TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10557 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYVO

N° de MINUTE : 25/00718

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE SIS [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [I] [X] est propriétaire des lots n°267, 555 et 843 de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93).

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 16] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [J] [I] [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [J] [I] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [14] sis à [Adresse 12], les sommes de :

o 8.369,65€ correspondant aux charges de copropriété impayées au 15 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;

o 939,89€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;

o 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER Monsieur [J] [I] [X] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2.0006 au titre de l’article 700 du CPC ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [J] [I] [X], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [J] [I] [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que le commandement de payer qui lui a été adressé est resté infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [J] [I] [X] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 février 2025 et fixée à l’audience du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [I] [X];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 25 mars 2021, 27 octobre 2021, 31 mai 2022, 27 juin 2023 et 13 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 27 juin 2023 au 27 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 19 juin 2019 et le 1er octobre 2024 a été de 31.345,11 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 22.975,46 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [J] [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.369,65 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, la somme due au 28 juin 2024, date du commandement de payer notifié à Monsieur [J] [I] [X], étant de 31.177,05 euros, soit près de quatre fois plus élevée que celle due par le défendeur.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 939,89 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 28 juin 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date.

Dès lors, il ne pourra être fait droit qu’à l’égard de la demande se rapportant aux frais d’huissier de la signification du commandement de payer susvisé, à hauteur de 168,06 euros, dont il est justifié en procédure.

Monsieur [J] [I] [X] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 168,06 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, l’absence de réglement desdites charges qui lui incombent depuis plusieurs années ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018), le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [I] [X] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Adresse 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 8.369,65 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 juin 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 15] [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 168,06 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEVIGNE sise [Adresse 5] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 04 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT