RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00447 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNSL

Minute n° 896/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Jean-yves HADDAD – 198

M^e Emmanuel JUNG – 103

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 04 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ordonnance du 04 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [I], né le 6 juillet 1946 à [Localité 3] (67),

[Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. FORTUNE [E] (NISHI ET [E] FORTUNE), SARL Unipersonnelle au capital de 10 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° B 517 769 394, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

représentée par M^e Jean-yves HADDAD, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 18 mars 2025, M. [G] [I] a fait assigner la Sàrl Fortune [E] (Nishi et [E] Fortune) devant le juge des référés commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Il a sollicité voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 décembre 2024 ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la Sàrl Fortune [E] ainsi que celle de toutes personnes dans l’ensemble des lieux, y compris le logement à usage d’habitation, de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

— condamner par provision la défenderesse à lui payer la somme de 3.909,97 € correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner par provision la défenderesse à lui payer la somme de 3.630,17 € à titre de provision d’indemnité d’occupation à compter du 20 décembre 2024, jusqu’à complète libération des lieux par remise des clefs ;

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice des loyers commerciaux ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens y compris les frais du commandement de payer de 173,93 €.

Selon conclusions du 19 septembre 2025, M. [G] [I] a maintenu ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2024, d’expulsion et de paiement d’un indemnité d’occupation pour un montant de 3.630,17 €. Il a sollicité voir, subsidiairement, condamner par provision la défenderesse à lui payer la somme de 10.890,48 € correspondant à l’arriéré de loyer et accessoire à la date du 14 août 2025, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; débouter la défenderesse de toutes ses demandes.

Selon conclusions du 17 novembre 2025, la Sàrl Fortune [E] a sollicité voir :

à titre principal,

— faire droit à l’intégralité de ses demandes, fins et moyens ;

— débouter M. [G] [C] de ses demandes, fins et moyens ;

en conséquence,

— constater la prescription de la fraction de loyer du mois de décembre 2021 d’un montant de 750 € ;

— dire et juger que la demande de M. [G] [C] se heurte à une contestation sérieuse ;

— lui donner acte de ce qu’elle a réglé la somme de 8.909,97 € correspondant à la totalité de la créance ;

à titre subsidiaire,

— constater qu’elle a réglé l’intégralité des sommes dues à M. [G] [C] au titre des arriérés de loyers et charges dus au 19 novembre 2024 ;

— lui accorder un délai de paiement de douze mois ;

— constater en conséquence que la dette ayant été acquittée, la clause résolutoire n’a pas joué.

À l’audience du 18 novembre 2025, le conseil de M. [G] [I] a apporté un décompte actualisé au 21 octobre 2025, et a sollicité une condamnation en deniers et quittance au regard du second règlement qui serait intervenu le 17 novembre 2025 pour un montant de 5.000 €. Pour le surplus, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le paiement des sommes provisionnelles :

Le bail commercial conclu entre les parties le 19 octobre 2009 stipule en page 8 que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer.

M. [G] [I] a fait délivrer à la défenderesse, le 19 novembre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 8.909,97 € visant la clause résolutoire.

La Sàrl Fortune [E], sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, conteste la dette locative en ce que la dette de loyer de la partie habitation de décembre 2021 serait prescrite.

Cependant, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le contrat de bail mixte et de se prononcer sur l’application de la prescription triennale prévue pour les baux d’habitation alors que les locaux loués comportent des locaux commerciaux et un logement accessoire à usage d’habitation moyennant le paiement d’un loyer unique, initialement, de 2.450 € non soumis à la TVA dont 750 € pour le local habitation.

Surabondamment, la Sàrl Fortune [E] a effectué un virement de 5.000 € en date du 19 décembre 2025 lequel s’impute, par principe et en l’absence d’affectation des paiements, sur les dettes les plus anciennes conformément à l’article 1342-10 du code civil et en premier lieu sur le loyer impayé du mois de décembre 2021. Or, à supposer que la dette soit prescrite, il est constant que celui qui paye une dette prescrite ne pourra pas demander la répétition, car il est de principe qu’une dette civile éteinte par la prescription se mue en dette naturelle ( Cass. req., 17 janv. 1938 ; Cass. soc., 11 avr. 1991, n° 89-13.068 : Cass. com., 1er juin 2010, n° 09-14.353).

Le paiement de 5.000 € intervenu le 19 décembre 2025, soit dans le mois suivant le commandement de payer, n’a pas permis d’apurer la totalité de la dette locative, même à supposer qu’il faille enlever la somme de 750 € (loyer de décembre 2021 du local d’habitation) à la dette de 8.909,97 €, et les autres paiements sont intervenus postérieurement au 19 décembre 2024.

La demanderesse produit également un état néant des créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 19 décembre 2024.

La Sàrl Fortune [E] est occupante sans droit des locaux appartenant à M. [G] [I] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation du concours de la force publique.

L’obligation de la Sàrl Fortune [E] de verser une provision mensuelle d’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués n’est pas sérieusement contestable, soit 3.630,17 €, hors charges, sans qu’il n’y ait lieu à indexation dès lors qu’il s’agit d’un montant forfaitaire.

Par ailleurs, l’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 14 août 2025, la somme de 10.890,48 €, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 3.630,17 € et du 18 mars 2025 sur la somme de 7.260,31 €, n’est pas non plus sérieusement contestable.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette au titre de l’arriéré de loyers existant avant la résiliation du bail en date du 19 décembre 2024 a été apurée par la Sàrl Fortune [E].

Toutefois, s’agissant du paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 19 décembre 2024, il ressort du décompte à jour au 25 octobre 2025 que la Sàrl Fortune [E] est débitrice d’une somme de 16.780,99 € (pièce 7). Si elle a effectué un virement de 5.000 € le 17 novembre 2025, la veille de l’audience, il ressort des éléments du dossier que la Sàrl Fortune [E] n’exécute pas régulièrement ses obligations. Elle ne présente par ailleurs ni échéancier d’apurement, ni élément comptable actualisé susceptible de justifier ses capacités de paiement.

La Sàrl Fortune [E] n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette, qui ne cesse d’évoluer, dans le délai de deux années impartis par l’article 1343-5 précité.

La demande de délais de paiement formée par la Sàrl Fortune [E] sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Fortune [E] sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer par application de l’article 695 du code de procédure civile pour un montant de 173,93 €.

L’équité commande d’allouer à M. [G] [I] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 19 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sàrl Fortune [E] et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit ;

DISONS/RAPPELONS que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sàrl Fortune [E] à verser par provision à M. [G] [I] :

— chaque mois à compter du 19 décembre 2024, la somme de 3.630,17 €, hors charges, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

— la somme de 10.890,48 €, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 3.630,17 € et du 18 mars 2025 sur la somme de 7.260,31 € ;

REJETONS la demande de délais de paiement de la Sàrl Fortune [E] ;

CONDAMNONS la Sàrl Fortune [E] aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 173,93 € ;

CONDAMNONS la Sàrl Fortune [E] à payer à M. [G] [I] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER