TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/00838 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SB2

Minute : 26/8

S.A. D’HLM SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [S] [F]

Madame [Z] [J] épouse [F]

Représentant : M^e Rifka MIMOUNI PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 284

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026 après prorogation en date du 15 Décembre 2025 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [F],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [J] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 930082025003380 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne assistée de M^e Rifka MIMOUNI PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2024, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 865,29 euros et 174,04 euros de provisions sur charges pour le logement et de 42,89 euros et 6 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la société SEQENS a fait signifier à Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 267,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 7 novembre 2024, la société SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef,les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :6 650,53 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de la présente pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 janvier 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

La société SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 785,84 euros arrêtée au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Elle précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer et des charges et être opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle ajoute avoir contesté les mesures de rétablissement personnel dont a bénéficié Madame [Z] [J] épouse [F].

Madame [Z] [J] épouse [F] comparaît assistée. Elle ne conteste pas le montant de la dette mais fait valoir qu’elle a bénéficié de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis du 28 octobre 2024. Elle ajoute être séparée de son époux, Monsieur [S] [F]. Elle demande à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et, à défaut, d’un délai pour quitter les lieux.

Monsieur [S] [F], régulièrement assigné à étude et avisé de l’audience, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, prorogé au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 novembre 2025, Madame [Z] [J] épouse [F] a adressé la décision du 21 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny relatif à la procédure de surendettement.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article L741-4 du même code ajoute qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 février 2024, du commandement de payer délivré le 22 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 septembre 2025 que la société SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, lequel n’est pas contesté par la défenderesse.

Monsieur [S] [F], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Il y a lieu de déduire du décompte présenté une somme de 378,47 euros imputée pour frais. (155,45 + 13 + 184,02 + 184,02 – 184,02 + 13 + 13)

Par ailleurs, il ressort de la décision du 21 octobre 2025 que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de Madame [Z] [J] épouse [F] tendant au prononcé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a renvoyé son dossier devant la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis pour adoption de mesures imposées de sorte que, la procédure de traitement du surendettement ouverte au bénéfice de Madame [Z] [J] épouse [F] est sans effet sur la demande en paiement formée à son encontre par la société SEQENS.

Il ressort des débats que Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] à payer à la société SEQENS une somme de 12 407,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024 sur la somme de 3 267,54 euros, à compter de l’assignation du 9 janvier 2025 sur la somme de 3 382,99 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société SEQENS est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 17 des conditions générales).

Un commandement de payer visant cette clause et le délai de deux mois stipulé contractuellement a été signifié le 22 août 2024, pour une somme en principal de 3 267,54 euros.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

Par ailleurs, il convient de préciser que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [Z] [J] épouse [F] à la date du 28 octobre 2024 est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, la décision de recevabilité étant postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon l’article 24-VI-1° de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et qu’une décision de recevabilité de la demande a été rendue, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24-VIII de la même loi prévoit que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé, le dernier paiement d’un montant de 100 euros datant du 27 août 2025.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement, cette dernière ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [Z] [J] épouse [F] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 23 octobre 2024.

Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] et de Madame [Z] [J] épouse [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] à son paiement à compter du 23 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [Z] [J] épouse [F] est mariée et séparée de Monsieur [S] [F] mais que celui-ci étant toujours déclaré au domicile, cela entrave ses démarches pour bénéficier d’aides au logement susceptibles de participer au paiement du loyer et à la résorption de la dette locative ; qu’elle justifie d’un emploi et déclare avoir entrepris des démarches de relogement, ce qui témoigne de sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [Z] [J] épouse [F] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 août 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société SEQENS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 février 2024 entre la société SEQENS d’une part, et Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] occupants sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2024 ;

DEBOUTE Madame [Z] [J] épouse [F] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Madame [Z] [J] épouse [F] un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] ainsi que de tous occupants de son chef, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] à payer à la société SEQENS une somme de 12 407,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024 sur la somme de 3 267,54 euros, à compter de l’assignation du 9 janvier 2025 sur la somme de 3 382,99 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] à payer à la société SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 août 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE