TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/05508 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDE4

N° de MINUTE : 25/00130

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

C/

DEFENDEUR

S.C.I. MERZAK

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Bijar ACAR de l’AARPI B&A AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0161

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MERZAK est propriétaire des lots 16, 17 et 20 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI MERZAK devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner la SCI MERZAK à lui payer la somme de 8 971,34 euros au titre des appels impayés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner la SCI MERZAK à lui payer la somme de 1 110,31 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner la SCI MERZAK à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner la SCI MERZAK à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 4 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

La SCI MERZAK, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 26 avril 2022 et 5 décembre 2023

— un décompte des impayés arrêté au 1er avril 2024 à la somme de 10 081,65 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 110,31 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Doivent également être déduites la somme de 6,86 euros appelée le 9 septembre 2021 au titre « d’intérêts de retard », ainsi que la somme de 299 euros appelée le 15 février 2022 sous l’intitulé « DOSSIER PROMESSE DE VENTE », dont il n’est justifié par aucune pièce.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI MERZAK à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 665,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de commandement de payer d’un montant total de 630,31 euros

— frais de constitution dossier avocat d’un montant de 480 euros

Soit un montant total de 1 110,31 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, les frais de « constitution dossier avocat » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI MERZAK, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MERZAK, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne la SCI MERZAK à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 8 665,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne la SCI MERZAK aux dépens de l’instance,

— Condamne la SCI MERZAK à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 17 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON