TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01943 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ75

Minute : 25/00064

S.A. LOGIREP

Représentant : Me [O], avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Monsieur [E] [C]

Madame [Y] [N] [N] épouse [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [N] [N] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [H] [V], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 30 juillet 2015, la société LOGIREP a consenti à M. [K] [S] [G] et Mme [N] [N] [Y] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 557,82 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par courrier en date du 24 août 2016, la société LOGIREP a accusé réception du congé donné par M. [K] [S] [G] et a indiqué procéder au retrait du bail de M. [K] [S] [G] à compter du 23 novembre 2016, date de la fin du préavis de trois mois.

Le 4 mars 2024, la société LOGIREP a fait délivrer à M. [E] [C] et Mme [Y] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2422,47€ arrêtée à la date du 28 février 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2024, la société LOGIREP a fait citer M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4221,41€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 4 juillet 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meuble sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, la société LOGIREP, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4595,31€, hors frais, arrêtée à la date du 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La partie demanderesse a indiqué que les locataires ont repris partiellement le paiement du loyer courant au jour de l’audience mais qu’elle est néanmoins favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets la clause résolutoire.

Mme [Y] [N] [N] épouse [C], comparante, a reconnu le principe de la dette locative mais a indiqué avoir procédé à un versement de 250 euros le 20 novembre dernier. Elle précise être en instance de divorce avec M. [C] et indique qu’il aurait quitté le logement en janvier 2024. Elle a exposé gagner 1750 euros par mois et avoir deux enfants à charge. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant d’apurer la dette par versements de 150 euros par mois.

M. [E] [C], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 13] par la voie électronique le 26 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 30 juillet 2015 contient en son article 12 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 2422,47 euros arrêtée au 28 février 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues, dérogeant ainsi aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

M. [E] [C], cité à étude, n’a pas comparu et s’est abstenu de justifier de son départ des lieux. Il sera en conséquence considéré comme étant toujours locataire et tenu des obligations du contrat de bail, et notamment au paiement des loyers.

La société LOGIREP produit un décompte indiquant que M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] restent devoir la somme de 4869,53 € arrêtée à la date du 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Il convient de déduire des sommes réclamées les frais de recouvrement facturés, soit la somme globale de 275,22 € (142,50 € +72,22 € +60,50 €).

Mme [Y] [N] [N] a indiqué avoir procédé à un règlement de 250 euros le 20 novembre 2024, mais n’a versé aux débats aucun justificatif en ce sens. Cette somme ne sera en conséquence pas déduite des sommes réclamées.

M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 4595,31 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme 1328,91 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

En vertu de la clause de solidarité stipulée à l’article 14 du contrat de bail, cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [Y] [C] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée au moyen de mensualités de 150 €. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu’elle a repris le paiement partiel du loyer courant au jour de l’audience et que le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

En ce cas, cette condamnation provisionnelle sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGIREP, M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 30 juillet 2015, modifié en 2016, par la société LOGIREP à M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 4 mai 2024 ;

Condamnons solidairement M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] à verser à la société LOGIREP à titre provisionnel la somme de 4595,31 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme 1328,91 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 150 €, et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] portant sur le local d’habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 12] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas in solidum M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] à payer à la société LOGIREP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons in solidum M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] à verser à la société LOGIREP une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [E] [C] et Mme [Y] [N] [N] épouse [C] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.

La greffière, Le juge