TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/04495

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKMC

Minute :

S.A.S. LES BELLES ANNEES

S.A. SEYNA

Représentant : Maître Marion LACOME

[U], avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : A0164

C/

Monsieur [F] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. [J]

Le 27 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Janvier 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSES :

Société par actions simplifiée LES BELLES ANNEES, dont le siège social est sis [Adresse 9],

Société anonyme SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son mandataire, la société [Localité 11] ayant son siège social [Adresse 7],

Représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 janvier 2023, la société par actions simplifiée Les Belles Années a donné à bail à M. [F] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 605 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 1 210 euros.

Par acte du 1er février 2023, la société anonyme Seyna s’est portée caution solidaire des sommes dues par M. [F] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, le 4 janvier 2024, la société par actions simplifiée Les Belles Années a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 220 euros visant la clause résolutoire.

La caution et le bailleur ont ensuite fait assigner M. [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 6 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette date, le bailleur et la caution, représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de M. [F] [J] ;

— le transport et la séquestration des meubles ;

— et la condamnation de M. [F] [J] :

— au paiement de la somme actualisée de 4 230,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Ils exposent, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Ils ajoutent ne pas avoir reçu la somme de 300 euros. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

M. [F] [J] comparaît. Il explique avoir réglé la somme de 300 euros au mois d’août 2024. Il reconnaît devoir la somme de 3 930,44 euros et soutient avoir repris le paiement du loyer courant. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 13] par la voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 16 janvier 2023 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai d’un mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024 laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire ne saurait donc être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au commandement pour régler les sommes dues.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 mars 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Il ressort des quittances subrogatives produites aux débats que la société anonyme Seyna a versé au bailleur la somme de 1 813,48 euros.M. [J] justifie cependant avoir réglé la somme de 300 euros le 30 août 2024 à [Localité 11].

M. [F] [J] reste ainsi devoir la somme totale de 3 930,44 euros à la date du 18 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il sera donc condamné au paiement :

— de la somme de 1 513,44 euros au profit de la société anonyme Seyna, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 mai 2024,

— de la somme de de 2 416,96 euros au profit de la société par actions simplifiée Les Belles Années, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 euros à compter de l’assignation du 6 mai 2024,

et ce, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments, de la reprise du paiement du loyer courant et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [F] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [F] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme Seyna les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2023 entre la société par actions simplifiée Les Belles Années et M. [F] [J] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à la société par actions simplifiée Les Belles Années la somme de 2 416,96 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 10 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [F] [J] à payer à la société anonyme Seyna la somme de 1 513,48 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 ;

AUTORISE M. [F] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 150 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée Les Belles Années puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que M. [F] [J] soit condamné à verser à la société par actions simplifiée Les Belles Années une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE