TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00349 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TI2

Minute : 25/00374

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

Représentant : M. [W] [R] [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [K] [F]

Madame [P] [I] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [W] [R] [B] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [P] [I] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 12 janvier 2022, [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 6], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 653,68 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 653,68 euros.

Le 29 août 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] un commandement de payer la somme en principal de 2667,84€ arrêtée à la date du 23 août 2024 visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4639,04€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 2 décembre 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 4 avril 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé le montant de sa créance à la baisse à un montant de 3271,95 euros arrêtée au 3 avril 2025 et a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [K] [F], comparant, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Il a indiqué percevoir une allocation de France travail de 1300 euros et a précisé que son épouse n’a aucune ressource propre. Il a précisé avoir un enfant à charge. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer courant.

Mme [P] [D] épouse [F], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 10 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 12 janvier 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 2667,84 euros arrêtée au 23 août 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] restent devoir la somme de 3271,95 € arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Ce décompte fait apparaitre une facturation pour une autorisation de stationnement. Aucun contrat relatif au bail d’une place de stationnement n’est produit par le bailleur. Il sera donc déduit des sommes réclamées les sommes correspondant à cette facturation, soit la somme de 138,43 euros.

M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 3133,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date de l’assignation.

En raison de la situation maritale des locataires, en vertu des dispositions de l’article 220 du code civil, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [K] [F] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la nouvelle situation personnelle et financière du couple décrite et des règlements supplémentaires effectués ces derniers mois, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités et le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

En raison de la situation maritale des locataires, en vertu des dispositions de l’article 220 du code civil, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 12 janvier 2022, par [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 12] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 3133,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 ;

AUTORISONS M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100 € chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] portant sur le logement situé [Adresse 6], à [Localité 12] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS solidairement M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [F] et Mme [P] [D] épouse [F] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 mai 2025.

La greffière, Le juge