TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 8 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/00600 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2J7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’Habitat [Localité 3]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [L]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Sophie JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° 2025-549 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Orléans le 19 février 2025

Madame [Y] [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 23 mars 2017, la société [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [P] [L] et à Madame [Y] [L] un appartement à usage d’habitation de type 3 sis au [Adresse 1], ainsi que, suivant avenant au contrat du 30 août 2018, un garage n°32 situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 411,84 euros pour le logement et de 30,00 € pour le stationnement, hors charges, payables à terme échu.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par les époux [L], la société [Localité 3] a fait signifier le 3 mai 2024 à ces derniers un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.719,60 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par les locataires, la société [Localité 3] a fait assigner, en référé, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] -par actes de commissaire de justice du 5 août 2024 signifiés à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [P] [L] et à Madame [Y] [L] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ces locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 di Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] au titre des loyers et charges à la somme de 2.472,57 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 11 février 2025, la société [Localité 3] – représentée avec pouvoir par Madame [H] [U] – a indiqué une reprise du paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2024 avec un supplément de 140 € par mois pour l’arriéré, et a précisé que les locataires avaient été récemment bénéficiaires d’un rappel d’APL de 2.000 €. Elle a ensuite actualisé la dette locative à la somme de 1.949,31 euros -hors frais de poursuites- et a consenti à l’octroi de délais de paiement par la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 140,00 euros mensuel, en sus du loyer courant.

Madame [Y] [L] est non-comparante, tandis que Monsieur [P] [L], représenté par M^e JENVRIN, son avocat intervenant dans le cadre de l’aide juridictionnelle- a reconnu le montant de la dette locative restant due, expliquant avoir un enfant à charge, puis il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, tout en proposant de poursuivre auprès de la société [Localité 3] un règlement mensuel de 140,00 euros, en sus du loyer courant, pour apurer la dette locative.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties citées pour le même objet, l’une d’entre elles n’ayant pas comparu ou été représentée à l’une des audiences de la présente procédure.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] dès le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 16 avril 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 23 mars 2017 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mai 2024, pour la somme en principal de 1.719,60 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.719,60 euros, expirant le 3 juillet 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement intégral, dans ce délai, des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 3 juillet 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société [Localité 3] produit un décompte de la dette locative en date du 4 février 2025 (terme du mois de janvier 2025 inclus) démontrant que Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] restent devoir la somme de 1.949,31 euros, frais de procédure déduits -127,48 euros et 134,23 euros- qui relèvent éventuellement des dépens.

Toutefois, il apparaît à l’examen que des sommes ont été décomptées et débitées à tort -car non contractuellement prévues dans les clauses du bail- à savoir :

Pénalités enquêtes OPS… 91,44 € Pénalités risque locatif/assurance… 87,45 €Soit un montant total de 178,89 € qui devra être déduit du décompte produit par le bailleur.

En conséquence, la dette locative sera ramenée à la somme de 1.770,42 euros (1.949,31 € – 178,89 €).

Représenté par son avocat à l’audience, Monsieur [P] [L] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

En outre, Madame [Y] [L], absente à l’audience, bien que dûment citée à l’étude, ne conteste par définition, ni le principe ni le montant de cette dette locative commune.

Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] seront donc solidairement condamnés à verser à la société [Localité 3] une somme provisionnelle de 1.770,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, le bailleur [Localité 3] a accepté le principe d’un plan d’apurement avec les locataires qui ont repris le règlement intégral de leurs loyers courants, et consent à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder aux locataires des délais de paiement à hauteur de 140,00 euros par mois, en sus du loyer courant, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise et dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion des époux [L], et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA D’HLM LOGEM LOIRET qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés au bailleur.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 3 mai 2024 et de la présente assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société [Localité 3], et en l’absence de toute information concrète sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [P] [L] et de Madame [Y] [L], ces derniers seront condamnés à verser à leur bailleur la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2017, et selon avenant au contrat du 30 août 2018, entre la société [Localité 3] et Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L], concernant le logement à usage d’habitation, avec garage n°32, situés respectivement au [Adresse 1], ainsi que [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] à verser à la SA d’HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1.770,42 euros (décompte du 4 février 2025-loyer du mois de janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités successives de 140,00 euros chacune, et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LOGEM LOIRET puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] à verser à la société [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 3 mai 2024 et de la présente assignation ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,