TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/04187 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJAR

Minute : 25/94

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [C] [K]

Madame [L] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [C] [K],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [L] [K],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] un logement situé [Adresse 3] (logement n°1157L-0061), pour un loyer mensuel de 429,24 euros augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2023, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2271,41 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 20 juillet 2023 reçue le 24 juillet 2023 la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] au paiement de la somme de 5034,09 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 29 juillet 2023, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 avril 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2696,25 euros arrêtée au 19 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 juillet 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant et qu’un règlement a été effectué le 7 novembre 2024 qui est venu diminuer la dette.

Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K], ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent percevoir 1600 euros en tant qu’agent territorial spécialisé des écoles maternelles en contrat à durée déterminée pour Madame [L] [K] et 1500 euros en tant que chauffeur en contrat à durée indéterminée pour Monsieur [C] [K]. Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] ajoutent qu’ils ont deux enfants et que Madame [L] [K] rembourse un crédit à la consommation à hauteur de 168 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juin 2022, du commandement de payer délivré le 29 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 novembre 2024 que la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 8,55 euros (cinq fois 1,71 euros) imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 13, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2687,70 euros, au titre des sommes dues au 19 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 juin 2022 à compter du 30 septembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont commencé à résorber une partie de leur dette.

En outre, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] à son paiement à compter de 30 septembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juin 2022 entre la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 septembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2687,70 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] à s’acquitter de la dette en 27 fois, en procédant à 26 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [L] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 juillet 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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