assurance habitation

* D’une inmenité d’occupation à dater du prononcé de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation

Condamner Monsieur [R] [N] et Madame [K] [L] aux entiers dépens

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 25 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 826€ avec le SLS dont 4€ de pénalité et 25€ de frais de dossier ou 4771€ sans le SLS à la date du 3octobre 2025, échéance d’octobre non incluse. Il est précisé que Madame [K] aurait quitté le logement sans préavis et que seul Monsieur [R] serait concerné. Le bailleur a cependant maintenu les demandes de son assignation, sans énoncer se désister à l’égard des demandes envers Madame [K].

Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 24 juillet 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 20 février 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 avril 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur n’a pas énoncé de manière certaine que Madame [K] ne serait plus dans les lieux p, ni dans ses écritures, ni à l’audience et dans ses écritures il est précisé que l’information viendrait de Monsieur [R], sans autre confirmation. Madame [K] n’a pas comparu à l’audience pour énoncer qu’elle ne serait plus dans les lieux et il n’a pas été remis de préavis. En l’absence de preuve que Madame [K] aurait quitté le domicile, il est considéré qu’elle est toujours dans le logement.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société AIGUILLON CONSTRUCTION sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort du relevé de compte des locataires qu’au 30 septembre 2025, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] sont redevables de la somme de 10 826,21€.

* Il doit être déduit de ces sommes les frais de 97,01€ et 105,60€ qui relèvent des dépens et non des frais de loyer et charges.

* Le 30 septembre 2025, il a été facturé 4 fois 4€ de frais de pénalité d’assurance, sans pour autant que ces frais soient prévus dans les conditions mentionnées au contrat de bail signé par les locataires. Ces frais d’un montant total de 16€ ne seront donc pas dus.

* Concernant le Supplément de Loyer Solidarité :

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, le bailleur a été facturé 7 fois la somme de 865,03€ et 25€ de frais de dossier SLS.

Il verse un courrier de mise en demeure daté du 12 décembre 2024 et un procès verbal de constat de commissaire de justice du 12 décembre 2024 qui mentionne que la SAS PRAGON BUSINESS PROCESS SERVICES s’est vu confié l’envoi de courrier à ses locataires dans le cadre de l’opération « mise en demeure avant application des pénalités -Supplément de Loyer de Solidarité », soit 501 courriers pour le fichier « réponse incomplète » et 1243 courriers pour le fichier « sans réponse ». Le commissaire de justice indique constater « le nombre de courriers, le contenu des enveloppes par sondage par rapport aux document types, la concordance entre le nom des destinataires des courriers et les noms figurant sur les listings du bailleur AIGUILLON, l’envoi des plis ». Il précise vérifier « une partie du contenu de ces courriers » « en outre, sur de nombreux courriers [il] prélève les coordonnées des destinataires et vérifie qu’elles figurent bien dans les listings du bailleur ». Le nom des locataires est sur le listing annexé au procès verbal.

Il ressort de ces éléments que le commissaire de justice n’a pas vérifié l’intégralité des courriers, qu’il ne mentionne pas précisément avoir constaté que le courrier de mise en demeure adressé à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] a effectivement été envoyé.

Aucun avis de réception n’est produit aux débats.

Les conditions posées par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation ne sont donc pas remplies et les frais totaux de 6080,21€ de SLS ne seront donc pas dus.

* Alors même que le contrat prévoit des provisions de charge de 22,43€, il conviendra également de déduire les sommes supérieures relatives aux régularisations de charges dont les justificatifs ne sont pas produits, soit en l’espèce la somme de 418,54 euros.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 4108,85 euros au 3 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 20 février 2025 et de l’assignation du 24 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société AIGUILLON CONSTRUCTION.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 avril 2023 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 4108,85 euros (décompte arrêté au 3 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;

DIT que Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux et hors période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [L] [K] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 février 2025 et de l’assignation du 24 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,