TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/02563 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2Y6D

Minute : 25/01127

Madame [Z] [N] [M]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Monsieur [E] [A]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [C] [J] [D]

Représentant : M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : Bob 81

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle ZINSOU

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

Le

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Novembre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

— Madame [Z], [N] [M]

— Monsieur [E] [A]

[Adresse 6]

[Localité 9]

tous deux représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [J] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

assistée par M^e Gaëlle ZINSOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : Bob 81

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 14 avril 2021, Monsieur [E] [A] et Madame [Z] [M] ont donné à bail à Madame [C] [J] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Suivant acte de cautionnement en date du 10 mai 2021, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de la locataire vis-à-vis des bailleurs pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible dans la limite de 108 mois, pour un montant maximal de 36.000 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2.405,62 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 février 2025, Madame [Z] [M], Monsieur [E] [A] et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [C] [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,En tout état de cause, ordonner l’expulsion de la défenderesse,Condamner la défenderesse à verser la somme de 1.636,04 euros aux bailleurs et 1.470,62 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de ce montant,Condamner la défenderesse à verser une indemnité d’occupation, Condamner la défenderesse à verser à la SA SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 6 octobre 2025.

A cette date, les demandeurs, représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures. Ils sollicitent de voir :

Débouter Madame [C] [J] [D] de ses demandes,Constater le désistement de leur demande de résiliation et d’expulsion,Condamner Madame [C] [J] [D] à verser la somme de 384,88 euros aux bailleurs et 2.137,77 euros à la SA SEYNA,Condamner Madame [C] [J] [D] à verser la somme de 1.000 euros à la SA SEYNA.Au soutien de leurs demandes, les demandeurs font valoir que la locataire a quitté les lieux le 10 avril 2025 et produisent un état des lieux de sortie contradictoire.

Au soutien de leur demande en paiement au titre de la régularisation des charges de l’année 2023, les demandeurs font valoir que la régularisation est intervenue au regard de la consommation effective de la locataire, mesurée par un compteur individuel.

Au soutien du débouté de la demande reconventionnelle formée par la défenderesse au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, les demandeurs font valoir que les bailleurs sont intervenus auprès du syndic à plusieurs reprises, notamment par mail du 28 juillet 2021. Ils ajoutent que par mail du 4 novembre 2021, il a été indiqué que la société COPROSUR est intervenue le 4 août et n’a détecté aucun dysfonctionnement sur la colonne.

Ils ajoutent qu’un devis a été établi postérieurement, ainsi qu’une facture, par la société BATALEK, le 4 juillet 2022 pour une intervention suite aux nouvelles constatations de remontées d’odeur.

Madame [C] [J] [D], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Elle sollicite de voir :

Juger excessive la régularisation de charges de l’année 2023, ramener à de plus justes proportions la régularisation de charges de l’année 2023,Juger que la défenderesse est créancière de la somme de 1.027,46 euros s’agissant des charges dues sur l’année 2023,Prononcer l’annulation des charges dues sur l’année 2021 et 2022 en l’absence de régularisation annuelle effectuée,A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 150 par mois sur 20 mois,A titre reconventionnel, condamner in solidum Monsieur [A] et Madame [M] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice financier,Condamner in solidum Monsieur [A] et Madame [M] à lui verser la somme de 14.310 euros au titre de son préjudice de jouissance,Condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de sa contestation de la dette de charges, Madame [C] [J] [D] fait valoir que les bailleurs ne rapportent pas la preuve des charges concernées. Elle ajoute qu’elle est seule locataire de son appartement, qu’elle a voyagé régulièrement en 2022 et 2023, et que la consommation alléguée par les demandeurs est de 2,5 fois la consommation moyenne annuelle d’une famille de 4 personnes.

Elle ajoute que l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur percevant des provisions pour charges doit procéder à une régularisation annuelle de celles-ci, ce dont les bailleurs ne justifient pas.

Au soutien de sa demande reconventionnelle au titre de son préjudice financier, Madame [C] [J] [D] fait valoir que la sous-évaluation des provisions pour charges appelées a conduit à des régularisations excessives, qui auraient pu être évitées si les bailleurs avaient informé la locataire de sa consommation effective et avaient revu à la hausse les provisions appelées à ce titre.

Au soutien de sa demande reconventionnelle au titre de son préjudice de jouissance, Madame [C] [J] [D] fait valoir au visa des articles 1719 et 1721 du code civil que son logement présentait des problèmes d’évacuation et de canalisation. Elle souligne avoir signalé ces difficultés aux bailleurs sans action de leur part. Elle évalue son préjudice à 10 euros par jour sur une période de 1.431 jours, soit 14.310 euros.

Elle produit une attestation de témoin établie par Monsieur [I] [T] indiquant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble et que l’immeuble a connu des problèmes d’eau chaude et d’absence de chauffage en période hivernale jusqu’au 7 octobre 2024 ; que l’appartement litigieux était affecté d’odeurs nauséabondes et d’excréments remontant dans les WC. Elle produit également un mail émanant de Madame [V] [G] indiquant qu’elle avait été locataire de l’appartement litigieux et qu’elle avait constaté la remontée d’eaux usées, ainsi qu’un mail émanant de la même personne en date du 12 août 2019 signalant à l’agence immobilière mandatée par les propriétaires une remontée d’eaux usées et des odeurs nauséabondes. Elle produit également de nombreux échanges de mails entre l’agence immobilière et l’ancienne locataire indiquant la réalité des problèmes évoqués, et les réticences des bailleurs à l’idée de faire intervenir un plombier alors que le problème peut être lié aux parties communes de l’immeuble.

Elle produit enfin une attestation établie par Madame [C] [O] [U] indiquant : « j’atteste sur l’honneur : avoir été informée par [C] [J] [D] de remontées d’eaux usées dans les toilettes de l’appartement qu’elle occupe. De ce fait, elle m’a demandé de passer à son domicile en son absence du 16 novembre au 27 décembre 2023 afin de tirer régulièrement la chasse d’eau. J’ai en effet constaté lors de mes passages, les remontées d’eaux usées mentionnées ci-dessous. ».

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de la défenderesse à verser les sommes de 384,88 euros aux bailleurs et 2.137,77 à la SA SEYNA, soit un total de 2.522,65 euros.

Or, il ressort du décompte produit par les demandeurs que cette somme inclut des sommes portées au débit du compte locataire au titre de « régularisation charges 2023 » entre le 1er août 2024 et le 1er avril 2024, pour un montant total de 2.146,05 euros, ainsi que des sommes portées au débit au titre de « régularisation charges 2022 » le 1er août 2024 à hauteur de 711,73 euros, soit un débit total au titre des régularisations 2022 et 2023 d’un montant de 2.857,78 euros.

Toutefois, au soutien de ces demandes, les demandeurs ne produisent aucune régularisation annuelle de charges telle qu’exigée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Ils ne produisent pas davantage, dans le cadre de la présente instance, le détail de la consommation d’eau afférente aux charges ainsi appelées.

Les demandeurs échouent ainsi à rapporter la preuve de l’obligation dont ils réclament l’exécution.

La demande principale sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’inexécution.

La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion cumulative d’une inexécution, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Madame [C] [J] [D] indique avoir subi un préjudice du fait de l’absence d’actualisation des provisions pour charges par les bailleurs.

Toutefois, il ressort tant de ses écritures que des pièces versées aux débats qu’elle n’a pas versé les sommes appelées au titre des régularisation de charges contestées.

Dès lors, le préjudice est inexistant.

Les conditions d’engagement de la responsabilité civile contractuelle n’étant pas réunies en l’espèce, la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la locataire indique avoir subi un préjudice du fait du mauvais écoulement des eaux usées, et de l’absence de chauffage et d’eau chaude à certaines périodes durant la location.

Toutefois, à l’appui de cette allégation, elle ne produit que des messages électroniques émanant d’elle-même, et une attestation de témoin indiquant qu’un tiers est venu dans le logement tirer la chasse d’eau des toilettes en son absence.

De tels éléments sont insuffisants à caractériser l’existence et le montant d’un préjudice réparable, en l’absence d’élément de preuve circonstanciés et précis extérieurs aux allégations de la locataire, par mail ou dans ses écritures.

En l’absence de preuve de l’existence d’un préjudice, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [Z] [M], Monsieur [E] [A] et la SA SEYNA, qui perdent le procès en ce que leur demande principale est rejetée, conserveront in solidum la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formées par Madame [Z] [M], Monsieur [E] [A] et la SA SEYNA à l’encontre de Madame [C] [J] [D],

REJETTE les demandes reconventionnelles formées par Madame [C] [J] [D],

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [M], Monsieur [E] [A] et la SA SEYNA aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection