TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10431 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YH5N

N° de MINUTE : 25/00628

S.C.I. HOTEL D’ANNA JUDIC

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Joseph BENILLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R169

S.C.I. LODS

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Joseph BENILLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R169

DEMANDEURS

C/

S.A.S. [Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1160

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 7 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 27 juillet 2022, la SCI Lods a acquis auprès de la société [Adresse 11] un local à usage situé au rez-de-chaussée du bâtiment R et douze places de stationnement au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] (Seine-Saint-Denis).

Suivant acte authentique de vente d’immeuble à rénover, la SCI Hôtel d’Anna Judic a acquis auprès de la société [Adresse 11] au sein d’un bâtiment L sis à la même adresse :

— le lot n° 133 consistant en un local à usage d’habitation portant le n° 701 situé au 7° étage avec la jouissance privative d’une terrasse ;

— le lot n° 134 consistant en un local à usage d’habitation portant le n° 702 situé aux 7° et 8° étages avec la jouissance privative d’une terrasse ;

— le lot n° 35 consistant en un local à usage d’habitation portant le n° 703 situé au 7° étage avec la jouissance privative de plusieurs terrasses situées aux 7° et 8° étages.

Il était contractuellement prévu, pour chacune de ces deux opérations, que la livraison des lots devait intervenir au plus tard le 30 novembre 2022.

La livraison n’est, au jour du présent jugement, pas encore intervenue.

Les SCI demanderesses se plaignent d’un retard de livraison et d’un défaut de conformité du sous-sol.

Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2023, la SCI Hotel d’Anna Judic et la SCI Lods ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société [Adresse 11] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 3 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande formée par les SCI demanderesses tendant à désigner un commissaire de justice avec pour mission de se rendre [Adresse 11], [Adresse 9], [Adresse 2], et [Adresse 5] à [Localité 10] aux fins d’accéder au chantier et de procéder à un constat de l’état des lieux acquis en l’état futur d’achèvement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, la SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic demandent au tribunal de :

— condamner la société [Adresse 11] à la SCI Lods payer la somme de 290 950 euros au titre du retard de livraison ;

— condamner la société [Adresse 11] à la SCI Lods payer la somme de 240 000 euros au titre de la perte de valeur locative ;

— condamner la société [Adresse 11] à la SCI Lods payer la somme de 100 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale à la fois du sous-sol et du local commercial ;

— condamner la société [Adresse 11] à payer à la SCI Hôtel d’Anna Judic la somme de 150 000 euros au titre de la perte de valeur locative de 45 jours outre, à compter du 1er janvier 2023, la somme de 12 000 euros par mois, hors ladite période, sauf à parfaire, en fonction de la date effective de livraison ;

— assortir les condamnations des intérêts au taux légal et ordonner leur capitalisation ;

— condamner la société [Adresse 11] à payer aux deux SCI la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la société [Adresse 11] demande au tribunal de débouter la SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic de leurs demandes et de les condamner in solidum à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 7 juillet 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives au retard de livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est acquis que la livraison n’a pas été effectuée à la date contractuellement prévenue.

Les deux contrats de vente comportent une clause aux termes de laquelle « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et livrés au plus tard le 30 novembre 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure, ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les évènements suivants : […]

— la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant)[…]

En cas de survenance d’une ou de plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison, l’époque de livraison sera différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’évènement considéré aura été justifié augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier. »

Pour justifier de son retard conformément à la clause de suspension du délai de livraison pour causes légitimes, la SCCV [Adresse 11] fait valoir respectivement 250 jours calendaires de retard, 121 jours calendaires de retard et 325 jours calendaires de retard en raison, à chaque fois, de la défaillance de la société L’Atelier des compagnons qui intervenait sur le chantier.

Cependant, le tribunal observe que la SCCV [Adresse 11] ne produit pas la justification contractuellement prévue pour cette cause légitime de suspension, à savoir la copie de toute lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant, étant relevé d’une part, que les pièces produites consistent, pour les pièces n°7 et 13, en des courriers, sans accusé de réception, que le maître de l’ouvrage ou son conseil a envoyé à la société L’Atelier des compagnons, et d’autre part, que les pièces n°15 à 26 relatives aux opérations d’expertise ne sauraient être assimilées à des courriers de maître d’œuvre. Les pièces au soutien des causes légitimes de suspension n’étant pas probantes pour ne pas émaner du maître d’œuvre et, pour certaines, ne mentionnant pas le nombre de jours de retard retenu par la SCCV, aucune cause de suspension légitime du délai de livraison ne peut être retenue et la responsabilité de la défenderesse est nécessairement engagée au titre du retard de livraison.

S’agissant du préjudice, le tribunal note que le préjudice de 290 050 euros allégué par la SCI Lods n’est pas justifié, ni en son principe ni en son quantum pour n’être fondé que sur les pièces n°13 et 14, qui consistent, pour l’une, en un tableau émanant de la demanderesse et aux sommes invérifiables pour n’être objectivées par aucune estimation de valeur locative, et pour l’autre, en un courrier de la société Altavia aux termes duquel celle-ci informe la SCI Lods de ce qu’elle résilie le contrat de bail commercial pour défaut de livraison, étant observé que ce contrat n’est par ailleurs pas produit.

Les SCI Lods et Hôtel d’Anna Judic sollicitent également, sans en justifier, la somme de 150 000 euros au titre de la perte de valeur locative de 45 jours outre, à compter du 1er janvier 2023, la somme de 12 000 euros par mois, hors ladite période.

Il s’ensuit que si la responsabilité de la SCCV [Adresse 11] est engagée, la SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic seront néanmoins déboutées de leurs demandes.

Sur le défaut de conformité des biens vendus

Conformément aux articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue, sans quoi l’acquéreur peut notamment, selon les articles 1217 et 1231-1 du même code, demander réparation des conséquences du défaut de délivrance conforme.

En l’espèce, la livraison des biens n’est pas encore intervenue, de telle sorte qu’il ne peut, à ce stade, être reproché à la SCCV [Adresse 11] un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Partant, les SCI demanderesses seront déboutées de toutes leurs demandes se rapportant au défaut de conformité allégué.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic seront condamnées in solidum à payer à la SCCV [Adresse 11] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic de leurs demandes ;

Condamne in solidum la SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic aux dépens ;

Condamne in solidum la SCI Lods et la SCI Hôtel d’Anna Judic à payer à la SCI [Adresse 11] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,