TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 26 JANVIER 2026

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 26 Janvier 2026

N° RG 25/01699 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F427

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIERE : Madame LANOIX

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au vingt six Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le vingt six Janvier deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Syndic. de copro. Résidence HOTEL DE KERUZEC dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, dont le siège social est sis 1 rue de l’Alma, 35000 RENNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 7 place Yves Le Trocquer – 22260 PONTRIEUX

Représentant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Monsieur [P] [T], demeurant La Guibourdais – 44360 CORDEMAIS

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

L’immeuble Résidence Hôtel de Keruzec situé 7 place Yves Le Trocquer à PONTRIEUX (22260) est soumis au statut de la copropriété prévu à la loi du 10 juillet 1965.

Son syndic en exercice est la société FONCIA BRETAGNE (anciennement FONCIA ARMOR).

Monsieur [P] [T] est propriétaire des lots n°1,2 et 4 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé « Résidence Hôtel de Keruzec» situé 7 place Yves Le Trocquer à PONTRIEUX (22260).

Ne s’acquittant plus des charges de copropriété, un commandement de payer les charges de copropriété d’un montant de 3 910,82 euros en principal, rappelant les dispositions de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, a été délivré à Monsieur [P] [T] le 10 février 2025 (acte remis à personne).

Par exploit signifié le 7 août 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Hôtel de Keruzec, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, a assigné Monsieur [P] [T] devant le Tribunal du céans aux fins de :

— JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Hôtel de Keruzec, sis 7 place Yves Le Trocquer, 22260 PONTRIEUX, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE,

— CONDAMNER Monsieur [P] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Hôtel de Keruzec, sis 7 place Yves Le Trocquer, 22260 PONTRIEUX, la somme de 5 428,41 euros, suivant relevé de situation du 26 juin 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’au parfait paiement,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur [P] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Hôtel de Keruzec, sis 7 place Yves Le Trocquer, 22260 PONTRIEUX la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [P] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Hôtel de Keruzec, sis 7 place Yves Le Trocquer, 22260 PONTRIEUX, la somme de 1.400 euros par application de l’article 700 du CPC, et le CONDAMNER aux entiers dépens,

— MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 novembre 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Hôtel de Keruzec, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, représenté par conseil, a déposé son dossier et a maintenu ses demandes contenues dans l’assignation.

2

Monsieur [P] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le dossier a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucun motif remettant en question la recevabilité et l’action du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC n’a été soulevé par le défendeur. Il n’y a pas lieu de statuer plus en avant sur la recevabilité de l’action en paiement des charges de copropriété.

Sur la condamnation au paiement

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, sollicite la somme de 5 428,41 euros sur le fondement de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, il est établi que l’immeuble Résidence HÔTEL DE KERUZEC situé 7 place Yves Le Trocquer à PONTRIEUX (22260) est soumis au statut de la copropriété prévu à la loi du 10 juillet 1965. Son syndic en exercice est la société FONCIA BRETAGNE (anciennement FONCIA ARMOR).

Il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [P] [T] est propriétaire des lots n n°1,2 et 4 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé « Résidence Hôtel de Keruzec » situé 7 place Yves Le Trocquer à PONTRIEUX (22260) (pièce n°12).

Monsieur [P] [T], en sa qualité de copropriétaire, est ainsi tenu de participer aux charges de copropriété selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et les décisions régulièrement votées en assemblée générale.

Cependant, selon le décompte actualisé et arrêté au 5 novembre 2025, Monsieur [P] [T] est redevable de la somme de 7 412,15 euros, correspondant aux appels de provisions sur charges courantes, aux cotisations ou appels de fonds travaux ainsi qu’aux avances de trésorerie, couvrant la période du 30 septembre 2023 au 5 novembre 2025.

Pour justifier du montant de sa créance, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC, dûment représenté par son syndic, la société FONCIA Bretagne, verse aux débats les pièces suivantes :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 7 mai 2024, portant approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024, ainsi qu’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (pièce n°5) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 mars 2025, approuvant les comptes de l’exercice du 1er novembre 2023 au 30 septembre 2024 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 (pièce n°6) ;

— Le bilan annuel des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (pièce n°7);

— Les appels de provisions sur charges courantes et les fonds travaux sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025 (pièce n°8).

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Les différentes pièces produites démontrent que les charges réclamées par le Syndicat résultent de décisions régulièrement adoptées en assemblée générale et ont été réparties conformément au règlement de copropriété.

L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible. Il est par ailleurs constant que les budgets prévisionnels adoptés permettent au syndicat de réclamer les sommes dues au titre des appels provisionnels de charges, des appels de fonds pour travaux, ainsi que des avances de trésorerie, qu’elles soient échues ou à échoir.

Malgré l’envoi de lettres de mise en demeure, suivies d’un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant de 3 910,82 euros le 10 février 2025, ces démarches sont demeurées sans effet (pièce n°7).

Par conséquent, au vu des pièces produites et en l’absence de contestation par le défendeur, la demande principale du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Hôtel de Keruzec apparaît suffisamment fondée pour obtenir le paiement des appels de provisions sur charges courantes, des appels de fonds pour travaux, ainsi que des avances de trésorerie, couvrant la période du 30 septembre 2023 au 5 novembre 2025.

Toutefois la demande du Syndicat porte sur la somme de 5428,41 € arrêtée à la date du 26 06 2025. La juridiction ne peut en effet statuer au-delà des demandes dont la défense a eu connaissance.

Il apparaît que le solde débiteur de 5428,41 € comprend également :

— Des frais de mise en demeure d’un montant de 49,50 euros le 6 novembre 2023 et le 7 février 2024 avec une relance le 29 novembre 2023 et le 28 février 2024 d’un montant de 42 euros.

— Des frais de mise en demeure d’un montant de 54 euros le 5 août 2024 avec une relance le 28 août 2024 d’un montant de 44 euros.

— Des intérêts de retard le 29 novembre 2023, 28 février 2024 et le 28 août 2024 d’un montant de 3,31 euros, 3,75 euros et 7,72 euros.

— Des frais « constitution du dossier transmis à l’huissier » d’un montant de 460 euros le 25 octobre 2024, des frais de sommation de payer d’un montant de 153,41 euros le 18 mars 2025, des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 460 euros le 17 juin 2025 .

Soit un total de 1 369,19 euros.

Cependant, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, les frais tels que les intérêts de retard, les constitutions de dossier transmis à l’huissier et à l’avocat, ainsi que les prestations internes du syndic telles que la “mise au contentieux”, ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, ces éléments relèvent de la gestion courante du syndic et ne correspondent pas à des diligences procéduralement indispensables. Par ailleurs, la sommation de payer par huissier et les frais d’assignation doivent être regardés comme relevant des dépens ou de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils ne peuvent dès lors être par le copropriétaire défaillant.

Seuls les frais de mise en demeure et de relance suivants répondent aux conditions de nécessité posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— Les frais de mise en demeure : 6 novembre 2023 (49,50 €), 7 février 2024 (49,50€), 5 août 2024 (54 €) ;

— Les frais de relance : 29 novembre 2023 (42 €), 28 février 2024 (42 €), 28 août 2024 (44 €).

Soit un total de 281 euros.

Par conséquent, Monsieur [P] [T] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 4340,22 euros (5428,41 euros –1369,19 euros + 281 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 7 août 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code Civil, « les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes des intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’une demande en justice est formée à cette fin ».

En l’espèce, il convient de dire que les intérêts échus qui sont dus sur la dette de Monsieur [P] [T] pour une année entière, seront capitalisés conformément à l’article précité.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour Monsieur [P] [T] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts. 6

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, les frais engagés pour faire valoir ses droits.

En conséquence, Monsieur [P] [T] sera condamné à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC, dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [P] [T] sera également condamné aux entiers dépens.

L’exécution provisoire de la présente décision doit être rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC représenté par son syndic la société FONCIA BRETAGNE,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC, sis 7 place Yves Le Trocquer à PONTRIEUX (22260), dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 4340,22 euros, arrêtée au 26 06 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 7 août 2025 ;

ORDONNE que les intérêts échus qui sont dus pour une année entière soient capitalisés ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC, sis 7 place Yves Le Trocquer à PONTRIEUX (22260), dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence HÔTEL DE KERUZEC, sis 7 place Yves Le Trocquer à PONTRIEUX (22260), dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA BRETAGNE, la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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