TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

N° RG 25/05186 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVTF

Jugement du 27 Novembre 2025

N° : 25/1002

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[J] [M]

[U] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [M]

à Mme [O]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 27 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Lauranne CANTIN-NYITRAY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [J] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

M. [U] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 08 juillet 2021 pour Monsieur [U] [O] et le 7 juillet 2021 pour Madame [J] [M], Monsieur et Madame [Z] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [O] et Madame [J] [M] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] contre le paiement d’un loyer mensuel de 810,46€, provision sur charges incluse.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges par contrat du 9 juillet 2021.

Le 18 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire aux locataires et portant sur une somme de 1760,13€ au principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [O] et Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de RENNES afin d’obtenir,

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneurl’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec la force publiqueleur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2539,05€, avec intéret au taux légal à compter du commandement de payer du 18 février 2025 sur la somme de 1760,13€ et pour le surplus à compter de l’assignation; la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des chargesla condamnation solidaire de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [M] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogativela condamnation solidaire de Monsieur [O] [U] et Madame [J] [M] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilel’exécution provisoire de la décision à intervenirla condamnation in solidum des défendeurs aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 3 octobre 2025

Le juge des contentieux de la protection a donné connaissance du diagnostic social et financier à l’audience précisant que le couple s’est séparé en aout 2024 et que Monsieur [O] est resté vivre dans le logement. Il est noté que Madame [W] perçoit des ressources de 2000€ par mois

La société demanderesse, représentée par son conseil, a précisé que la dette était désormais de 6 657,33€ au 24 septembre 2025. Elle rejette la demande d’échéancier formulée par les défendeurs. Elle précise s’en rapporter concernant les éléments énoncés par Madame [M] et sollicite que la clause de solidarité soit appliquée pour les six mois.

A l’audience, Madame [M] indique être d’accord pour régler la moitié des loyers de mai, juillet et aout 2024 et elle précise ne pas être concernée par les autres demandes. Madame [M] énonce qu’elle a donné congé qui aurait pris effet au bout de 6 mois avec la clause de solidarité, qu’elle est partie du logement le 1er aout 2024 et que la solidarité allait jusqu’au mois de mai 2025. Elle évoque ses ressources et charges et précise avoir un salaire net de 1229.63€ en septembre, un loyer de 650€, que ses charges sont d’environ 1300e par mois.

Monsieur [O] indique être d’accord avec le montant de la dette sollicitée. Il décrit percevoir l’ARE à hauteur de 1113€ par mois, avoir une saisie de pension alimentaire de 159€, percevoir la prime d’activité de 76.51€ et des allocations logement de 63€. Il ajoute avoir des crédits de 53€ et 30€ par mois. Monsieur [O] indique établir un dossier de surendettement et qu’il ne peut pas payer le loyer, qu’il est d’accord avec les demandes. Il confirme que Madame [M] a quitté le logement le 01 aout 2024.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, prorogée au 27 novembre 2025

Dans une note en délibéré reçue le 16 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES mentionne que Madame [M] a remis un congé le 16 aout 2024, que la fin du délai de préavis était le 16 novembre 2024 et que la solidarité courait jusqu’au 16 mai 2025. La société énonce se désister de la demande d’expulsion envers Madame [M] et sollicite que Monsieur [O] soit condamné à verser la somme de 6657,33€, solidairement avec Madame [J] [M] à hauteur de 2922,07€. Il est mentionné sur le courrier qu’il a été transmis par mail aux défendeurs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

L’article 2306 du code civil dispose que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avant le créancier contre le débiteur”

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 9 juillet 2021 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

La quittance subrogative du 17 avril 2025 produite par la société mentionne “ conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, dont ci-après énoncés, action logement services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par action logement services”. La quittance concerne les loyers de mai, juillet, aout, décembre 2024, janvier, février et avril 2025. Cette mention est également contenue dans la dernière quittance du 15 septembre 2025 concernant les loyers de mai, juin, juillet et aout 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [Z].

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur verse à l’appui de sa demande le bail signé le 08 juillet 2021, le commandement de payer délivré le 18 février 2025 et le décompte de la créance du 24 septembre 2025 qui mentionne que les locataires sont redevables de la somme de 6657.33€ € au titre des loyers impayés depuis mai, juillet, aout, décembre 2024 et janvier, février, avril, mai, juin, juillet aout et septembre 2025.

Monsieur [O] et Madame [M] ne mentionnent pas avoir effectué des versements supplémentaires à ceux mentionnés sur le relevé. Monsieur [O] reconnait le montant des sommes dues.

L’article 1202 du code civil prévoit que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition légale.

Aux termes de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre le bailleur d’une part, et les locataires d’autre part mentionne une clause de solidarité (en page 6/12) qui précise “il est expressement stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat”.

En application de l’article précité, la solidarité de Madame [W] a pris fin à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé délivré le 16 aout 2024.

Madame [M] mentionne à la fois à l’audience que la clause aurait pris fin en mai mais qu’elle n’est redevable des sommes que jusqu’au mois d’aout. Elle écrit sur le congé que le délai de préavis est de 1 mois. Le bailleur précise cependant que le logement n’est pas en zone tendue et que le délai de préavis est de trois mois. En l’absence d’accord des parties, il appartient au juge de vérifier la date d’effet du congé.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction depuis le 27 aout 2023. En application du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 révisé le 25 aout 2023, le logement situé à [Localité 10] est situé en zone tendue. Le délai de préavis était donc d’un mois et le congé a pris effet au 16 septembre 2024.

En conséquence, en application de l’article précité, la solidarité de Madame [M] a pris fin à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé délivré le 16 aout 2024, soit le 16 mars 2025.

Il y a eu 3137.05€ de versés au titre de la garantie des loyers jusqu’au 16 mars 2025, auxquelles doivent être déduits les sommes remboursées de 1422.92€, soit la somme totale de 1714.13€.

Par voie de conséquence, Monsieur [O] [U] et Madame [M] [J] seront condamnés solidairement à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 1714.13 au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 16 mars 2025 et Monsieur [O] [U] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 4943.2€ au titre des loyers et charges impayés du 17 mars 2025 à septembre 2025 inclus.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 février 2025 pour la somme de 1714.13 euros, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 13 mai 2025 jusqu’à la somme de 2539.05€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail signé contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d’huissier délivré le 18 février 2025, le demandeur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1908.98€ dont 1760.13€ au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement mentionne l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement (cf conformément au délai mentionné sur le contrat) de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 avril 2025 ;

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Il ne peut donc pas bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 21 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] encore présent dans les lieux

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 22 avril 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur qui peut être indemnisé par le biais d’une indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [O] devra donc régler à la société ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges du logement qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur les dépens

Monsieur [O] et Madame [M] succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes qu’il a avancées et non comprises dans les dépens. Il sera alloué la somme de 500€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement de la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dirigée à l’encontre de Madame [W] [J] ;

Condamne solidairement Monsieur [O] [U] et Madame [M] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 1714.13 au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois 16 mars 2025 ;

Condamne Monsieur [O] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 4943.2€ au titre des loyers et charges impayés à compter du 17 mars 2025 à septembre 2025 inclus.

Dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 février 2025 pour la somme de 1714.13 euros, avec intéret au taux légal à compter de la date de l’assignation du 13 mai 2025 jusqu’à la somme de 2539.05€, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Constate la résiliation du bail à la date du 21 avril 2025 ;

Dit que Monsieur [O] est occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié à compter de cette date ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] d’avoir quitté les lieux dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [U] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] [U] au paiement à la société Action Logement Services d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès verbal d’expulsion, et ce dans la limite des sommes que la caution aurait réglées au bailleur à ce titre qui devront être justifiées par la production d’une quittance subrogative,

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [O] [U] et Madame [M] [J] in solidum au paiement de la somme de 500 euros à la société Action Logement Service en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [O] [U] et Madame [M] [J] au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront notamment le cout du commandement de payer;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés

La Greffiere Le Président